空置房市场调查：20房企超500亿元未兑现

每经记者 杨羚强 发自上海

日前，北京市公安机关公布统计数据称，核对空置房屋381.2万户。上述数据一经发布立即引起轩然大波，有网友陆续公布了多地的房屋空置情况。

多数人认为，是投资、投机造成了房地产的大量空置。《每日经济新闻》记者近期于北京、上海、广州、深圳等地的实地探访结果却显示，造成房屋空置的原因多种多样：有的是因为滞销，有的是因为质量问题，还有的是因为开发商长年捂盘不卖造成空置。

如果加上商场、写字楼、未出售楼盘以及长时间不住的度假房屋，全国房地产的真实空置房数据将非常庞大。记者对20家上市地产公司进行抽样调查发现，仅以成本价计算这些公司的空置房，总金额也超过500亿元。

多家房企空置房占比超10%

据媒体报道，北京市人口总队相关负责人介绍北京空置房数据来源透露称，民警通过初步普查会将一些暂时无人居住，或者普查当天无人在的房屋暂时划为空置房，然后通过核查户籍信息、人户分离情况以及房屋出租情况将这些空置房的一部分重新划为有人居住的房屋。在这些工作全部完成后，才可以完成人口人房关联图，进而获取北京市空置房屋的最后数据。

事实上，由于目前这一工作尚未完成，上述381.2万户空置房并非最终的数据。

2010年8月，《每日经济新闻》曾和新浪乐居合作，通过“晒黑灯”以及统计杭州水表不走字的房屋，了解房屋空置情况，但这些手段也只能大概反映某一楼盘某一时点的居住情况。

唯一能够可以公开获得的房地产空置率的统计数据来自于各大地产商的年报。记者对万科、招商、保利、华侨城等20家上市房地产公司的统计获悉，截至2011年12月31日，这20家未销售的空置房以成本价计算，总金额达到535亿元，占到上述公司存货 （包括土地、在建项目和空置房）总额的7.15%。其中，华丽家族、金隅股份、栖霞建设等公司的闲置房屋金额占公司总存货的比例都超过10%。

配套欠缺是空置主因之一

据中国指数研究院上海研究总监陈延彬分析，造成空置房的原因主要有两个：一是房地产市场调控，开发商转为现房销售，销售周期延长造成的空置；二是投资购房，在一线城市、重点二线城市以及旅游城市，投资造成的空置房较多。

陈延彬的观点得到很多机构的支持。

上海同策咨询机构研究总监张宏伟表示，如果剔除楼市调控的影响因素，按照2009年市场成交量最高值来计算整个房地产市场需求量（包括投资、自住、改善等），上海每年楼市的投资投机性需求量应该在250万~550万平方米。这么大体量的投资性需求有可能是造成空置房的原因。

上海克而瑞信息技术有限公司曾在2010年底进行过空置房的抽样调查，据该公司董事长丁祖昱向《每日经济新闻》记者介绍，在他们抽样调查的楼盘中，越是接近市中心的楼盘，空置率越低，越是远离上海中心城区，空置率越高。他们随后发现，投资者并非是造成房屋空置的主因，因为多数投资者仍然希望能将房屋出租出去。

据丁祖昱介绍，导致房屋空置的一大因素是配套。外环外的区域，由于配套设施无法及时跟上，交通条件不够便利，购房者很难迅速入住，最终造成了大量房屋的空置。此外，交房时间越久，配套成熟的楼盘空置率越低。事实上，很多交房一年空置率达50%的楼盘，时隔一年空置率会降低至30%。