民资领衔抄底土地市场 央企识相选择靠边站

地方政府 抓住机遇加速推地

　　【今年以来，部分龙头房企高管无论到哪个城市，不仅受到高规格接待，还由政府主要领导亲自“陪同”看地。这在前几年较难想象。而随着土地市场的回暖，溢价率开始成为各方关注焦点。】

　　土地市场的另一个主角是地方政府，其心态与策略的变化是极其重要的风向标。7月17日，济南市国土资源局发布消息，该局于7月13日底价出让11宗地，地块总建筑面积近186万平方米，总成交价为16.8亿元。此外，厦门、广州等地也在近期加速推地。地方政府推地热情同步提升。

　　今年一季度，随着楼市调控深入，土地市场几乎陷入冰点。部分地方政府因为提前两三年就把2012年土地出让计划已经做完，甚至土地款已经预支。而等到真正到了2012年，发现原本设想的出让价格没有开发商愿意接，但是如果低价出让，政府支出又打不平。这导致地方土地出让陷入两难，土地市场相应冷清。

　　一家龙头房地产企业高层告诉记者，今年以来，公司董事长无论到哪个城市，都受到地方市区级政府高层的高规格接待，并由政府主要领导亲自带队看地。这在此前几年是较难出现的画面。“很多地方政府都坦言，今年以来，地方土地出让艰难，导致土地收入锐减，地方投资项目受阻，甚至出现停工现象。房地产市场下滑引发的地方收入危机，才是目前最难解决的深层次问题。”这位龙头房企高层表示。

　　以珠海为例。根据今年年初珠海相关工作会议精神，2012年珠海市计划投资108 .85亿元，其中的38%投资即42亿元打算从土地出让收入中获得。在去年土地出让实际收入(53亿元)比预期缩水一半的情况下，市国土部门及财政局均表示“压力较大”。而纵观上半年，珠海土地市场可谓异常惨淡，多幅住宅和商用地块因无人报价或其他原因而流标或终止出让。

　　进入5月份后，随着开发商销售回暖，预期开始乐观。开发商拿地热情显现，地方政府也乘机及时打开推地窗口。

　　“目前的房地产市场其实是一个良好的平衡状态，成交比较活跃，房价也没有涨太多。在这个短暂的回暖期，中央也鼓励地方政府加紧推地，回笼土地资金，缓解财政压力。因此从土地政策的角度，我们会看到更多鼓励土地出让的信号。”一位业内人士告诉记者。

　　土地成交回暖从溢价率上也可以看出来。今年一季度，除流标土地外，基本上成交地块多以底价成交，但到了6月，溢价率攀高的消息再次成为媒体焦点。据上证报调查，厦门6月初一次土地出让的平均溢价率在30%多，到6月底一次就达到80%多。此外，北京门头沟区某地块出让溢价率达50%，上海嘉定区嘉定新城d10-24地块甚至创下溢价率435.5%的近期纪录。6月以来，全国20大重点城市土地平均溢价率达14.6%。