易宪容：遏制住房投机 还需“差别化”政策

易宪容（经济学家）

最近，对于当前各地房地产价格反弹，各个政府职能部门纷纷出来表态，要采取合适的政策来遏制住房的投机投资需求，以便保证房地产市场宏观调控目标的实现。对于出台的政策，其共识是调控政策在新国八条（即2011年的政策）范围内。即住房限购令、差别化的住房信贷政策、差别化的住房税收政策及房地产税全国试点等。

对于用什么样的房地产政策能够遏制当前的住房投机投资需求，保证住房市场健康稳定发展，首先得对市场有正确的判断，要了解这次住房市场价格为何会出现反弹，这样才能对症下药。

从当前的房地产市场形势来看，尽管自5月份以来，国内不少城市住房销售开始大幅上升，房价开始反弹，尤其是一线城市表现得更加明显。这里的原因是多方面的，比如起初房地产开发商采取适度向下调整价格策略、城市郊区楼盘出售等，地方政府采取补贴鼓励居民进入市场。但最为重要的仍然是央行连续下降存款准备金率及下降利率等，市场以为央行的货币政策又开始进入过度宽松的时代，住房投机投资又有进入机会，从而使得市场预期突然转变。

在这种情况下，住房消费者恐慌性进入市场，而住房投机投资者也顺道进入，住房市场销售与价格又开始上升。可以说，推动当前国内住房价格上升的主要力量仍然是住房投资投机者。而实际上，按照当前中国税收政策限制，购买第一套住房同样可以用于投资投机，只不过其周期长一些、杠杆率低一些而已。也就是说，当前中国住房市场性质根本没有太多改变，仍然是以投机投资为主导的市场。如果这个市场性质不改变，要让国内住房价格不再出现反弹是不可能的。

所以，尽管政府对房地产宏观调控的态度是坚决的，但是为了稳增长，央行下调存款准备金率及减息，好像冲破了两年来中国房地产宏观调控的最后一道底线，让不少城市的住房市场销售与价格又开始回暖。房地产市场预期开始逆转，整个市场以为国内的房地产宏观调控会进一步放松，甚至有人认为现有的住房限购与限贷令会逐渐取消。即使有消息传出全国性房地产税将可能在全国展开试点，但是该政策出台要有不少基础条件准备，政策出台仍然要经历较长的时间。而且这种试点对房地产市场反弹也未必能够起到太多作用。

因此，要遏制当前住房投资投机需求及防止房价反弹最便利的住房储备政策，可以在住房交易环节苛征交易税与交易所得税、改进住房预售制度，以及住房信贷政策差别化入手。财政部部长谢旭人明确提出下半年财政部门将严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。

不过，它将面临来自几方面巨大的阻力：一是当前仍然是以投机炒作为主导的房地产市场，这个市场聚积一股十分强大的既得利益集团力量，他们正在通过各种方式来维持住房市场现状，来保护其既得利益。二是为了稳增长，房地产宏观调控的工具性思维无法转变。只要这种工具性思维不改变，要想推出真正遏制住房投机投资需求的税收政策就不容易。

而对于差别化的住房信贷政策，又存在几个方面的问题：一是住房信贷差别化仅是在住房的投机投资与住房消费大类之间的差别，而不是同一大类之间又细分下去的差别；二是中国住房市场巨大，但相关的信息没有联网，要对购买住房者作区别并非易事；三是差别化的信贷政策的弹性基本上掌握在银行手上，如果他们要短期行为，随时都有可能不认真执行该政策。所以，要进一步完善差别化的住房信贷政策才能真正起到作用。