土地闲置无锡样本：多幅地块沦为荒地 补充协议成“护身符”

每经记者 查道坤 无锡摄影报道

自7月1日国土部关于《闲置土地处置办法》的规定实施以来，越来越多的闲置土地被曝光在大众面前。

《每日经济新闻》记者日前前往无锡调查发现，多幅地块从开发商拿地至今已有一年多至五年时间不等，目前大多成为荒地和菜地，没有动工的迹象。

对此，多家地块的开发商表示，项目未开工的原因在于政府迟迟不能交地。

无锡市国土局则回应称，由于拆迁原因导致大部分地块不能交地，但他们已和开发商签订了补充协议，所以这些地块都不属于闲置土地，也就不存在收取土地闲置费用、无偿收回地块的做法。

国内一家房地产协会负责人对此表示，未动工大部分因拆迁问题，也有一小部分是开发商自身的原因。但是，“拆迁问题和补充协议已经成为相关部门面对质疑时通常的说法，但其中存在未拆先拍，以及政府用补充协议规避闲置土地的问题，政府和开发商都有责任。”

多幅地块沦为荒地和菜地

据无锡当地一家房地产媒体报道，从2006年至2011年的5年时间里，无锡市拍卖的国有建设用地中，有将近30幅地块存在闲置情况。

该报道罗列出位于太湖新城区的锡国土XDG-2009-77地块、XDG-2009-02地块、XDG-2009-37地块、XDG-2010-24地块和早在2006年11月就拍卖出去的2006-62等5幅地块，称以上地块现场杂草丛生，或拆迁工作没有完成，项目未见任何动工迹象。

对此，《每日经济新闻》记者实地走访了上述5幅地块。在位于无锡市滨湖区梁湖路与环湖路交叉口西北侧的XDG-2009-02地块上，杂草丛生，部分地块堆满建筑和生活垃圾，甚至有些地块被附近居民种植上了西红柿、辣椒等蔬菜。

而据公开资料显示，该地块在2010年9月17日以1.51亿元被自然人尤晓东摘得，总面积为12690平方米，楼面价每平方米9913元也创造了无锡市当年的单价地王。

位于无锡市锡山经济开发区红星美凯龙东、宜家购物中心东的XDG-2010-24地块，于2011年1月29日被无锡市华夏房地产开发有限公司以8.6亿元拿下，总面积为157000平方米，楼面价为2188元/平方米。此外，该地块分为A、B两块，A块为商业办公混合用地，B块为商业、居住混合用地，按照当初的规划，该地会发展成为锡山经济开发区的新商业中心。

但记者在现场看到，该地块已经被拉上围墙，围墙之内是几处水塘和大片荒草，同样没有任何动工的迹象，“这块地已经被拉上围墙有八九个月了，里面长满了杂草，看着怪可惜的。”一位居民对记者说。

距离XDG-2010-24地块不远的XDG-2010-23地块同样在2011年上半年被拍出，成交金额8.4亿元，拍得单位是湖北省知名房地产开发企业民发实业集团有限公司。但该地块同样处于闲置状态。

此外，位于无锡市锡沪路和锡澄路交汇处的锡国土2006-62地块在2006年11月23日被无锡市银桥房屋开发有限公司以1.7342亿元，楼面价1616元/平方米拍得。从拿地至今已经有5年多时间，记者在现场发现，该地块上还有大量的居民生活，并没有见到任何拆迁的迹象，和周围高楼大厦相比，该地块俨然成为一个城中村。

“这几年一直有拆迁的风声，但一直也没有接到任何拆迁的通知，所以生意就一直做着。”该地块上一家店铺老板林师傅对记者介绍，“我们也希望尽快拆迁，但是从四五年前就开始期待，至今也没有真正拆迁的迹象。”

据公开资料显示，锡国土2006-62地块，占地面积48820平方米，按照当时无锡市银桥房屋开发商有限公司1.7342亿元的拿地价格，参照该地块附近的2011年保利达拍下的火车站对面锡国土(经)2011-82，楼面价达到6051元/平方米，该地块已经囤地5年，地价涨了三倍还多。

除了上述地块，《每日经济新闻》记者在XDG-2009-77、XDG-2009-37地块同样未见任何动工的迹象。

政府：未开工系拆迁问题

拿地后为何迟迟不开工，而被质疑成闲置土地？

XDG-2010-24地块的开发商——无锡市华夏房地产开发有限公司一位工作人员对记者称，“我们至今没有开工，并不是资金原因，而是因为政府交地时间晚了。”

据该工作人员介绍，拿地后，公司和政府签订了《国有土地建设用地使用权出让合同》，合约约定的交地时间为2011年的5月30日，但由于拆迁问题，实际的交地时间到了2011年的8月，“由于政府单方面推迟了交地时间，后来就和我们签了补充合同，合同规定项目应在2014年3月31日前开工，所以项目至今没有开工的责任不在于公司。”

而作为2010年单价地王的XDG-2009-02地块，被自然人尤晓东摘得，公开资料显示尤晓东是无锡市东之钢业有限公司总经理，当记者致电该公司时，一位不愿意透露姓名的工作人员说，“公司已经做项目的开发方案了，今年底或明年初项目就会开工。”

随后记者又致电XDG-2009-77地块开发商——北京天润置地房地产开发 （集团）有限公司以及XDG-2009-37地块开发商——无锡深航置业有限公司，但电话一直无人接听。

对于多达30幅地块至今没有动工，无锡市国土资源局对《每日经济新闻》记者作出一一回应。

无锡市国土局称，“这些地块中大部分是由于拆迁问题导致项目交地时间延迟，从而影响了项目的开工时间。”

对于XDG-2010-24号地块，从2011年1月拿地至今已经有一年半时间未见任何动工迹象的问题，无锡市国土局回应称，该地块约定的开工时间是2012年2月15日，但至今没有动工，该局已经督促开发商尽快开工，而该局土地利用处的一位负责人对记者说，“该地块目前还没有达到一年以上为开工的规定，所以还不能认定为闲置土地。”

就位于滨湖区梁湖路与环湖路XDG-2009-02地块未动工的原因，无锡市国土局表示，该地块同样由于拆迁原因，实际交地时间比合同约定的时间晚了一年半，目前该局已按照 《闲置土地处置办法》启动调查程序，将按新的规定与开发商协商并报市政府同意后调整开竣工时间。

此外，无锡市国土局对位于滨湖区太湖新城立信大道东侧的XDG-2009-77地块回应，“该地块约定的交地时间是2011年6月30日，是由于地块内一革命烈士墓需迁建至今未交地。”而位于锡沪路和锡澄路交汇处的锡国土2006-62地块，从2006年拿地至今已有五年多时间未见任何动工迹象的原因，无锡国土局回应，“由于拆迁进度缓慢，我局已于2009年报市政府批准后解除了土地出让合同。”

补充协议成对策

就无锡市国土局所说的拆迁问题一说，《每日经济新闻》记者采访了国内一家房地产协会负责人，该负责人对记者说，“是不是闲置土地，应该按照国土部对于闲置国土规定来执行，不能因为拆迁问题导致项目延迟开工，就认定不是闲置土地。”

实际上，据国土部有关规定，闲置土地是指国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发期限满一年未动工的开发建设的国有用地。或者是已经开工的，但是开发商建设用地面积不满足总面积的三分之一，或者投资额不满足投资总额的25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

“上述的几幅地块，从拿地至今均一年没有动工，也就满足了开发面积不满足总面积的三分之一，或者投资额不满足投资总额的25%的条件，是不是闲置土地，可想而知。”上述房地产协会负责人说。

而根据闲置土地一年不开发收取20%的闲置费用，以及两年不开发可无偿收回土地的规定，XDG-2010-24地块闲置费用高达1.72亿元，其他几幅地块的闲置费用也从几千万至上亿元不等。

“目前土地财政仍然是地方政府财政收入的主要来源，在这种情况下地方政府不会轻易做出收取闲置土地费用和无偿收回土地的规定，这会影响其以后的土地出让，此外这些土地的闲置大部分因拆迁问题，政府负有主要责任。”上述负责人对记者说。

而南京房地产界一位业内人士认为，“拆迁问题导致项目开工时间延期，政府和开发商都有责任，地方政府要承担未拆先拍的责任，而开发商也应该明白拆迁往往需要很长时间，当土地闲置时，开发商也要承担相应的责任。”

但记者发现，每当土地由于拆迁问题导致地块不能交付、项目无法动工时，地方政府往往和开发商之间签订补充协议，以此来规避闲置土地的处罚，有的地块甚至签了两到三次的补充协议。

对此，上述南京房地产界业内人士认为，“这其实是钻了法律的空子来规避闲置土地的处罚，也是目前很多地方政府采用的手段。这种做法有时候满足了部分开发商由于之前高价拿地，项目开发出来后没有利润，故意囤地的目的。但是严格来说，按照闲置土地的规定，如果拍卖毛地导致项目迟迟没有动工，那么签订补充协议延长项目的动工时间，同样可以被视为闲置土地。”