昔日地王今日深陷困局 甩盘捂盘进退两难

“地王”一词已许久未见。还记得房地产市场风生水起之时，层出不穷的“地王”抢尽风头，红极一时。不管你出的价有多高，总有更“凶猛”的“地王”在后面等着刷新纪录。什么风险，什么代价，雄厚资金难买表面风光，每拍出一个“地王”，同行的艳羡目光就是最大回报。

高处不胜寒。当降价大潮把开发商集体卷入“拼成本”的年代，谁的土地成本高，谁就会最先倒下。于是，“地王”们，以及手里捧着“地王”项目的一众企业，今天的日子最难熬。

无论是捂盘不售，还是低价开售，对他们来说都是痛心之策。

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“明星”远洋有心无力 地王项目“尴尬”入市

若论这一轮房地产宏观调控中最具戏剧性和标志性的企业，远洋地产绝对位列前茅。

2010年3月15日，即当年全国“两会”结束后的第一天，在各界对高房价一片讨伐声中，北京土地市场一天出现三个地王，其中远洋地产以27529元/平方米的楼面价格拿下北京大望京地块。此前及此后不久，远洋还在青岛、上海两地分别拿下地王级项目，风头一时无出其右。而外界称，正是这样顶风高价拍地的势头，令中央痛下决心，出台了史上最严厉的房地产系列调控政策。

彼时，楼市还未曾预料未来会有如此严苛的调控局面。而远洋地王和此前地王一样，一度令周边房价热情“高涨”。

北京大望京周边甚至出现二手房一夜间涨价近万元的情况。然而，随着楼市调控渐入深水区，新地王保护旧地王的局面渐渐不再。当保利以1.7万元/平方米左右的楼板价拿下大望京4号、5号地时，远洋的地王危机其实已经开始显现。

时至今日，楼板价2.7万元/平方米的远洋地王究竟进展如何？根据本报调查，远洋大望京地块目前已经进入出地面建设阶段，定位为大户型高端住宅。预计明年3、4月份开盘，推广名为远洋万和公馆。

此前有媒体报道称，SOHO中国董事局主席潘石屹预测，该地块若以45000元/平方米的单价销售，开发商仅有10%的利润。那么今天，远洋能够在望京卖到这一价格吗？

虽然远洋地产销售人员称目前这一项目尚未最终定价，但根据网上信息，望京板块周边可比楼盘价格在3.6万元至4.1万元/平方米之间。其中不乏保利中央公园、华彩和悦府等物业。而随着楼市调控将持续2012年全年渐成行业预期，远洋似乎很难在这一地王项目上获得当时的预期回报。

除大望京项目外，远洋在前两年楼市上升期以强劲作风拿了不少地王。比如现在已经在售的远洋天著项目，即是远洋在2009年底以溢价率467.43%创造下的亦庄地王。当时总成交价48.3亿元，楼板价1.8万元/平方米。

而根据上证报调查，该项目在今年10月开盘以来，仅成交20套左右，成交均价从10月的3万元/平方米，已经降至11月份的2.2万元/平方米。这一价格和1.8万元/平方米的土地成本相比，几乎可以断定亏本无疑。

“远洋现在确实很难，其问题主要是此前拿的地王太多，土地成本高。又多集中在北京这个最严格限购的城市。高端物业投资几乎被封住了，很难消化，即便降价也不好卖。”中原地产华北区负责人称。

为了更快回笼资金，打平北京市场的损失，远洋在外地的地王项目不得不抓紧赶工，早日开盘回款。

有消息称，远洋在上海的首个豪宅项目远洋博堡将于12月开盘发售。这个位于罗店的纯别墅大盘是远洋在2010年8月，以2万元左右的楼板价格拿下的区域地王。曾经有市场传言称销售价格可能达到8万元/平方米。不过，根据本报记者从远洋方面获得的证实，其最终开盘价格可能在5万元左右。

“其实我们也不认为12月份开盘是个很好的时间点。不过集团一定要这时候开，就是要为全年的销售报表再贡献点力量。年报上好看嘛。”远洋地产上海分公司高层表示。

据远洋公告称，截至10月底，远洋地产今年实现的合约销售为217亿元，完成全年目标300亿销售目标的72.33%。然而，这一销售回款和其负债相比仍捉襟见肘。据上证资讯统计，截至2011年6月30日，远洋地产流动负债约404亿元，非流动负债194.8亿元。负债率为61.29%，流动负债占总负债比例为67.48%。