商业裙楼“沉睡”五年 星河斥资百亿二次扩张

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

2008年，一场全球性的金融风暴让众多国际品牌在深圳的业务收缩，高端商业项目的招商和开业遭遇极大的阻力。在这种情况下，位于深圳中心区的星河中心商业裙楼不得不延迟开业，商业中心计划搁浅。

在沉睡近5年之后，今年“五一”期间，深圳星河中心重新开业。尽管失去了不少租金和运营收益等机会成本，但与当初的10亿投资额相比，如今其商业价值却翻了数倍。据星河地产方面透露，预计明年星河地产的销售额或超100亿元。2011年，星河集团制定了2015年上市的计划，商业地产项目成为未来上市的概念题材。

近日，深圳星河集团总裁姚惠琼接受了 《每日经济新闻》（以下简称NBD）专访，讲述了星河集团商业地产品牌的发展以及上市计划。

三元驱动的星河战略

NBD：提到COCOPark，深圳人都非常熟悉，这是星河运营最成功的商业项目。实际上早在2005年，星河集团就进入深圳中心区发展，创造了中心区商业标杆，这是如何做到的？

姚惠琼：2004年，人们对深圳中心区的发展还存有质疑，当年的航天大厦、国会大厦、兴业大厦周边还是荒草一片。因此，当星河提出要进入商业地产领域，开发COCOPark、星河第三空间、星河中心(甲A级写字楼)，甚至要在深圳引入第一家超五星级酒店时，公司内部也有一些质疑，但大家最终还是达成了一致。

此前，星河的多个商业项目主要是作为住宅地产配套在做，六、七年过去了，星河COCOPark、星河中心、深圳丽思卡尔顿酒店已经成为深圳商业地产的标杆。不得不说，星河的确赶上了深圳30年快速发展的步伐，机会相对多一些。但同时这也是对我们当年对未来城市发展的研究、对企业可持续发展战略布局的肯定。

近30年来的中国房地产市场发展有波峰也有波谷，而商业地产的发展趋势则处在一条平稳向上的直线上。深圳的邻居香港，历经1997年的亚洲金融危机、2008年的次债危机，最终能抵御风险存活下来的新鸿基地产（00016，HK）、长江实业（00001，HK），都是商业地产做得比较出色的。我们也需要寻找一些能够与单纯的住宅开发形成互补的产业，这个产业一定要是稳健的、能够带来持续增值的。所以，我们选择了进入商业地产开发领域。

NBD：除了星河COCOPark之外，星河集团在中心区还有另外一个高端商业项目星河中心。该中心早在2008年就建好，但直到今年“五一”才对外开业，这是为什么呢？

姚惠琼：星河中心在今年5月1号开始试营业。2007年的时候，星河中心就开始招商，定位于高档购物中心，当时已与众多国际一线品牌签约。但2008年底，受金融海啸影响，这些国际品牌在全世界范围内收缩业务，进而波及到星河中心的项目招商，因此作出了延迟开业的计划。

近几年公司在商业地产方面发展很快，现在星河是“住宅地产开发、商业地产运营、金融投资”三驾马车拉动。具体到商业地产领域，今年8月，我们位于龙岗的第二个COCOPark就会开业，星河COCOCity会在后年开业。我们希望大家对星河商业形态的认识能够更加精准，与不同的商业模式进行区分。

商业地产二次布局

NBD：星河中心因为金融危机不得不延迟开业，5年时间中心区租金价格也一路上涨，您认为星河是否有所损失？现在星河在商业品牌方面越来越清晰化，已经提升到一个发展战略的地位，请问如何评估商业发展效益和速度之间的关系？

姚惠琼：这么多年企业发展一直都很稳健，星河的战略是住宅、商业地产和金融投资三元驱动，这决定了星河并非简单的地产开发企业。

星河也不是投机者，尽管星河中心酝酿了5年，也付出了一定的机会成本，但这种等待是值得的。2009年，我们对星河中心项目进行了重新定位，在中心区纯粹的高档商业已经相对饱和的情况下，星河中心希望为中心区高级白领打造一个集休闲、健身、餐饮、购物于一体的综合性商业项目。

NBD:据悉，目前星河商业地产模式正在向全国扩张，业界也有人担忧，星河这种在核心地段开发商业模式能否复制成功，尤其在深圳以外的城市，会不会面临水土不服？

姚惠琼：从去年开始，星河集团启动了对商业地产的二次布局，按照集团的“十二五”规划，未来商业地产要占到整个集团总资产的30%左右。应该说，星河的发展是非常稳健的。

历时23年的发展，星河目前也只是在深圳、广州、惠州、常州、天津等一些城市拿地，并不是全国开花，扩张步伐比较稳健。另一方面，星河是深圳房地产公司中比较早进入商业地产领域的，因此我们也积累了不少经验。

对于商业地产而言，一时之间有多家开发商涌入这个行业，一定也会有竞争。不过这种竞争也促使我们不断学习，不断创新，如我们的COCOPark，从2006年开业至今已经经过三轮调整，适应了CBD中心区白领和富裕阶层的需要，商家档次有明显提高，他们为顾客提供的服务也越来越专业，这也带动了营业额的持续上涨，目前COCOPark日均营业额都在100万元以上，每年的租金和运营收益大概在2亿元左右。

星河商业地产的发展需要练内功，在商业地产的招商和运营方面积累更多的经验，再逐步去其他城市复制我们的品牌，避免出现水土不服的情况。

斥资130亿元建新基地

NBD：近几年商业地产的发展是一个大趋势，星河在这方面有什么规划？

姚惠琼：中国商业地产还有很大的发展空间。在资产和投资规模方面，商业地产占星河集团的20%左右。考虑到今后房地产开发的市场变化、政策调整等因素，我们会逐步压缩房地产开发的利润水平。我们希望在这几年把内功练好，让这种模式更加完善和快速地复制。

目前，我们在深圳投资130亿元的雅宝高新总部基地正在建设之中，未来将打造成为上市及拟上市企业的总部基地、高新科技企业总部基地、现代服务业发展总部基地，建设一个集办公研发、COCOPark高端商业、五星级酒店、酒店公寓、国际会议中心、商务公园、高端配套住宅区于一体的低碳、生态、可持续发展的商务新区。星河雅宝项目将通过“产权置换股权”这一创新型的运营模式，联合深圳创新投成立专项创业投资基金，银行、证券、保险、投融资企业进驻等手段，打造完整的金融服务平台。

2011年，星河提出了力争2015年完成上市的目标，现阶段为了实现这一目标集团正在按照既定的计划调整业务架构和资产架构。

星河集团会着力发展住宅、商业地产、金融三驾马车并驾齐驱的业务架构。住宅开发更注重持续性，明年销售额将达到100亿目标。现阶段商业板块为集团带来的收入大概是15%左右，未来五年商业运营面积达到90万平方米，收入计划占到业务构成的30%左右。