光耀东方董事长李贵斌：商业板块将适时启动上市计划

每经记者 叶书利 发自北京

近日，《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者独家专访了光耀东方董事长李贵斌。在专访中，李贵斌就今年公司的投资收购理念，以及未来商业板块分拆上市等事宜进行了深入介绍。

NBD：2012年是房地产业整合年，在行业大整合的背景之下，如何看待其中蕴藏的收购机会？

李贵斌：综合来看，中国的房地产业已进入了一个下降轨道，且目前下调趋势远未结束。在这场行业下行与整合中，结构性分化成为其中的一大特点。城市、房企与项目，皆在分化，形成了强者越强，弱者越弱的趋势。

具体而言，从城市来看，北京、上海、天津等城市化进程较快的城市，无论公司、人才还是资金，仍在不断集聚中，相对来说，商业地产的发展机会也更多；从项目来看，五星级的高档写字楼以及位置好，价格较便宜的写字楼，市场前景较好；从房企来看，规模很大，经营中比较激进，负债率较高的房企，现在的生存情况较严峻。专业程度不高的房企，在市场中的生存难度也较大。

迫于资金链压力，一些房企将手中的项目向外抛售变现，这正是包括光耀东方等在内的另外一些同行的良机。

NBD：2012年光耀东方的收购目标以及策略是怎样的？

李贵斌：基于公司的资金实力与消化能力，年初公司制定的2012年收购重组的数量目标为4~6个商业地产类物业，6个以上坚决不弄，4个以下说明公司相关部门没有完成任务。预计2012年公司在投资并购业务的资金投入与2011年将持平。

在项目选择策略上，仍将坚持价值投资理念。为了践行价值投资理论，在具体的项目选择上，公司将恪守“地段”原则:一线城市如北京,非四环内的项目不出手；至于二线城市,则只选择核心地段的目标。

NBD：今年光耀东方在收购半径上有一个理念：“北不入东北，南不过长江”，为什么有这样的硬性区域规定呢？

李贵斌：之所以提出这个投资收购区域的半径限制，主要基于公司管理半径的考虑。对于光耀东方而言，长江以北，东北以南的市场空间仍然很大，而且这个区域的文化背景与公司现有的经营项目所处的类似，利于提高投资收购的成功率。不过在实力允许的情况下，未来公司会逐渐扩大投资半径。

NBD：你是一个较谨慎的企业家。但会不会在谨慎的行动中，丢失了扩张机会呢？在机会与谨慎中如何保持平衡？

李贵斌：在行业大跃进时，拒绝一些诱惑，比接受一些机会更重要，更难做到，也更利于公司的可持续发展。低风险成长，从表面上看，可能会耽误些发展机会，但可以走得更稳更远。

NBD：2012年强化商业运营成为光耀东方的年度工作重点，为什么在这个时间点提出这个问题？

李贵斌：从行业竞争的角度来讲，伴随商业地产竞争的加剧，商业地产的竞争开始逐渐回归运营能力的比拼，所以强化商业运营能力，提升自己的专业能力和行业竞争能力，这是公司在竞争激烈下的生存之道。

另一方面，伴随公司规模的扩大，如果商业运营这块做不好，公司的发展就只能停留在“买后再转卖”的初级阶段。基于目前公司手中的商业地产规模，是时候提升自己的运营能力，练好公司的可持续发展的基本功了。所以强化商业运营这块，算是公司发展到今天的一种补课或补短行动。

为了提升公司的运营能力，去年与山东聊城的零售业龙头山东聊城百货公司达成战略合作,成为该公司第一大股东。此后不久，公司组建了商业集团公司。该集团公司，将被逐步打造为光耀东方集团旗下商业运营管理的统一平台。至此，公司正式形成了“投资收购”、“商业运营管理”与“城市综合体开发”等三条完整的业务链条。

NBD：伴随公司规模的叠加，公司有上市计划吗？

李贵斌：公司将把商业集团公司这一块分拆出来单独上市，但该上市计划没有具体的硬性时间表。商业运营板块将在未来合适的时机选择上市，不是为了要钱，主要是想通过上市事宜，一方面可以提升公司品牌，更主要的目的在于通过上市，反向督促公司的管理更规范化与制度化，以利于公司的可持续发展。

NBD：你觉得合适的 “上市时机”应具备哪些条件？

李贵斌：一是公司内部的条件成熟时。这里的“成熟”主要指的是公司运营管理等方面的更制度化和规范化的运行机制，能够与上市的相关要求全面对接；其次就是市场大环境适合房企上市的时候。如果大环境低迷，估值低时，就不合适。

NBD：从公司内部的准备情况来看，目前的进展情况如何？

李贵斌：目前在上市准备中，主要的工作包括两块，一块为公司管理机制的再造与制度化。这是一个长期的系统性工程，也是一个公司成熟化转型的重要关口。另一个问题就是商业集团公司与公司旗下的投资并购公司、物业公司等平台间的关系梳理问题。在这项工作的开展中，公司会以提高效益为指导思想，以先易后难为操作方向，从而更好地推动各平台间的整合。