美元泡沫再度膨胀 我们还有什么选择

赵晓 李慧忠

美联储推出新一轮量化宽松政策QE3，近期潘石屹宣布从“散售”转向“自持”的战略转型。这两件事看似不相关，但其内在的逻辑却出奇的一致。无外乎需要回答三个问题：对当下总体经济态势的判断，面对这样的经济形势企业该做什么样的选择，政府对策应有怎样的理性逻辑框架。

第一个问题，物价很可能将进入新一轮快速上升通道。

日前国家统计局公布8月CPI同比上涨2%，通胀重回“2时代”。要是认为“2时代”是终点，那恐怕就太二了。QE3与前两次量化宽松最大的不同，是QE3既没有操作时间限制，也没有总额限制。也就是说，在美国失业率没有明显改善之前，QE3将无限期地延续下去。美元泡沫的再度膨胀，意味着全球泡沫化生存时代的全面来临。短期来看，QR3的推出固然可以刺激当前低迷的美国经济，但长期来看，过度货币注水等于给全球货币体系打强心针，很可能让美元狂奔直至力竭而亡。再看欧洲在做什么？欧洲央行也推出了新的量化宽松政策OMT。同样的嘴脸，既没有规模限制，也没有干预时间的限制。无疑，QE3和OMT对中国经济最直接的影响是输入型通胀再起波澜。全球大宗商品价格的上扬将通过中国进口价格指数和工业品出厂价格指数传导到CPI。所以8月的“2时代”恐怕是“闪婚的2时代”，物价水平很可能进入新一轮快速上升通道。

在这个“吹泡泡、印票票”的时代，泡沫化生存已成常态。所有人都知道经济复苏真正需要的是邓小平式的改革，但同时几乎所有肉食者眼中闪烁的都是凯恩斯。所有把钱存在银行的储户，面对新一轮的宽松大潮，未必都想投资，但已然都“被投资”了。

第二个问题，以不同的商业模式应对不同的发展阶段。

早在SOHO中国在上市前，内部就有讨论转型持有的声音。只不过不同的发展阶段潘石屹选择了不同的商业模式。公司早期，如果不散售，没有充足的现金流根本无法发展；等发展到一定程度，可以考虑不卖了。但卖了更划算，股东也会支持你；但发展到更大规模了，别人便会质疑你，为什么还要卖？卖的逻辑是判断未来的价值会不断上涨，才会有人买单。股东会问你为什么把这个收益给别人呢？为什么不自己持有？

转型背后很重要的支撑逻辑，是租售关系的逆转。几年前，潘石屹也曾提出要自持，但尝试后发现招商比销售难度大很多，而且售价比租金的累计折现高很多。业内人士都知道，商业地产的核心价值主要来源于地段、产品和运营三部分，其中运营对价值增值的贡献甚至超过80%。而运营环节最核心的又在招商，尤其是品牌租客的引入。但招商是个精细活，容不得半点忽悠。随着经济形势的波动，写字楼由于供应短缺租金进入快速上涨的通道。据国际权威地产机构高纬环球统计，今年北京CBD顶级写字楼的租金比2011年同期上涨75%，在全球排名中已经超过纽约，以130美元/平方英尺/年的租金水平跃居全球第五、亚太第三。

在写字楼租金上涨的同时，售价也快速上涨。那潘石屹为什么不选择继续散售呢？主要是因为SOHO原有购买客户自身的特殊境况。SOHO中国原有的客户群主要集中在山西、鄂尔多斯(600295,股吧)、陕北等煤老板聚集的区域。仅三里屯SOHO就聚集了来自山西煤矿、内蒙古煤矿和河北铁矿等能源企业主的近50亿元资金。但由于实体经济下滑引发的煤炭需求下降以及煤炭整合等原因，私营煤炭主的处境每况愈下，能源型客户能支付的溢价也就越来越低。再者，由于SOHO产品的售价较高，一般的小额投资人又缺乏购买能力。

或许有人会问：持有了不动产，该如何应对资产流动性下降？对于SOHO，自持以后现金流会大幅减少。尽管现金账面持有150亿，并不意味着资金方面高枕无忧。未来的突破方向必然是：依托持有型优质商办物业，寻求地产金融的资金支撑。

第三个问题，在全球的货币宽松大潮中，政府理性的逻辑框架，不能没有货币的泄洪出口。

从8月的新增贷款7039亿元，同比上涨28.33%的态势可知，国内货币政策和财政政策进一步宽松的苗头在逐渐明确。预计到年底，我国M2的存量将突破100万亿。对此，不能不思考留有货币泄洪的出口。我们认为，房地产信托投资基金（REITs）或许是当前环境下较为适宜的泄洪出口。

对于银行存款在100万以下的最普通的老百姓，在普通住宅去投资化的大趋势下，钱能投到哪里呢？投资信托、基金或是商业地产额度都不够，投资股票风险又太大，怎么办？呼吁政府尽快推出REITs，这既能解决老百姓存款闲置贬值的问题，又能让他们平等分享城市化带来的红利。

（作者赵晓系北京科技大学教授、李慧忠系高和投资金融分析师）