地产业务扩张缓慢 雅戈尔或回归主业

每经记者杨羚强发自上海 如果以“入行”时间计算，雅戈尔是很多知名企业进军房地产的前辈。早在1992年，房改刚刚开始时，雅戈尔就已经有了第一家地产公司——雅戈尔置业。因为地产加金融的概念，雅戈尔更一度与巴菲特旗下的伯克希尔·哈撒韦相提并论。 然而，雅戈尔房地产的辉煌却在今年戛然而止。7月，有多家媒体公布了雅戈尔即将回归传统服装主业，房地产业务将被严格限制投入的消息。对此，《每日经济新闻》记者曾发邮件询问该公司董秘，但未获得回应。 据一些媒体分析，对资金流动性的顾虑，让雅戈尔不得不限制地产发展。记者综合雅戈尔2007年到2011年的财务数据发现，5年间该公司房从地产获得的净利润近30亿元，平均每年的收益约为6亿元。而大多数年份雅戈尔地产业务占用的资金却超过100亿元。净利润和资金投入形成了强烈的反差。 和投资不相称的净利润 雅戈尔集团的地产子公司——雅戈尔置业控股有限公司的资料显示，该公司创建于1992年，开发面积达600万平方米。 和主营业务品牌服装相比，房地产开发的利润并不算高。雅戈尔集团2011年年报显示，雅戈尔的品牌服装的营业利润率达到65.66%，而地产开发的利润率却只有44.75%。不仅如此，地产开发的营业收入总额也很低，仅为33.73亿元，比品牌服装要少4.4亿元。由于雅戈尔没有披露公司在房地产领域投入的资金一共有多少，因此难以了解雅戈尔地产过去几年房地产项目的净资产收益率。 但是，从公司的房地产存货情况可以大致看出雅戈尔在房地产业务上的投入。根据2011年的年报，公司的各类房地产存货总额达到212.52亿元，占到总资产的43%。根据年报，地产开发的净利润仅为5.71亿元。相比之下，服装板块的净利润虽然仅有6.91亿元，但占用的资金却明显少于房地产业务。年报显示，除地产业务外，雅戈尔的其他各类存货相加不过20亿元左右。 事实上，早在2007年，雅戈尔房地产开发的净利润就已经达到2.7亿元，而当时存货占用的资金不过60亿元出头，但占用资金从60亿增长至去年的200亿元以上之后，净利却没有出现同样的大幅度增长。2010年，雅戈尔的地产业务净利润也只有6.7亿元。 和其他地产商相比，雅戈尔地产业务大规模投入所产生的收入和利润也较为逊色。以华侨城为例，虽然公司存货规模达到300多亿元，但该公司2011年的房地产营业收入超过了102亿元，毛利率更高达63%。 至于发展速度和规模，雅戈尔也落后于同行。从2007年开始，国内的房地产业有了一波快速发展的势头，万科、保利、恒大、金地等公司均在这期间迅速扩展，项目由几十个扩张至数百个，进入的城市也大幅猛增。而把房地产列为“三驾马车”之一的雅戈尔，在这5年的扩张速度却始终比较缓慢。2011年年报显示，截至当年，该公司的土地储备只有150万平方米，且主要分布在宁波、杭州、苏州和上海四个长三角城市。 在中房信集团发布的2011年~2012年上半年的中国房地产企业销售金额TOP50榜单上，雅戈尔的名字已经连续缺席。 双重失败的土地策略 这样的成绩与雅戈尔在房地产开发方面的经验和能力并不完全对应。 根据媒体2010年的报道，雅戈尔开发的“海景花园”长期被称为宁波高档住宅的NO.1。这样一家地产公司为何没有能够在2007年以后迅速发展起来？中国指数研究院杭州研究分院研究总监曹旭东说，雅戈尔在宁波发展地产业务时，凭借着获取土地的低廉价格，具有一定的竞争优势。但在该公司从宁波进入其他地方后，这一优势就逐渐丧失。在杭州，雅戈尔拿的多数地块都付出了高价。 2007年，雅戈尔以14.76亿元竞得“原杭州商业学院”土地，成为当年杭州地王；同年9月29日，雅戈尔斥资12.8亿元，拿下杭州转塘50号、51号两个地块；其后，雅戈尔又以总价8.45亿元竞得了杭州留下的53号地块(即西溪晴雪项目)，楼面价约为10779元/平方米。 2010年，雅戈尔又以24.2亿元总价，拿下杭州“申花53号和56号地块”，溢价率分别为153%和155%。根据当年这两地块的楼面价，分别是17751元/平方米和18114元/平方米，双双创下申花板块楼面价新高。 高价买地的结果是，雅戈尔的房地产开发丧失了部分竞争力。 据中房信的不完全统计，雅戈尔今年上半年3个在杭州的项目销售额不足5亿元，而龙湖仅靠在杭州的两个项目的销售额已经超过12亿元。 但如果雅戈尔换一个时间拿地，也许情况会和现在不一样。 根据雅戈尔历年年报和公告，2008年5月到2009年5月，以及2011年，是雅戈尔拿地的空白期。如今在市场上业绩表现较好的几家地产商，却恰恰是在这段时间拿地的。比如，保利地产在2008年底至2009年初，以低价拿走多幅地块。同样的还有融创中国，也是选择在这一时间入场拿地。 中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天总结，正是因为当时的低价拿地，才使得上述企业在市场竞争中处于优势。 除了拿地价格过高，曹旭东认为，另一个阻碍雅戈尔地产业务迅速发展的原因是品牌。高价拿地的雅戈尔几乎在进入杭州的第一时间，就以高端定位来刺激销售，但杭州的购房者却并不买账。与杭州本地的高端楼盘——绿城相比，雅戈尔的认可度不高。 而这一定程度上影响了雅戈尔的发展。再加上上述雅戈尔所进入的区域此后纷纷颁布“限购令”，也对雅戈尔的地产业务产生很大的影响。 ·观察 转型房地产开发主业资源难以复制 每经记者关赟斐发自上海 楼市调控未见松懈，但主业非地产的公司却纷纷涉足房地产业务。 业内人士指出，从2000年开始，房地产市场开始飞速发展，这些企业往往在这一时期内纷纷以投资、兼并、融资等形式进入房产行业。不少专家对《每日经济新闻》记者表示，由于主业并非房地产，因此资金可能相对充裕，比较适合进入该行业。但现实情况却是，这些企业的转型并不十分成功，专业化程度以及主业资源优势在地产领域受限成为阻因。 专业化程度成瓶颈 “外行进入地产领域是一种强烈的利益驱动。”复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民指出，其中的利益有两点：目前房地产相对于其它实业而言，依然是利润最高的行业；房地产行业并不要求企业具备核心技术，容易涉足。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭则认为，虽然房地产行业看似门槛很低，但所需要专业度较高。外行进入房地产不难，但想要求得发展不易，经验不足是一个很大的弱势。 杨红旭认为，尤其是在目前整个房地产市场低迷的形势下，这些企业将面临很大的挑战。如产品的定位和更新、拿地节奏、行业周期的把握等都需要做出精确的判断，否则就很容易出现销售困难的情况。 中房信研究总监薛建雄指出，目前市场上很多案例表明，相邻的两块地，由于开发企业、开发策略不同，最终会出现一个盈利颇丰，另一个巨大亏损的情况，这就是房地产行业专业度的体现。 另外，薛建雄表示，其实从理论上来讲，产业资本做房地产是一个很好的选择，因为有其它产业作支撑，而且还有较房地产企业更多的融资渠道。但前提是需要把握好投资的节奏，如果扩张过快，就会导致资金链断裂。 主业资源难以复制 不难发现，目前在外行进入房地产的情况中存在着争论。大部分涉足房地产的企业都属于房地产行业的关联企业，相对于其它行业而言，这些企业往往是房地产行业的半个“业内人”，能够较好地规避经验不足的风险。但也正是由于它们与房地产关联密切，房地产调控也会对其业绩产生较大影响，从而减缓了房地产项目的开发步伐。 蔡为民表示，事实上这些企业在决定进入房地产之前，就具有一定的产业内的销售渠道优势，但在楼市不好的大环境下，这些渠道优势则不复存在。 正略钧策合伙人、副总裁薛迥文告诉《每日经济新闻》记者，无论是销售渠道还是品牌等企业先前的行业资源，对进入房地产领域的带动作用并不大。从企业管理角度上讲，房地产行业跟其它实业相比有很大的不同，新进入的企业往往会在企业管理上产生矛盾。 薛迥文指出，房地产是一个管理整合型行业，需要整合大量的外部管理资源，而且这些资源的非标准化程度很高。这对于新进入的企业而言，驾驭难度很大。另外，由于房地产开发周期很长，加大了企业内部管控的难度。 如需转载请与《每日经济新闻》联系。未经《每日经济新闻》授权，严禁转载或镜像，违者必究。 每经订报电话 北京：010-58528501上海：021-61283003深圳：0755-83520159成都：028-86516389028-86740011无锡：15152247316广州：020-89660257