每经编辑 每经记者 孙嘉夏 发自义乌
每经记者 孙嘉夏 发自义乌
吴毅（化名）是义乌市“现代·黄杨梅商住楼项目”的购房者，其在付出了80万元首付款后，正在为是否缴清剩余房款而焦灼。
日前，《每日经济新闻》记者在当地调查时发现，像吴毅这样购买了义乌市现代房地产开发有限公司（以下简称现代房地产）开发的“现代·黄杨梅商住楼项目”的购房者还有很多，他们目前都收到了现代房地产的律师函。
现代房地产称，他们如果逾期未付清购房余款或办理按揭手续，该公司视为已放弃商品房签约的权利（即放弃购买上述商品房），“收回该商品房，并另行处分”。
对此，吴毅表示，“是坚决要求退房，还是等一等、看一看，大家并没有统一。”
记者在采访中还发现，更早之前，黄杨梅商住楼项目曾因“被地王”而引发风波。根据义乌市国土资源局公告，该地块宗地面积为3931.373平方米，出让面积1500平方米。2011年6月15日，现代房地产以2.26亿元的价格，取得地块的国有建设用地使用权。
以容积率3.81计算，项目地板价达到39545.05/平方米，创下了当时全国商品住宅用地的单价纪录。但义乌当地很快否认了外界的计算方式。
“这个楼盘是沿街商住楼，不适用容积率的概念。”义乌市住房和城乡建设局相关负责人告诉记者，“楼盘的占地面积和总建筑面积是事先指定的，与义乌本地政策有关。”
炒房者被“套牢”
2011年5月25日，义乌市国土局发布《雪峰路与望道路西南侧地块（黄杨梅村综合楼）出让公告》。
公告显示，该地块位于义乌市雪峰路与望道路西南侧，区块面积3931.373平方米，出让面积1500平方米，土地用途为商住，起拍价5050万元。2011年6月15日，现代房地产以2.26亿元的代价拿下该地块国有建设用地使用权。
吴毅在此时入市。付出了80万元后，他得到了一张“浙江省义乌市现代房地产开发有限公司收款收据”，上盖有公司“转账讫”的红色图章，收款内容一栏却被填上了现代广场某幢。
“不清楚公司为什么没写黄杨梅商住楼，但这其实买的就是楼花
（指尚未竣工的商品房在施工阶段就推向市场销售）。”吴毅说。“在这儿买房，靠的是朋友圈、商会圈的口口相传。以黄杨梅商住楼项目为例，当时很多人托各种关系，抢着买，如果等到预售证出来，必然已经买不到了。”
7月17日，《每日经济新闻》记者曾致电黄杨梅商住楼项目售楼处，被告知该项目尚未开盘。
而一年前踊跃购房的购房客，如今已在思量如何退房。“去年9月，托朋友找的关系，交了60万首付，单价稍过2万。当初想着能尽快转手，但没想到市场如此不景气。”另一位购房人刘昆（化名）说，“炒房炒成自住了。”
“如今再想要转手，已经非常困难了。”多名购房者表示，在黄杨梅商住楼项目周边，由小商品城开发的嘉和广场楼盘，价格维持在约2.2万元/平方米。甚至有楼盘开价低至1.8万元/平方米。“我们购房时，黄杨梅7楼的房价为23800元/平方米，11楼的价格达到27800元/平方米，这个价格相比周边楼盘毫无竞争力。付首付款时，现代房地产口头表示以后可按市场价打折，向我们出售，但现在并未履行。”吴毅称。
“我现在原价转让，都没人愿意要。”刘昆向记者表示。
这些迟迟未能缴纳剩余房款的购房者们，收到了来自现代房地产的律师函。
函件称，如业主逾期未付清购房余款或办理按揭手续，现代房地产将“视为你已放弃商品房签约的权利（即放弃购买上述商品房），同时公司将“收回该商品房，并另行处分”。
“对于无法付清余款的客户，我们会将这部分房子出售，以所得款来退还原客户的首付。”现代房地产办公室主任吴晓庆说，他向记者否认了2011年6月中标之时即开始卖楼花的说法，“其实当时购房的或是亲戚、或是朋友，公司不可能不退首付款。”
吴晓庆称，“义乌的购房者中，投资客多、炒房者多，真正刚性需求的比较少。因此在遭遇严厉宏观调控后，没能撑住。在调控前，黄杨梅当地房价在2.6万至2.7万之间，目前在2.2万左右。可见房地产行业整体不景气，由此业主想退房，我们也理解。但是不是所有不利的情况，都应该由企业来承担呢？”
吴晓庆表示，“黄杨梅楼盘是学区房，当时有人想买还买不到。以前行情好的时候，炒房者购入后倒卖，每个月可能赚几万、十几万。而现在没有利润空间、没有钱赚，他们心理上有落差。”
“希望开发商能提供折扣，不然只能退房。”吴毅却表示，“到现在，我还只见过一张平面图，连房型是什么样还不知道呢。”
“更多的业主希望等一等，看下半年房价会不会涨，有没有人接手。”吴晓庆如此说。
容积率悬疑
义乌市房产信息网资料显示，“现代·黄杨梅商住楼”项目于今年5月方取得预售证，可预（销）售住宅总套数为114套。“目前销售过半，大概有60余套已签订了购房合同。”吴晓庆向《每日经济新闻》记者表示。
而早在现代房地产2011年拿出2.26亿元拍下该地块时，就已引发热议。当时的焦点在楼板价。以出让面积1500平方米、容积率3.81计算，则该项目总建筑面积为5715平方米，楼板价达到39545.05元/平方米。
但义乌当地有关部门很快否认了这一计算方式，称应根据区块面积3931.373平方米计算楼板价。义乌市国土局据此发布的地块出让结果公示中，计算得出的楼面地价为15066元/平方米。
而多名房地产业内人士接受本报记者采访时表示，以地块的区块面积、而非出让面积来计算总建筑面积的做法，不合常规。
显然，以义乌方面提供的计算方式，按该地块区块面积3931.373平方米、容积率3.81计，则可建筑面积为近15000平方米。
7月17日，记者在楼盘现场工程概况牌所见，该项目占地面积1499.49平方米，总建筑面积为16499.67平方米，其中地下建筑面积1500平方米，建筑层数地下一层，地上11层，建筑高度39.690米。
“地上建筑面积14999.67平方米，这意味着项目容积率竟达到了10。”有业内人士这样认为。
“黄杨梅这样的沿街商住楼，和普通的计算方式不一样。”吴晓庆说。“这里不适用容积率的概念。”
义乌市建设局相关负责人告诉记者，“如果是完整、封闭的小区，可以使用容积率的概念。而对于沿街的商住楼，沿街的地段、道路等不能出让给公司，一旦出让，它可能会封掉道路、筑起围墙，这样还怎么出行？因此我们事先已指定了楼盘的占地面积和总建筑面积，也就是明确地告诉了开发商，出让的这块地，公司可以在上面盖多大建筑面积的房子，已经核定了。但其实对这个楼盘来说，旁边的道路、绿化都是配套的公共空间，这以后如果再提容积率，就是相对整个用地面积，也就是3931.373平方米而言了。”
“指定的原因和义乌本地政策有关。征用了农民的土地后，虽然农民有了居住地，但我们还需要解决失地农民的经济问题。因此，根据村民人数的多少，义乌会留出部分土地，村民可自主经营，例如建宾馆、出租等。也有村民自感无能力经营，可委托国土局拍卖土地，得到拍卖款后再分到村民手中。具体到黄杨梅村，当时留出了1500平方米的土地，以1比10的比例，可建造15000平方米的土地，这是事先就已定下的。”上述义乌市建设局负责人说。
“1500平方米的出让面积，只是可以盖楼的占地面积，它仅仅是区块面积的一部分，剩余的2000余平方米则是绿化、道路用地。”义乌市国土局相关负责人早前接受媒体采访时称。
“对这个项目来说，用地是3931.373平方米，出让面积周围则是配套空间，公共用地，产权不属于现代房地产。”义乌市建设局相关负责人说。“我们不会在出让面积之外建设。”吴晓庆说。
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