连续降息刺激刚需 楼市或暖上加暖

每经记者 胡健 发自北京

央行年内再次降息来得如此之快出人意料，这无疑会给一片回暖声的楼市再加上一把火。

链家地产研究部陈雪告诉 《每日经济新闻》记者，这对基准利率贷款为主的二三线城市来讲，降息的累加利好正逐渐加深。但整体来看，此次降息对不同城市楼市的差异化影响也更加突出。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，此前回暖还有待观察，但央行如此迅速降息，从政策信号来讲，回暖是没有问题了。预计放量将持续至九月、十月。随着成交量上升到一定程度，必然引起价格反弹。

还款压力再度释放

央行称，自7月6日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。此前，央行明确个人住房贷款利率下限维持在基准利率的0.7倍。

张宏伟表示，非对称降息对楼市是利好消息，特别是对购房者而言，同时刺激市场继续放量。“尽管五六月业绩起来了，但政策面仍未宽松，此次降息可保证未来几个月楼市稳定性放量。”

对于目前背负房贷的群体来说，降息无疑又是一场及时雨。北京中原市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，同样贷款百万20年，本次降息后，基准利率下，月供将再次减少148元，而在目前的85折下，贷款百万将减少月供112元每月。他说，最近1个多月的两次降息将使得贷款百万20年的购房者，基准利率下利息减少近300元/月。

陈雪也称，与通常降息不同，此次降息贷款利率比存款利率下降幅度更大。虽然意在促进内需释放与降低中小企业的融资成本，但对于楼市购房者而言，是利是弊得在不同城市区别来看，降息的差异化影响正在扩大。

陈雪表示，在当前市场回暖，银行贷款额度快速释放的时期，银行继续保持打折意愿将进一步降低。若未来1～2个月内，经济政策依旧保持降息不降准的趋势，北京等城市现存的房贷85折优惠恐将逐渐消失。而其余二三线城市，存在9折优惠的情况也将逐渐减少。因此，对于存在贷款优惠的城市，降息对其影响是弊大于利。但对于当前没有贷款打折情况的城市，累次降息引起的购房成本减轻将更加明显。

或刺激楼市回暖

张大伟也表示，目前各家银行贷款额度并不充足，出现低于85折乃至8折的可能性暂时不大，反而可能会因为存贷差的减小而减少折扣的可能性。但他认为，降息对购房者的心理影响将非常大。

楼市将在三季度出现难以抑制的回暖。在央行尚未降息之前，近两月房地产也已现回暖之势。6月，全国主要的54个城市，月内成交量达到了22.9万套，再次延续了3月来的市场复苏。上半年累计成交突破百万套，达到107万套，同比2011年同期的95.4万套上涨12%。环比2011年下半年的96.5万套也上涨超过10%，其中大部分城市均有上涨。

全国主要城市项目的销售情况均有好转，北京、上海、广州等城市的统计局数据也显示，1～5月的销售情况下同比明显好转。张大伟说，目前市场情况已难以避免会出现一定程度的恐慌，入市的积极性会继续提高，调控已经到了关键时期，房价难以再跌，反而量价齐涨的可能性非常大。

虽然各部委一直重申调控继续，但松动的信贷政策使购房者难以再期待价格下调回归合理。张大伟还称，政策仍存在进一步宽松的空间。下半年再现数次降息、下调存准的可能性依然非常大，楼市资金面将明显好转。房价再跌的可能性接近于零。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也表示，降息对目前房地产市场影响非常大，释放出约4200亿元资金。降息可提高购房者支付能力，刺激更多刚性需求，同时可以缓解房地产开发商的资金紧张趋势，有利销售成交，房价恐小幅上涨，大幅反弹不太可能。

当前央行刺激与鼓励企业贷款的动机十分明显，并且把优惠下限幅度下调至0.7倍。但是，恐怕不是所有房企都有望获得降息雨露滋润，陈雪就认为，虽然贷款把控有所放松，但银行依旧会选择大型房企放贷，中小型房企难以惠及，并且与个人贷款一样，贷款收益空间的减少也将减弱银行进一步增加优惠的意愿。他的结论是，此次降息对于房企融资成本降低的影响来看，虽然有一定利好但利好程度将十分有限。