多因素刺激 美房地产市场隐现“龙抬头”

每经记者 杨可瞻

自上轮全球金融危机以来，美国房地产市场经历了一轮深刻且痛苦的衰退潮。一个有力的证据是，由于无力支付按揭，越来越多的美国年轻人选择与家长住在一起，这在过去几乎难以想象。

然而，随着低利率刺激、就业市场逐渐改善加上外国买家纷纷抄底，美国楼市在今年以来开始闪现出一些令人信服的增长迹象。美国“两房”近日发布的二季度财报显示，房利美二季度盈利51亿美元，房地美盈利30.2亿美元，双双实现了连续3个季度盈利。

低利率刺激 就业好转

在次贷危机前，房地美（FreddieMac）和房利美（FNM)一度占据了美国房屋抵押市场最重要的两席位置，如今它们远离了主板，但其业绩仍被视为最真实的行业风向标。

房地美公开财报显示，由于信用损失拨备大幅下降（单个家庭拖欠率小幅降至3.45%），二季度实现利润30.2亿美元，合每股盈利37美分，去年同期为亏损21.4亿美元（合每股亏损1.16美元）。同期，房利美二季度业绩从上年同期的净亏损52亿美元，转为净盈利22亿美元。房利美表示，业绩改善主要归功于美国房价走高，独户住宅库存下降，以及严重违约的抵押贷款减少。

两房双双盈利，强化了投资者对美国楼市的复苏预期。根据房地美财报，二季度美国待租房屋空置率已跌至8.6%，为10年来最低水平；待售房屋空置率降至2.1%，为6年来新低。另外，若以1994年~2003年房屋租售平均情况看，今年供给富余量已降至50万套左右，接近健康市场标准。

同时，据Bloomberg资料显示，今年5月，Case-Shiller20城市房价仅同比下降0.65%，创2010年10月以来最佳记录。该项衡量全美大型城市房价的指标，曾在2010年5月同比上升至4.63%（危机后最高水平），几乎持平于2006年9月时水平。

新屋和成屋销售的快速回暖，推动了房价从底部回升。据统计，今年6月，美国新屋销售为35万户，虽环比下降8%，但仍接近于2010年4月时的后危机峰值 （42.2万户）。当月成品屋销售为437万户，较2010年低谷已回升29%。除此之外，6月新屋开工为76万户，创自2008年11月以来的新高。

事实上，这一切都得益于美国政府长期不懈的低利率政策，包括通过巨量购买抵押证券和国债以降低长期利率。上月底，据房地美披露，30年期固定按揭利率已由3.53%降至3.49%，15年期固定按揭利率则从2.83%降至2.8%。而通过银率网报价，上月24日，美国房屋30年期按揭固定平均利率报3.56%，创下了历史最低水平，进一步减缓了购房者的压力。

当然，单靠低利率还不能拯救房地产业。如今，美国就业市场的持续好转，使得购房队伍壮大成为可能。比如，7月失业率为8.3%，虽高于4月时的8.1%，但仍较2009年峰值低出了1.7个百分点；7月新增非农就业16.3万人，创出自今年2月份以来最大增幅。

外国买家涌入

美国房地产复苏，同样离不开外国买家的“新鲜血液”，其中尤其以中国购房者为主。一方面，在EB-5移民计划推出后，中国买家成为美国房地产市场的主力军；另一方面，近几年赴美留学的中国学生越来越多，为了让子女安顿住处，中国家长不惜大掏腰包。

据美国房地产经纪人协会（NAR)公布数据，在截至今年3月的一年中，中国买家成为美国房地产的第二大海外买家，购入房地产价值90亿美元，仅次于加拿大。而在过去12个月中，中国买家对美国房地产投资增长了23%。不过，由于中国买家的买入额占美国楼市总销售额的不到1%，影响仍然有限。

《每日经济新闻》记者同时发现，自2007年~2012年，中国买家的比重正持续上升。2007年时该比例仅为5%，落后于墨西哥（13%）、英国（12%）和加拿大（11%）。但截至2012年，该比例却已升至11%，仅次于加拿大（24%）。其中，纽约、加州、佛罗里达和德克萨斯等地区成为了国际买家的最爱。

记者了解到，美国的房地产经纪人正大打“移民牌”来鼓励外国人投资，其中EB-5移民计划，允许通过投资至少50万美金的合资企业，创造至少10个就业机会来使外国投资人取得在美永久居住权。这时，地产开发商就会和办理投资移民的机构联合起来，通过举办投资研讨会，为中国买家提供置房咨询。

今年以来，美国房地产开发商股票普遍走高，其中市值最大的圣乔累计涨幅为15%，市值第三大的THOMAS地产累计涨幅超过51%。

·业界观察

一米阳光下潜藏的阴霾

每经实习记者 钟舒

2012年6月，美国新建住宅需求意外自两年来的高点下降；2012年7月，美国NAHB房地产市场指数达35,大幅高于预期的30,创2007年3月以来新高。数字打架的背后，或透露了一个事实——美国房地产市场的复苏已经来临。

7月23日，高盛发布报告称，美国房地产将启动3~7年上升周期。高盛分析师称，“房地产市场的超级周期已现转折，新房销售复苏就在眼前。”

《每日经济新闻》记者发现，从2011年2月开始，美国新屋开工数就一直呈缓慢上升的态势，6月份更是创下了自2008年11月以来的新高。

那么，由以上这些数据是否就可以判断美国房地产市场已经出现实质性好转呢？记者注意到，有市场分析人士发表了更为谨慎的观点。浙江大地期货分析师黄臻就认为，美国房地产市场仍处于历史的低位区间徘徊，还远未达到复苏的程度，其短期的利好之势不会持续太久。

黄臻撰文指出，美国6月新屋开工年率环增长6.89%至76万户，其独居房屋的开工率环比增长4.66%至53.9万户，市场为之欢呼雀跃，认为美国的房地产市场开始呈现好转的迹象。然而，更多同等重要的信息和数据被市场忽视了，比如，与新屋开工率处于同等重要地位的指数——营建许可率的变化。

数据显示，从美国6月的营建许可数据来看，其年化率环比下降了3.7%至75.5万户，而其独居房的年化率环比只是微幅增长0.61%至49.3万户，与同期的新屋开工率相比，出现了显著的回落迹象。这背后透露了的信息则是，营建许可率的回落，尤其是独居房的营建许可率的回落，说明了美国房地产市场前景不容乐观。

另一方面，虽然美国当前的新屋开工率数据表现良好，但新屋开工年率与营建许可年率、新屋销售年率仍同处于历史的底部区间呈横盘震荡之势，并未出现大幅回升的迹象。

而从房地产市场另一个重要指标——美国建筑业人数的变化来看，6月建筑业就业人数新增2000人至550.9万人，但比对2008年金融危机时的数据则会发现，总人数仍低于该年6月的723.2万人，远未回归到金融危机发生前的水平。

最后，黄臻指出，对美国抵押贷款银行业协会公布的数据也不可过于乐观。虽然7月13日当周美国的再融资需求指数出现了大幅的跳增，但购房活动指数却出现了小幅的回落。