昔日地王今日深陷困局 甩盘捂盘进退两难

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“草根”民企欲哭无泪 “高危”传闻不绝于耳

无论如何，远洋并不算最高危的企业，在业内看来，其国企背景可以确保其在调控周期保命过冬，一众民企就没有这么好命了。

“一般来说，国企的融资成本是7%、8%，而民企的融资成本是17%、18%。这10个点的差别足可以令国企挤垮民企。现在对房地产企业来说利润才有多少啊，也就是这么几个点。”一位不愿透露姓名的国企地产人士感慨。

而在众多民企中，类似远洋这样的高成本地王企业，无疑将是这一轮高风险梯队的主要成员。

自2008年底楼市在4万亿资金刺激下强势反弹开始，中国地王潮涌般出现，至2010年上半年达到拿地最高峰，为今天的楼市危局埋下伏笔。其中虽有众多央企国企参与，但更不乏赌性十足的大量民营房企。

比如“杭州帮”绿城集团和滨江集团，无疑是这一轮高危房企的重头。2009年下半年开始，绿城在已经进入调控倒计时的中国房地产市场上开始了疯狂拿地。这一年里，杭州总价地王前十位中，有4个出自绿城之手。分别是：9月3日，经过6轮加价，以20.05亿拍得杭州新华地块；9月10日，以66666万元拍得杭州田园地块，楼面价9547元/平方米；12月1日，以11118元/平方米的楼面价创下了田园地价新高；12月8日，经过48轮竞价，以37.5亿竞得杭州滨江地块，楼面价达15397元/平方米。

绿城的另一个忠实盟友杭州滨江集团则在更晚些的2010年11月底，以18.06亿元竞得杭州51号杨家牌楼A地块，折合楼面价25735元/平方米，成为杭州新的单价地王。

而就是这样两家极其乐观的民营房企，成为目前负债率最高的企业之一。上证资讯统计，绿城截至今年年中的资产负债率为87.71%，而滨江集团截至三季度的资产负债率为81.44%。

不过，就是这样的地王企业，却在这一轮降价潮中采取了坚挺不降的姿态。“其实，对于地王项目来说，处境非常尴尬。已经高价开过盘的还好说，可以用此前的高价，找平未来的低价。但那些尚未开盘的就很难，如果直接低价开出，整个项目都可能赚不到钱。”远洋地产内部人士称。

目前的市场价格已经降得令昔日地王们欲哭无泪。

还以前述的北京一天三地王为例。除远洋地产外，中信以52.4亿元拿下大兴区亦庄地块，创下当时的总价地王，楼面地价超过1.4万元/平方米。而根据调查，目前亦庄的新房项目价格已经回落到1.6万元/平方米左右。

上海的一个典型案例是新城公馆。2009年，新城地产以1.3万元/平方米的楼板价拿到这一块地，溢价率高达302%。为了提高品质，开发商不惜以7000元/平方米的装修成本打造高端物业，却没想到遭遇了史上最严酷的楼市寒冬。9月、10月，新城公馆销售均价开至2.4万元/平方米左右，月销售套数以个位数计。至11月份，新城地产将价格一降至2万元/平方米左右，去化超百套。不过，相比拿地成本和开发成本，新城地产无疑已经在亏本回收资金了。

对于一些不愿意亏本赚吆喝的企业，其在售的地王项目去化率普遍偏低。根据中原地产近日报告，从2009年到2010年上半年北京出让的住宅地块中，溢价率超过100%的一共有33块，其中已经销售的有18块，平均溢价率达到了164%。截至10月底，18个地王项目签约总数量为2270套，签约率46%，明显低于北京市场平均50%的签约率。价格方面，地王项目的利润明显偏低。总体来看，北京2009年来的地王项目，其地价占房价比为39.2%，远高于2008年拿地项目20%的地价占比情况。

“在这种情况下，我们只能选择不降。”上海一家大型房企负责人称，“我赌的是，在我死之前，一定有企业先死掉。那时候，政府一定会出手救市。”