SOHO首个自持项目重新定位 潘石屹称转型后不谈销售目标

每经记者 尚希 发自北京

针对SOHO中国目前唯一自持且招商陷入困境的物业项目前门大街，SOHO中国董事长潘石屹有了新的策略——打破传统商业购物的招商运营模式，进行重新改造，并且计划于今年年底前完成。

昨日（9月18日），潘石屹在接受《每日经济新闻》记者采访时透露，前门大街的改造将以“展示、体验”为主，一期改造将引入韩国希杰集团以及京东商城首个线下的电子商务体验馆。

改造后的前门大街能否一改往日疲态，SOHO中国的转型又能否顺利进行？潘石屹表示,自持物业长期盈利可见，而达成这一目标的周期在5年左右。此外，SOHO中国今年100亿元的收购目标截至目前也只实现了1/4，似乎意味着，收购已不再是其重点，而年初曾提到的200亿销售目标在转型之后不再提及。

前门大街再改造

前门大街的改造能否成功，似乎成为SOHO中国转型道路上最为关键的一步。然而作为SOHO中国唯一自持物业的项目，前门SOHO历年的发展并不顺利。

早在2007年，SOHO中国便已介入前门大街的改造，但这5年来，前门大街一直表现平平。此前前门大街曾承诺的2009年7月全面营业，但目前只有少数几家老字号在“撑门面”，“天下第一街”的头衔显得有些勉强。

对于招商受阻的现状，业内人士的分析直指高额的租金与模糊的定位。

也许是希望在短时间内让前门大街真正实现“改头换面”，铺路SOHO中国此后的战略转型。今年5月，SOHO中国与盈石资产管理有限公司签订合作协议，并成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司”。该公司的主要业务是负责SOHO中国的自持物业前门大街项目的商业运营。

“这个项目分几期开发，再加上没有停车场的配备，都会影响到项目的招商、客流等。”潘石屹指出，前门SOHO的整体改造预计在年底完成，届时所持有的面积将达54691平方米。

然而对于前门大街的改造，在业内看来似乎仍是一块“难啃的骨头”。

“这与整个前门商圈的定位有关系，很难吸引到主流消费人群，主要是以外地游客为主。”兰德咨询总裁宋延庆告诉 《每日经济新闻》，这也就决定了前门大街的定位显得尤其关键。

对此，潘石屹给出的回答则是：打破以往商业街、购物广场的招商运营模式，将旅游购物诠释为新型的展示和体验，引入各类产品体验馆。“我决定将前门大街打造成体验、展示中心。”

据其透露，目前已与韩国最大的食品公司希杰集团合作，同时，京东商城也正在筹备建立第一家线下的电子商务体验馆。

转型后不谈销售目标

对于转型所面临的诸多质疑，潘石屹并非没有看见。宣布转型后的那一个小时，更是让其惊心动魄。“1小时内，我们的股价就下跌了8%，损失了26亿。”但这并没有左右潘石屹转型的信心。

“我们有足够的资金来支撑转型。但估计到明年下半年会是我们负债率最高的阶段，预计会增长一倍达到40%。”潘石屹表示，目前已经放缓了收购步伐，今年100亿元的收购目标目前只实现了25亿元。然而，转型之后也不会再谈销售目标。“目前对我们来说，物业管理、商业管理亟待提高。”

此外，针对之前传出海外投资的传闻，潘石屹称，暂时不会出海投资。“我目前看好的还是北京和上海的市场。”据潘石屹透露，目前SOHO中国基于成本的资金回报率为10%左右，未来几个项目最高能达到13%。

对此，业内人士指出，缩减收购开支一定程度上反映了SOHO中国目前希望充裕所持资金来实现转型。

值得注意的是，多位业内人士指出，对于SOHO中国的转型，如何调整产品线才更为关键。

BOMA中国理事李平曾向 《每日经济新闻》记者表示，潘石屹旗下的销售物业，由于多数在项目前期投入不够，后期运营中又面临产权林立等问题，很难被市场认可为真正意义上的甲级写字楼，其租金价格很难提高。

“SOHO中国的主流产品是亦商亦住产品，但反之也可以说是非商非住。今后在京沪租务市场上，这种产品肯定还有市场空间，但毕竟不是高端租务市场。”宋延庆称，SOHO中国是继续在自己熟悉的市场上做熟悉的产品，还是转向高端租务市场，或者是细分出新的“蓝海”市场，无疑都将面临挑战。