土地成交高溢价下一步会是什么

赵晓 陈金保

楼市5月以来的回暖催生了9月土地市场的升温，房企拿地溢价率持续攀升虽给当前吃紧的地方财政打了一针强心剂，但是对于未来房价走势而言，绝不是好消息。

9月21日，北京出让了通州和亦庄四宗地块，合计出让金额达到38.43亿元，尤其是通州地块溢价率超过120%，亦庄两块住宅用地成交价也均达到了合理土地价格上限，溢价率接近40%，大大超乎市场预料。

在房企1至8月销售业绩普涨以及整体资金面全面缓解的情况下，全国主要城市的土地市场也都像北京一样逐渐红火起来。据媒体报道，从9月5日至9月13日，万科、万达、恒大、招商、华润等品牌房企在全国土地市场频频出手，短短9天，10大房企买地金额就超过140亿元。与此同时，较之上半年，9月住宅用地土地成交溢价率也大幅上升。9月6日，万科以33.06亿元竞得一合肥地块，溢价率为37.5%；9月12日，招商地产以8.86亿元竞得一上海地块，溢价率更是达到75%。而时隔半月，这一纪录就被北京的120%溢价率打破。

足见，进入9月，土地市场升温已非常显著。

回顾历史，我们发现，从2005年开始的房地产调控方式，基本上都是遵循这样的规律，即房价一上涨，就调银根、调地根，收紧信贷、提高房贷利率、抬高首付比例、控制土地供应。这些措施对投资性住房需求的抑制或者去房地产投资杠杆化，肯定有短期的效果。但同时也带来了两个严重的负面影响：一是居住和改善性住房需求消费者成了捎带的受害者；二是本来要抑制需求，可这样的调控结果最后却极大地伤害了供给。控制了土地供应，没有了资金，开发商拿什么盖房呢？这样的结果就是经过一段时间以后，供给会严重不足，而刚需却不断累积。一旦市场出现缺口，压抑的需求便集中释放，房地产市场的供求关系就会逆转，新一轮房价暴涨就在所难免。

而且，稍稍细究一下便知，这个缺口往往还是地方政府偷偷挖出来的。我们看到，每当新一轮调控政策出台时，购房消费者和开发商刚开始都是边观望边博弈。随着心理预期的改变，住房成交量开始下降，房地产开发商要么以促销去库存化，以尽快回笼资金，要么捂盘悄悄潜伏准备过冬。而消费者则是捂紧钱包等待房价回落。地方政府则马上放慢土地供应的节奏，抱着好女不愁嫁的心态在一旁观望。随着博弈进入胶着状态，有些前期过于冒进或小规模的开发商就会出现资金链紧张，经济增速也会由于缺乏房地产经济的有效支撑而缓慢回落。在这种博弈白热化的紧要关头，我们往往会看到各地方政府想方设法给调控悄悄开口子。而只要缺口一打开，消费者的心理预期瞬间便会逆转，出于害怕再次踏空的心理，压抑许久的购房刚性需求就会在短时间内集中释放。开发商趁机提价，房价报复性反弹的戏于是再度开演，调控成果也就瞬间消弭。

试想一下，如果在博弈的白热化时期，政府加大土地供应会出现什么情况呢？如果在加大土地供应的基础上，再改“招拍挂”为“限房价竞地价”呢？如果限完房价，再要求配建一定量的保障性住房呢？很可惜，这只是想象，从来没有在现实中出现过。实际情况往往是，博弈平衡打破后，房地产市场价量齐升，开发商又有了巨额资金，地方政府也乐于在高点加大土地供应。于是，地王又诞生了，经济又回升了，有些人也高兴了。可谁又想过，新的地王诞生，会为下一轮博弈埋下什么样的伏笔呢？

时至今日，虽然中央一再强调的“从严调控”稳楼市政策和国务院督查组的切实行动让地方政府的“悄悄开口子”小动作没能得逞，但地方政府对土地供应的掌控和节奏还是没能逃脱以上的逻辑。2011年，由于房价趋势走低，房企拿地热情不高，全国土地成交市场一片冷清。据统计，2011年一线城市除深圳土地出让金额上涨外，北京、上海、广州等城市均下跌，全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%，大部分城市都未能完成年初制定的土地转让计划。这其中，除了有房企规避资金风险的考虑因素外，土地成交价低于地方政府预期，进而导致地方政府捂盘和惜售是很重要的原因。不妨设想一下，如果在2011年房价走势趋缓时，地方政府要是能主动调低土地成交价，结果会是什么样呢？

根据中原地产的数据，截至8月底，北京楼市可售库存仅79242套，再次跌破8万套，这意味着北京楼市新房库存量创下了年内最低纪录。从5月开始的楼市回暖在加速商品住宅去库存化的同时，也使得房企有了拿地的底气，在这种情形下，地方政府供地欲望也开始回归强烈。房企愿意激烈竞地，政府愿意推出优质地块，好像皆大欢喜。但不能不考虑的是，高地价本来就是高房价的主要推手，所以眼下的高地价造就的一定是未来的高房价，那么楼市调控会去向哪里？

我们认为，在“稳增长”和“稳房价”的双重政策目标下，真正在意民生，可以有如下选择：第一，继续严格执行限购和限贷政策，必要时可以将此政策推广至全国；第二，持续加大推出住宅用地量，保证未来普通商品住房的有效供给，虽然现在来做这些已经有些迟了，但做了总比不做要好；第三，政府主动从土地收益中后退一点，大幅调低土地的成交限价，想办法多推行“限房价竞地价”或“限地价竞保障房配建”的土地竞拍模式；第四，加快推进房地产税、土地制度改革、住房双轨制等房地产调控的市场化机制建设。

楼市调控，现在似乎又到了紧要关头。无论还有多少争议，有一点确凿无疑，以往的房地产调控逻辑不能再继续下去了，尤其地方政府不能再继续沉迷于高额的土地财政收益。不然，调控很可能前功尽弃。

(作者赵晓系北京科技大学经济管理学院教授；陈金保系经济学博士)