高空置率的另类原因：规划落地速度缓慢

每经记者 杨羚强 发自上海

上海克而瑞信息技术有限公司董事长丁祖昱说，高空置率的原因，是很多购房者购买远离市中心且配套欠佳的楼盘。但在上海人眼里，配套不佳会随着时间改变。

20多年来上海城市中心无数次扩容，从原来人民广场周围3公里，开始辐射向内环、中环，甚至外环。陆家嘴、徐家汇、五角场、中山公园……这些城市的商业中心，均是在最近20年内崛起的。在大量公司外迁和新一轮商业外扩的大背景下，更多的城市商业中心将分布在上海更多的板块，这些地区有机会成为上海新的城市中心，一如当年的陆家嘴和徐家汇。

中国指数研究院甚至认为，真如、徐泾、后世博板块、临港新城（南汇新城）、迪士尼国际旅游度假区最有可能成为新的商务中心。上述地区目前恰恰是上海因为配套因素最有可能产生空置房的板块。

发展前景催生“期待”

5月27日，中海地王项目——中海紫御豪廷一天成交金额就达到12亿元，刷新了上海今年高总价楼盘成交金额的新纪录。

吸引购房者蜂拥购买这一总价至少800万元起楼盘的原因是整个长风地区的未来发展规划。根据最新的规划，体量达到220公顷的土地上，陆家嘴之后的上海第二个金融中心长风金融港已开始运作，美投国际、中国资本、上海联创等七家境内外知名的基金和企业签订入驻战略合作协议。

良好的发展规划是吸引购房者的主因，即便这些地区的配套尚未成熟，短期内可能无法入住。事实上，相比于长风地区配套要差很多的新江湾城、松江新城等均仅仅因为规划因素，而吸引购房者。

在许多投资者看来，在甲级写字楼的高租金压力下，大量知名公司会考虑搬迁到这些目前配套尚不成熟的地方，进而以抄底价在一个新的商务、商业中心买房。

此前上海相对偏远的区域，比如莘庄、金桥、三林等均因为大量知名公司的引入和商业设施的大量建设，形成了新的商业中心，满足了这些地区居民的就业和日常生活需要。

反倒是市中心虽然商业配套成熟，但引入的商品价格较高，反而不那么适宜居住。比如刚刚落户静安嘉里中心的迈克尔·高司，就是一个刚刚进入中国内地不久的美国轻奢华品牌，在中国也将维持一个高端的定位。同样，古北地区的百货公司高岛屋也是全日本顶级的百货公司。这些超高端的品牌入驻，使得上海市中心的消费成本较其他地区更高，也令购房者更愿意选择目前配套并不成熟的板块买房。

规划落实缓慢导致高空置率

然而，要最终实现购房者期待，还得靠规划最终落地。

各个地区的规划落地有快有慢，导致了在不同的板块，会出现完全不同的空置率。相比长风地区的规划快速落实，将成为五角场核心的新江湾城，目前的规划落实速度就比较缓慢。大型的商业设施和医院、学校等公建配套，尚没有完全建成、运营。同样的，松江新城地区的商业，在万达落地之前，还没有形成商业设施的高度集中，也令当地的购房者觉得入住不方便。

21世纪不动产的统计显示，那些目前规划落地比较缓慢的区域，如新江湾和松江新城的空置率比重都达到20%~30%，而规划落地较快的真如和花木板块，空置率仅在5%左右。