陶冬：房地产下一个低点在三四年之后

每经记者 徐学成 发自海南博鳌

8月10日，在《每日经济新闻》等主办的2012博鳌房地产论坛上，关于中国房地产是否已经进入最低谷，几位与会的业内人士表达了不同的看法，瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬直言2008年之后，中国房地产新的低点尚未到来。

瑞银投资银行中国区主席赵驹在发言中表示，中国房地产的低点不是现在，而是2008年12月份，当时，房地产板块在资本市场的表现也处于一个低谷。此外，赵驹认为，虽然经目前房地产市场调控还在继续，但这个行业的表现依然是“稳健”的。

赵驹指出，尽管这几年房地产行业经历了各种形式的调控，但从上市房地产公司的土地的购买量、商品住宅销售、销售价格等指标来看，表现还是相对稳定：土地购买量这些年虽然有减少，但可以说还是在很高的水平上；商品房的销售有下降，但今年也有所回升；价格虽然也是这一轮调控的主要目标，但价格在某种程度上还是比较稳定的。

在随后发表演讲的陶冬则直言不讳的指出，正如赵驹所言，目前来看，房地产行业的最低点的确是2008年，但中国房地产下一个低点将会在三四年之后出现。

陶冬认为，仅就今年来说，房地产市场最坏的时候已经过去了。从上半年，特别上最两个月的成交数据来看，这个行业已经出现复苏的迹象，所以至少在今年12月份之前，不会出现大量开发商资金链断裂的情况。

陶冬同时也指出，限价、限购之后，中国关于房地产市场的宏观调控政策基本已经用尽，“尽管货币政策可以天花乱坠，但货币政策对于房地产管控的效果已经不是很大了，尽管地方政府可以拿出各种各样的大数字出来，但今天的实际情况是地方政府没钱了。”

在这种形势下，地方政府对于房地产市场的调控只会“睁一只眼闭一只眼”，短期之内，这个行业还将处于比较稳定的状态。

但正如演讲开始时所说的，陶冬认为，长远来看，中国房价必有一跌。

“今天，上海的房价已经到了东京房价的水平，而上海人的收入只有东京人的1/5”，陶冬在现场还讲了这样一个故事，“我在曼哈顿的一个朋友，刚刚买了一块地，可以建四栋小洋楼，预计租金回报12%，你猜这块地花了多少钱？15万美金。今天的15万美金在上海、北京，只能买一个厕所。悬崖顶上的独立洋房，30万欧元，不知不觉间，我们像捡海蛎子的人一样，已经走得很远了。”

陶冬进一步指出，中国房地产迟早会有一轮调整，但必须具备三个因素。一是中国政策环境正常化必须加速，他预测，新一届领导人上台后必然加速；二是中国贸易顺差必须大幅度减少，甚至进入逆差，虽然这种局面已经开始出现，但还需要一些时间；三是美国的量化宽松政策必须退出，因为人民币或多或少的还和美元挂着钩。

“我不知道三大因素什么时候具备，但我知道在2015、2016年之后，我相信三大要素会同时存在”，陶冬认为，三四年之后出现的局势，也是目前房地产企业需要防范的风险。