在国内经济结构中，房地产投资一直扮演着中流砥柱的角色，在调控政策并未实质性放松的情况下，今年以来房价略有调整，但地产股一直维持相对强势的走势，其背后的支撑因素不外乎来自政策与基本面的边际改善，昨日晚间央行“意外”降息，更是对地产股构成实质性利好；而广谱利率的下行也有助于地产股的估值回归。
市场人气涣散
地产独撑门面
在隔夜外围股市大涨的情况下，昨日沪深A股却高开低走，大盘缩量调整，沪综指失守2300点，显示当前市场人气涣散，谨慎观望情绪弥漫。不过，就在市场“跌声”一片的情况下，地产股成为了市场中为数不多的上涨品种，也正是在地产板块的勉强支撑下，A股尾盘跌幅没有进一步扩大。
具体来看，昨日申万房地产行业指数上涨0.47%，在所有行业板块中涨幅居前。板块内个股更是涨多跌少，华联控股(000036)、香江控股(600162)、沙河股份(000014)分别上涨6.53%、4.13%和3.96%。如果将时间周期进一步拉长，今年年初以来，累计涨幅超过50%的地产股多达18只，当然，其中的大部分个股仍然是小市值品种，或多或少沾点“概念”，如金改、重组、涉矿等等。不过，作为传统地产龙头的“招保万金”今年同样取得了可观的收益，其中，万科A、保利地产(600048)、招商地产(000024)和金地集团(600383)分别累计上涨了20%、36.40%、40.44%和38.38%，换言之，作为一般投资者，如果不去博弈小市值品种的股价高弹性，而是稳健持有四大地产龙头股，其今年的累计收益应该至少达到20%。
预期改善催生结构“牛市”
今年以来，沪综指累计上涨4.26%，而申万房地产行业指数同期上涨24.86%，毫无疑问，地产板块在2012年已走出了结构性的牛市，其在今年以来的屡次调整中均表现出较强的抗跌性，并且每当指数呈现出略微企稳的态势时，地产板块又成为了市场反弹的领军人物，毫无疑问，支撑地产板块持续走强的背后是资金源源不断地涌入。而资金缘何如此钟情地产股？这背后的原因究竟为何？
这或主要来自于三方面变量的边际改善。首先，较低的估值为地产股提供了厚厚的“安全垫”。根据wind统计，截至6月7日，A股中房地产板块整体市盈率为15.87倍，市净率为2.17倍，尽管并非历史低点，但仍未走出估值的历史底部区域。当然，如果仅仅是静态地看估值水平无异于刻舟求剑，因此需要从业绩增长的角度对地产股进行甄别，而根据统计，一季度房地产板块整体营业总收入同比增长率为7.39%，其中房地产开发子行业同比增长9.15%，整个房地产板块的净利润同比增长率却为-2.54%，不过，相较于其他周期性行业，地产的业绩降幅相对较小。随着利率的持续下行，其财务费用将逐渐降低，地产股二、三季度业绩恢复同比增长是大概率事件。而根据国家统计局公布的商品房销售额以及销售面积数据测算，3月份单月全国商品房成交均价为5498元/平方米，4月份单月均价达到5930元/平方米，环比上涨8%。搜房网、新浪地产也显示4、5月份一线城市很多楼盘环比涨价，整个地产行业的景气度在回升，这是客观事实。
其次，近年来对地产板块走势影响最为显著的变量并非基本面的改变，而是政策变量。目前来看，未来政策进一步收紧的空间相对较小，而部分地区为了实现经济的稳增长，不排除将对地产调控适度微调，以部分释放潜在的刚性需求。尽管微调的力度料将有限，但作为长期压制在地产股头上的政策大棒，其只要不会进一步收紧，就会对地产股产生一定的提振作用。
最后，广谱利率的下行将进一步刺激地产刚需的回升。事实上，今年以来，广谱利率一直处于持续下行的趋势之中，尽管这种幅度尚不明显，但在连续3次下调存款准备金率之后，银行间流动性的宽裕已有所显现。不过，由于实体经济的不振，贷款需求始终未能有效放大，这就使得流动性无法从银行间有效地传导至民间。在此背景下，广谱利率虽有下行，但其下行的空间仍然巨大，而降息无疑是最为直接有效的手段。毫无疑问，此前降息的预期对地产股一直起到了支撑的作用。昨日晚间央行宣布存贷款利率降息25个基点，降息预期终得以兑现，甚至其时点略超预期，显然这将会刺激地产刚需的迅速回升。实际上，今年一季度以来流动性转好以及首套房利率回归基准甚至降至8.5折等因素的刺激，前5月楼市已经在底部企稳、回暖，而在降息春风的沐浴下，这一向好趋势将在二、三季度延续。
当然，对地产股而言，最大的风险仍然来自于政策。如果事实证明管理层对于经济增长放缓的忍耐度确实显著提升，而期间房价反弹幅度又过大的话，不排除地产调控进一步收紧的可能。可见，房价的大幅反弹对地产股而言将是最大的系统性风险。
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