万达广场首进兰州 项目6年波折遇拆迁难题

每经记者 张静 发自成都

历经近六年的时间，万达集团在兰州投资的商业地产项目——万达广场终于破土动工。

作为兰州市政府引进的第一个高端商业业态，兰州万达广场曾被当地政府寄予厚望，然而双方的合作并非坦途，该项目自2006年起开始筹划，经过谈判、沟通、立项、签约、改址，几经波折和变数，甚至去年该项目拍得的100余亩地块一度毫无动迁迹象。

直至9月17日，兰州城关万达广场举行新闻发布会暨启幕仪式，宣布万达广场正式在兰州启动，该项目最终才尘埃落定。

兰州市招商局一位官员向《每日经济新闻》记者表示，“万达项目前期找合适的开发地块有一个过程，后期拆迁的过程比较长，以兰州现状，可供选择的土地空间和物业资源太少，制约了这些企业进入的速度。”

六年波折

公开资料， 兰州广场位于天水北路与雁滩路交会处，投资50亿，总建筑面积近50万m2，由兰州万达广场投资有限公司（以下简称“兰州万达”）建设、运营，建成后将是兰州最大的城市综合体。

对于上述项目，当地政府一直颇为重视，早在2006年，兰州市招商局就曾多次与万达集团进行接触，希望万达在兰州投资，该想法亦得到了万达集团的积极回应。次年10月，兰州市政府第23次常务会议上，引进大连万达集团建设“兰州万达商业广场项目”成为主要议程，相关规划都经过各专业主管部门初步审核，并组织有关专家进行了评审论证。

不过，此后几年，项目引进并不顺利。据《每日经济新闻》记者了解，项目最早选址位于兰州七里河区友谊宾馆旧址，相关规划都经过各专业主管部门的初步审核，当时包括环保、建设等许多部门的批文业已下发，但在论证拆迁问题时，发现有一处建筑属于文物，在2009年不得不又重新选址。最终改址为天水北路雁滩地块。

“前期谈的时候，我们第一块给他们推荐的地方是七里河区，但当时那块地拆迁量太大，里头涉及单位比较多，于是暂时放置了，搁置后重新又选了地。‘前述招商局官员亦向记者证实。

对于重新选址的地块，万达希望付出不超过5亿元的代价获得该地块，征地费每亩最高不超过450万元，108亩共计4.86亿元。而根据城关区政府关于兰州万达商业广场项目匡算的土地征地费用合计共需拆迁征地费用65785.6万元，平均每亩拆迁征地费用609.1万元。两者相差17185.6万元。

为了保证这个重点招商引资项目的顺利落地，城关区政府与大连万达集团达成了“项目用地招拍挂的实际价格超出万达集团要求的溢价部分先由万达集团垫付摘牌。项目建成后由市、区两级政府从商品房建设、销售期间的税收中返还大连万达集团。”的意向，并报请兰州市政府审议。

对于此，兰州市财政局则表示，地价差额由市、区政府承担没有先例，不利于今后项目引进，同时加大地方财政负担，建议差额由企业通过市场化动作消化。于是，该项目再次陷入“洽谈”状态。

直到2010年4月，兰州市政府与万达集团进行项目签约，同年10月，万达集团最终以6.58亿元的价格拿下城关区滩尖子G1018号100.571亩的土地。

然而，该地块亦遭遇拆迁问题的阻扰，据《经济观察报》报道，直至去年底此块100余亩的地块依然静悄悄，毫无动迁迹象。“项目一直未动工，很大原因是因为拆迁问题。”兰州万达的一位员工对此坦言。

转机出现在今年2月14日，兰州万达商业广场拆迁办通知对拆迁房进行评估，3月兰州市财政局对外称，已陆续完成滩尖子地块上一些国有资产评估，拆迁工作随时能启动，历经近六年时间，万达位于兰州的项目终于重现开发契机。

拆迁难题

事实上，除了当地政府层面对于万达项目寄予厚望，而项目之于万达，亦是其在西部城市的重要布点。

在当时，万达早已积极在包括西安、银川在内的西部城市进行布点，成为一线商业地产商进入二、三线城市的先行者，而兰州作为西北仅次于西安的最重要的省会城市之一，其战略意义不言而喻。

对此，兰州万达总经理王顺成在启幕仪式上表示，“万达”已在国内70余个城市布局，项目多达百余个。兰州万达广场投资50亿元，该项目建成后不仅会成为兰州的商业中心，而且对甘肃的区域经济繁荣和发展也将起到积极的辐射作用。项目44万平方米的巨大体量将会给兰州带来持续的巨额税收与近万人的稳定就业机会。

不过，对于诸如万达这样的商业地产巨头，亦或是大型连锁零售商，前述招商局官员在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言，以兰州目前的城市现状，其要想在兰州选择到合适的物业区位，“实在是太难了。”

“万达一直积极想进入兰州，但是可选择的地方有限，商业综合体对于物业选择的要求比较高，一般都是位于城市里的核心区，距离商业中心比较近，居住人群达到一定数量，但是这样的地区拆迁的量比较大，很难找到合适的。”该官员表示。

除了万达，早在六七年前沃尔玛、家乐福就想进入兰州，但物业选择太难了，上述官员称，兰州老城区两山夹一河的地形，可利用的土地空间有限，可供商业选址能够提供的资源太少。制约了一些项目进入的速度。

对于万达广场历经六年开工，该官员向记者多次强调，万达对于兰州的项目一直很有信心，并没有放弃过，城关区政府对项目的支持力度亦比较大，是兰州城市自身的局限所致。

“万达的项目从拿方案到实施拆迁还是比较快的。”该官员表示。