QE3对国内房地产市场的冲击

易宪容（社科院金融专家）

9月14日，美联储启动了新一轮的量化宽松货币政策 （即QE3）。尽管QE3推出国内批评者不少，但不可否认，QE3推出对国内外金融市场的影响一点都不可低估，而其实际效果如何需要不断地评估及观察。在此，我们先来看QE3的特点，然后再来讨论其对中国房地产市场的影响与冲击。

从QE3的内容来看，它与前两次的QE相比有以下几个方面的特点：

一是QE3的开放性，即没有确定量宽上限和时间。只是要求每月可购买400亿美元按揭担保证券（MBS），直至就业明显改善为止，同时将超低利率延长至2015年中。而就业条件改善是一个相当不确定的概念，所以市场分析人士对QE3数量多少的分析相差很大。可以说，伯南克的这种QE3开放性，不仅给市场更多的想象空间，也有利于提振市场的信心，同时也给美国的货币政策变化提供了更多的回旋空间。

二是QE3把购买债券品种改变为MBS而不是美国国债。这表明美国住房市场有某种程度上的复苏，如果美国住房市场仍然处于下行阶段，按揭贷款利率最低，美国居民也是没有欲望进入市场的；同时，如果住房市场开始回暖，把按揭贷款利率推低，可刺激居民进入住房市场，并通过住房市场繁荣来带动经济增长。不过，美国住房市场经过几年调整，“一朝被蛇咬”的美国居民是否真的有意愿进入住房市场并不确定。

三是QE3的政治化。尽管经历两轮的量化宽松货币政策，当前美国内需仍然十分疲软，失业率不低。同时由于消费疲软，企业没有强烈投资欲望，银行也不愿意放款。而QE3推出就是要让市场流动性旺盛，则可透过股市与楼市制度产生财富效应，增加居民消费，以此来减少失业等。这当然有利于奥巴马的总统选举，政治上的意味很强。

对于以上特征的QE3，对我们的房地产市场的影响与冲击到底有多大?这主要可从两个方面来看，一个方面是对国内货币政策的冲击与影响,另一方面是对国内房地产市场的直接影响。

对于QE3对国内外金融市场的冲击与影响，其实最为核心的问题就是当前以美元为主导的国际货币体系。在以美元为主导的国际货币体系下，美国的货币政策就是国际金融市场的货币政策。美国采取QE3,就能够通过汇率的变化来影响国际上大宗商品的价格，来影响美元与非美元货币的价格关系，实质为利益关系的调整。国际市场资金会随着这种利益关系变化而调整其流向。可以说，QE1与QE2推出后，国际市场的大宗商品价格大幅上涨就与这种利益关系变化有关。同时，国际市场汇率的波动也是如此。

也就是说，QE3推出之后，人民币可能随美元的贬值而升值，人民币的升值可能让外资重新进入中国市场。美元贬值导致国际市场大宗商品价格上升而让中国面临着输入型通货膨胀压力，而这些情况都影响央行可能重新调整当前的货币政策。央行的货币政策如何变化，决定当前国内房地产走向的根本政策取向。根据本文分析，QE3推出后，国内央行的货币政策不会出现2008年那样的情况，或以更为审慎的方式来平衡QE3的冲击与影响，以保证房地产调控方向不改变。本文认为，这将成为QE3对国内房地产市场冲击影响程度的关键因素。

QE3对国内房地产市场的影响与冲击，还得从住房市场实体面来分析。一是从资金的流向来看，美国大量的资金流出货币体系，这些钱会流向哪里，会不会重新流向中国？从当前国际金融市场对中国住房市场的判断来看，基本上认为中国住房市场泡沫过大，风险过高，因此QE3后随着人民币升值，会有资金流入国内房地产市场，但并非想象中那样大。不过，有一个问题应该注意，就是国内炒作住房的资金看到美国的住房市场价格已经进入底部反弹时，是不是会有不少国内资金进入美国住房市场进行炒作。因为，从全球住房市场的情况来看，中国资金流向哪里，那里的房价马上飚升。

因此，本文认为就央行的货币政策及资金流向的情况来看，QE3可能对国内住房市场影响与冲击不会很大。而最为重要的可能是住房炒作的预期会进一步升温。因为，QE3的目的就是通过降低住房按揭贷款利率来带动美国房地产市场复苏，希望推高资产价格来产生财富效应而影响居民消费。而这一切必将传导到国内住房市场，住房投机炒作者会认为新一轮住房投机炒作机会来临，他们会再次涌入住房市场。在这种情况下，现有的住房制度与政策对住房投资投机者来说都是无济于事的。可以说，仅这个方面，QE3推出后，如果政府没有很好的应对政策，对国内住房市场将产生巨大影响与冲击。

总之，QE3推出后对国内住房市场冲击与影响，主要取决于央行货币政策变化、从货币体系涌流出来的资金流向以及住房市场的预期变化。