陶冬：中国房价必有一跌 比08年更惨

8月10日，在《每日经济新闻》等主办的2012博鳌房地产论坛上，瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬表示中国房地产下一个比2008年最低的一个点在三四年之后发生。 房地产未来有比08年更低的低点 瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬表示，中国房地产下一个比2008年最低的一个点在三四年之后发生。中国的房地产早晚会出现一个调整，但需要具备三个因素。 欧债危机 国债违约在历史上经常发生，阿根廷每十年破产一次，冰岛四年前也破产了。但是，今天都反弹了起来，他们靠的是什么？他们靠的是货币的贬值，让货币贬值30%，要远远容易过把福利砍掉30%，把公务员裁掉30%，让GDP下降30%。但是，在欧元这个大框架下，缺少的恰恰是贬值这个“逃生门”。如果你看美国的债务，看日本的债务，再看欧洲的债务，欧洲的债务总量是三大经济体中最少的，它的债务GDP比例是最低的。但是，危机恰恰发生在欧洲，为什么？因为，美国是联邦制，日本有一个中央政府，欧洲是17个国家篡和在一起的乌合之众。在联邦之下，联邦政府和地方政府是老子与儿子的关系，儿子出了事情，他就要救，舍身而救。但是，在欧洲的各国是邻居的关系，不会舍身去救。美国在独立战争之后曾经有过13个政府，13个国债，但是，国家统一之后，经济上面相对比较强的纽约州愿意去支持经济上面比较脆弱的卡里兰纳州，但在欧洲这是做不成的。 陶冬认为，由于政治上面的错位，欧债危机还会持续。今天，我们所看到的不过是以脉冲值出现的两个恐慌之间的一个平稳而已，欧债危机的恐慌会一次一次地出现，我们会看到这是最终导致欧元破灭的源泉。但是，欧债危机不至于导致欧洲今年破产或者明年破产，但从十年来看，欧元一定破产。 美国经济 目前，美国经济面临着许许多多的问题，就业不景气，消费信心开始回落。但是，仔细地来看，美国经济依然可以维持1%-2%的增长，美国不是没有复苏，只是复苏的速度非常缓慢。上个星期出来的美国非农业就业数字，16.3万个新就业机会出现了，比过去的两个月要好一些。但是，这是美国复苏的第三个年头，和过去五个经济周期的第三年来看，今天的就业复苏非常缓慢，没有就业的复苏就没有消费的复苏，没有消费的复苏很难有投资的复苏。今天，美国经济的最大症结是就业并不能够真正复苏，而在这背后许许多多的问题实际上是美国房地产所带来的问题。 陶冬认为，美国在今年9月份推出QE3的可能性非常之大，而这个将会带来一轮新的全球范围内的QE，QE2、QE3都救不了经济，但任何一次QE的资产价格将是一件好事情。 中国经济 陶冬表示，每隔十年，中国经济会有一次自上而下的结构性突破，带来生产力的提高，把经济拉上一个新的台阶。八十年代初，文革之后，百业待兴。这个时候，农村改革带来了结构上的突破，生产力的突然，拉动了持续六年的高增长。九十年代初，中国经济再一次陷入了泥沼，中国的对应措施是建立经济特区，大量外资引入，为中国成为世界加工厂奠定了基础，这是体制上的突破，带来的是生产力的提高。到了本世纪初，中国再一次陷入了泥沼，当时的解决方案是加入WTO，银行改革，又是一次体制上的突破，带来的是生产力的提高，把经济拉上了一个新的台阶。 时至今日，中国经济又开始进入了泥沼，中国迫切需要的是一次体制上面的突破，结构上面的改革，在这一点上，北京的领导人早就看到了。2007年就提出经济转型向消费拉动型增长转移，但是没等经济作出任何的反应，全球金融危机爆发了。北京领导人一看，原来救经济有捷径，我们不需要做体制上的突破，我们可以发钞票，可以烧财政的钱，这是这一次对于经济陷入泥沼的对应措施。但是，货币扩张政策、财政扩张政策也许能够把经济周期拉长，也许可以垫高经济GDP的底部。但是，它永远无法制造出可持续的向上动力。今天，我们所看到的所有逆周期措施是维持，而没有突破，少了突破，中国经济在今后几年依然会在不死不活中徘徊着。 陶冬认为，许多人寄希望于中国人民银行减息、扩张。 陶冬表示，把今天的货币数字和雷曼倒闭之前的货币数字比一比，如果是看贷款GDP比例，如果是看M2GDP比例，今天中国的货币数字要远远高过雷曼倒闭之前的水平，流动性紧不紧？不紧。如果你看一年期的存款利率、贷款利率，今天的水平要远远低过雷曼倒闭之前的水平，流动性紧不紧？不紧。第三组数字有一个略微的不同，如果你看存款准备金率，这些东西比较紧。把这三组数字糅合在一起，收到的信息是，如果画一个小圈，在银行体系内，在房地产和中小企业这个小圈子里面，流动性是紧的。但是，如果我画一个大的圈子，全社会今天的流动性根本不紧。中国的货币政策走在两难的处境上，今天的货币政策是太松还是太紧？答案是两个都对，这是今天中国货币政策面临的两难。 四年以前，我们是全球金融危机的无辜受害者，在过去四年我们把自己的经济撑出了很多问题，房价、地方融资平台，这是大家都能看得见摸得着的，我就不讲了。我认为，今天中国经济存在着两个结构性的问题。第一是银行去中介化，银行收进来资金，拱手送给中央银行20%，借贷给中小企业，那部分20%不能动了；银行通过各种方式最后进了房地产业，这个20%也动不了；银行借给国有大型企业，今天的国有大型企业没有人投资，周转速度下来了；只有最后的20%还在银行的全权控制之下，如果一个人心脏的4/5都不能运作，这个人还可以走多快？第二是投资去实业化。今天的民企没有人再投资。经济的一面是银行去中介化；经济的另外一面是投资去实业化。 这个时候，你跟我讲如果中央银行减息100个点，存款准备金利率降100个点，今天的中国经济就真的能弹起来吗？陶冬认为，中国经济进入了一个持续3-5年的弱增长周期，太多的人告诉我，今年中国经济能够弹起来，基数上可能会有一些变化。但是，我认为，今后几年，中国经济在一个弱增长周期里面，这个的背后是一个弱的信贷周期，弱的房地产周期，弱的出口周期，弱的中小企业周期，直至中国可以出现下一轮的结构性突破，开放服务业，允许民营资本进入有利可图的行业，打造出新的就业机会，打造出新的经济增长点之前，我认为中国经济处在一个弱的周期。今天的问题不是经济会下滑多少，而是经济会在困境中维持多长时间。如果今后若干年经济都在一个弱周期，资金都在一个弱周期情况下，在繁荣期接下来的债务链就有可能纷纷断裂，当债务链断裂的情况下，整个的链子就有可能都断裂了，这是在座的各位在今天必须要审慎考虑的局面。 关于中国的房地产市场，陶冬表示：“今天，成交量上来了，把这些数字压一压。我认为，在短期大量开发商资金链断裂的情况，至少在今后12个月不会大面积出现，有个别的开发商可能会有这样的情况。我认为，中国房地产在今后的12个月，在两个板中间化拢。北京的房地产市场，房价不能涨，限购令不能撤，今天中国管理房地产市场的宏观政策真的没有多少了，尽管货币政策可以天花乱坠，但货币政策对于房地产管控的效果已经不是很大了，尽管地方政府可以拿出各种各样的大数字出来，但今天的实际情况是地方政府没钱了，真正管理宏观经济最有效的是那个“说不得”的政策，即房地产政策。那么，北京所要做的事情，不是他要做多少，而是他不做，这个就是政策。今天，北京对于地方上做得过火的会打一把，敲一把。但是，在稳增长的大趋势下，对于许许多多地方政府所做的，我认为他采取的是睁一只眼闭一只眼的政策。” 陶冬认为，长远来看，中国房价必有一跌。今天，上海的房价已经到了东京房价的水平，而上海人的收入只有东京人的1/5。海南岛，如果海南岛能够把今天所有的房地产存量全部按照今天的价钱卖出去，开发商们囤积的18万亩地都能建成卖出去，海南岛可以收上来的钱足以买下一个小岛，一个叫曼哈顿的小岛，海南不需要再作中国的旅游中心了，咱们一口气做“全球金融一哥”算了。 陶冬说：“我在曼哈顿的一个朋友，刚刚买了一块地，可以建四栋小洋楼，预计租金回报12%，你猜这块地花了多少钱？15万美金。今天的15万美金在上海、北京，只能买一个厕所。悬崖顶上的独立洋房，30万欧元，不知不觉间，我们像捡海竰子的人一样，已经走得很远了。” 最后陶冬认为，三个因素就是： 1.中国政策环境正常化必须加速，新一届领导人上台后必然加速； 2.中国贸易顺差必须大幅度减少，甚至进入逆差，这个已经出现了，但还需要一定的时间； 3.美国的量化宽松政策必须退出，人民币或多或少的还和美元挂着钩。 陶冬不知道三大因素什么时候具备，但知道在2015、2016年之后，相信三大要素会同时存在，这也是在座的各位需要准备的。