代征契税成潜规则 金融街地王项目引纠纷

每经记者 叶书利 发自北京

近日，金融街旗下的地王项目金色漫香郡在交房中向业主代收契税一事，引发业主集体维权，业主们质疑开发商的契税代征资格，对开发商按3%的标准统一征收表示不满，另外，在向开发商缴纳契税时，开发商收钱只能给收据，需要以后补发票的做法也引起了众多业主的担忧。

对此，金融街相关人士解释说，因为开发商没有资格审核，也没有能力去审核享受契税优惠的业主资格问题，因此开始时就决定统一按最高标准的3%收取，多收的以后退。后来与业主沟通后，为了尽量减少业主资金被占用的时间，因此以享受优惠的业主自己作出承诺书为前提，按照优惠标准来征收，期间的问题完全是沟通方面的误会所致。

《每日经济新闻》记者在采访中得知，目前，九成以上楼盘开发商没有契税征收部门颁发的契税代征委托授权书，但市场上开发商代征契税已成一种潜规则。

契税代征起风波

金色漫香郡一期业主郑光 （化名）向《每日经济新闻》记者反映，5月15日左右，他接到开发商的通知，要求近期收房，但按照此前签订的商品房预售合同的规定，金色漫香郡开发商会代征契税等，契税征收标准一律为房款的3%，多余部分以后退还。

随后，记者在与多位业主的沟通中发现，业主们对开发商此举的质疑主要集中在三点。

其一，开发商代征契税的代征资格问题。金融街相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时对此解释说，开发商与购房者签订的商品房预售合同中存在开发商代收契税的相关协议。既然业主认可了此合同，而开发商代征契税只是按合同办事。且商品房预售合同也在相关政府部门有备案，因此开发商按合同办事，也算是一种授权形式。

不过，一位房地产律师在接受记者采访时并不认同开发商的解释。这位律师指出，如果业主与开发商签订的购房合同内没有约定开发商代收契税，开发商则无权强行向业主代收契税。如果业主与开发商签订的《商品房预售合同》内约定了契税由开发商代收，业主也有权利要求开发商出具由契税征收机关颁发的授权委托书，否则，业主可依法予以拒绝。“如果开发商强行代收契税，则属于明显的违规行为。”

其二，开发商开出的3%征收统一标准也被众多业主攻击。一些业主反映，按照相关规定，自己的缴纳标准为1%或1.5%，因此统一按3%的标准征收，虽然后期可以退，但短期内，无故增大了自己的资金压力。

其三，在向开发商缴纳契税时，开发商收钱只能给收据，需要以后补发票的做法也引起了众多业主的担忧。

金融街相关人士回应说，开发商待向相关政府部门缴纳完契税后，就会给业主发票。

5月19日，数十位金色漫香郡一期业主来到该楼盘现场表达维权诉求。之后，开发商表示：按照政府相关规定收取，但按照优惠标准1%或1.5%缴纳契税的业主，需做出书面资格承诺。

对此，金融街相关人士解释说，因为开发商没有资格审核，也没有能力去审核享受契税优惠的业主资格问题，因此开始时就决定统一按最高标准的3%收取，多收的后退。后来与业主沟通后，为了尽量减少业主资金被占有的时间，因此以享受优惠的业主自己作出承诺书为前提，按照优惠标准来征收，期间的变化完全是沟通方面的误会所致。

业内人称已是潜规则

一位不愿透露姓名的北京知名楼盘营销总监向《每日经济新闻》记者解释说，目前在行业内，开发商代收包括契税在内的税费的做法已成潜规则，而且其中至少90%以上的开发商没有契税征收部门颁发的代征授权书。

对于其中的原因，这位营销总监解释说，目前一个楼盘的购房者中，七八成是贷款客户。贷款客户在未拿到房产证之前，开发商实际上为购房者向银行贷款提供了阶段性信誉担保，期间购房者出现恶意不还贷等问题时，开发商必须承担相关责任。而只有房产证办理完后，购房者、开发商和银行三方之间，开发商的担保责任结束，关系变成了开发商与客户间的直接性关系，担保对象变成了房产证。在操作中，契税的交纳是办理房产证的前提条件，因此楼盘开发商一般都较积极地代征契税等税费，以便尽早将房产证办理下来，卸掉肩上的担保责任。

采访中，也有人提出，无偿使用一笔庞大的资金也是开发商在交房时乐于代征契税等税费的内生动力之一。从交房到办理房产证，期间存在1~2年左右的时间差，期间开发商在收房时向业主代收的契税、公共维修基金等，相当于一笔无息借款。

金融街相关人士解释说，待契税收取完毕后，开发商不会将这笔资金长期押在公司，而会按规定及时向相关政府部门缴纳。