旅馆业用地回本慢 上海“双料地王”底价成交

每经记者 杨羚强 发自上海

9月29日，上海市规划和国土资源局挂牌成交了一幅特殊地块。

黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块 （地块公告号：201211501）原本计划于9月21日进入现场竞价环节，但于9月17日中止。然而，上述地块却于9月27日又突然恢复出让。

最终上述地块被上海申电投资有限公司以底价20.5亿元的价格收入囊中，折合楼板价28983元/平方米，成为上海今年以来总价及单价最高的“双料地王”。

上述地块的特殊之处，不仅仅在于地块出让的先中止又恢复的戏剧性变化——这一地块虽未出让，却已被业内预言投资回收周期将长达15年。

根据地块此前的答疑纪录，这一商办地块的附加图注明为旅馆业用地，不可以用作商务办公，更不可以作为办公式公寓分割出售。复旦大学地产运营研究所所长蔡为民根据地块的位置和出让文件分析，上述地块最终将更适合开发成高星级酒店。正因为这样一个原因，尽管这一地块在中止出让前竞买申请人数就已有2家，但他此前认为土地的最终成交价不会很高。

中止12天后再开卖

从E18单元1-12地块被中止出让，到9月29日正式竞拍，时间仅仅只过去了12天，但这12天里，土地市场成交却由冷变热，房企开始大量入市购地。

9月28日，上海绿地地产集团有限公司以8.3亿元竞得奉贤一幅土地，折合楼板价5568元/平方米，溢价率11.37%。前一天的9月27日，苏州一日拍出6幅地，总成交价20.42亿元，万科、招商等龙头企业纷纷出手拿地。

而9月26日，北京朝阳区热门地块孙河乡被龙湖以14.7亿元竞得，生物医药基地被首开保利联合体以13.8亿元拿下，一日进账28.5亿元土地出让金。

据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，截至9月27日，上海9月合计出让土地面积346.8万平方米，出让金额达78.3亿元；其中经营性用地（剔除动迁安置用地）共计出让14幅，累计出让面积为47.3万平米，出让金额达52.4亿元，为年内土地成交新高。

土地市场的成交升温，大大增加了土地出让方的积极性。9月26日，上海金山新城管理委员会和枫泾镇人民政府，集中推介了14幅经营性用地，总面积约为90万平方米。

上海搜房网统计显示，截至9月25日，10月上海预计有22幅地块入市，出让面积121.3万平方米，起始出让金总额达121.62亿元。

“地块开发前景差”

根据土地出让的答疑纪要，上述地块既不可以分割，也不可以开发写字楼。答疑纪要显示，地块的附加图上注明为旅馆业用地，不可以用作商务办公。这样一来，地块仅可作为酒店或商场开发。

但蔡为民告诉 《每日经济新闻》记者，上述地块作为商场开发的前景会很差。唯一可以开发的“只能是酒店”。然而，对于很多开发商来说，酒店的回收周期将会非常漫长，至少需要15年才可以通过经营回收前期投资。

据兰德咨询总裁宋延庆分析，在上海投资一间酒店套房的成本达300万元，而且每五年就需要重新装修一次，可见投入的长期性。而根据上海市住房保障和房屋管理局的有关文件解释，酒店产权的房屋是不可以分割销售的。

宋延庆认为，只有那些需要通过购买酒店资产增加现金流的公司，才会对投资酒店有兴趣。而蔡为民则认为，除非周边有开发的住宅小区，否则地产商很难对投资回收周期漫长，投入资金量大，风险高的酒店项目有兴趣。