房企年报调查：部分公司业绩“被增长”

每经记者 胡廷虹 徐学成 杨羚强 发自深圳 广州 上海

在3月初，《每日经济新闻》记者曾对部分开发商业绩在楼市成交出现明显下滑的背景下不跌反涨进行调查，期间兰德咨询总裁宋延庆曾就年报问题“炮轰”财报失真。难道开发商的年报真的是“真实的谎言”？对此，《每日经济新闻》记者调查了去年净利出现一定幅度上涨的公司，了解地产商是如何扮靓业绩。

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中粮地产主营业务疲弱靠投资收益增色业绩

每经记者 胡廷虹 发自深圳

在经历2011年楼市成交量低迷之后，大多数分析师和机构都在关注行业龙头万科、恒大、保利等房企年报业绩。由于房地产行业有着与其他行业不同的预售制度，项目结算周期又相对滞后，因此大多数房企业绩似乎并没有受到市场波动影响。

但中粮地产（000031，SZ）由于房地产主营业务上发展缓慢，与同为央企控股的招商地产、保利地产等房企差距日益扩大。从2009年~2011年的公司年报中可发现，近三年来公司利润收入主要来自于投资收益，净利润 （扣除非经常性损益后）增长乏力。

同时，在房地产市场因调控政策下滑，融资渠道收窄的背景下，中粮地产为做大房地产主营业务，正通过处置金融性资产和合并其他地产公司的方式来“装饰”业绩。

投资收益成利润主要来源

与同行相比，中粮地产因缺少明确的发展定位，在房地产业务发展上步履维艰。

公司2011年年报显示，去年中粮地产实现营业收入55.41亿元，同比2010年增长了一倍，但净利润只有4.22亿元，同比下降26.82%。《每日经济新闻》记者查阅公司2009以来的年报发现，从2009年开始，投资收益逐渐成为中粮地产利润收入的主要来源。

2011年，中粮地产实现利润总额10.72亿元，投资收益约为4.09亿元，占比达到38%。2010年，中粮地产实现利润总额7.45亿元，其中投资收益约为5.24亿元，占比为70%。而2009年，则实现利润总额4.5亿元，其中投资收益为1.81亿元，占比为40%。

而在剔除投资收益、补贴收益以及营业外收入等非经常性损益之后，中粮地产2009年~2011年归属上市公司股东净利润分别为2.75亿元、1.64亿元、1.81亿元，变化并不很大。

“主营业务盈利不好，与中粮地产这几年住宅业务进展比较慢有关”，国内一券商地产分析师指出，以中粮地产现有的土地储备和开发项目，能做出这样的利润已实属不易。

实际上，为了发展房地产主营业务，2010年中粮地产第一次临时股东大会就决定要大力扩充土地储备，当时中粮地产却面临项目扩张的资金难题。2010年房地产市场遭遇调控，房地产企业融资渠道逐渐收紧，并且中粮地产净资产收益率等财务指标都不尽如人意，融资能力相对较弱。2011年中粮地产净资产收益率下降至9.46%，远远低于同年百强房产企业的净资产收益率均值19.5%的水平。

自2008年中粮地产发行公司债券对外公开募集资金11.86亿元以来，近两年却鲜有新的融资动作。2009年、2011年财报显示，中粮地产项目扩张和企业并购的资金主要来源于处置金融性资产。

2009年，中粮地产通过出售招商证券股票等获金融性资产收益1.24亿元，2010年，再次处置金融性资产获收益3.91亿元，2011年下半年中粮地产通过连续两次减持招商证券股票等形式获得金融资产收益2.93亿元。

对此，中粮地产证券事务代表范步登表示，为了发展主营业务，中粮地产将对非主业金融资产进行有效的剥离。

然而，中粮地产近两年的土地储备仍然受到资金困难的掣肘。2010年中粮地产新增北京长阳三号地块等6个项目，使得2010年权益规划总建筑面积达477.63万平方米。但当年中粮地产经营性现金流净额为-35.93亿元，同比2009年下降2515.08%。

2011年，中粮地产筹资现金流入为55.15亿元，同比下降了16.43%，新增项目仅为北京长阳一号地块等3个项目，而其经营性现金流净额为-24.13亿元。

获大股东“输血”

中粮地产2011年年报还显示，公司新开工项目面积为10.266万平方米，实现签约面积45.93万平方米，签约金额74.47亿元，同比2010年的32.69亿元翻了一倍。但这一销售规模与深圳一些本土房企相当，远远低于招商、保利等同属央企控制下的上市房企。

对此，一券商地产分析师在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，中粮地产房地产业务发展缓慢的原因在于融资不畅，大股东对中粮地产定位不清晰。

中粮地产为了做大房地产主营业务，在2009年与大股东中粮集团达成股权转让协议，公司拟收购后者拥有的5家住宅开发房地产公司的股权，中粮地产从而获得大股东的“输血”。

此前，有媒体在报道中曾质疑中粮地产涉嫌财务造假。但上述分析师指出，对中粮地产来说，业绩压力并不大，它没有去粉饰业绩的动机。但仍然可以从公司2010年、2011年年报中发现，中粮地产通过关联交易获得一些优质项目，合并后的财报因“调整”而得以提升。

2010年，中粮地产完成收购上海加来房地产开发公司51%股权。2010年上海加来房地产开发公司实现主营业务收入8.6亿元，净利润2亿元。在合并报表之后，中粮地产调整了2010年期初和2009年同期财务指标，使得2009年中粮地产的营业利润总额4.5亿元调升至8.19亿元，其2009年净资产收益率也由10.49%调升为12.06%，而2010年中粮地产利润总额也达到7.45亿元。

上海加来公司旗下主要地产项目为上海翡翠别墅项目，2011年净利润达到3.78亿元，按权益计算，中粮地产分得净利润约为1.9亿元。

同样的情况是，2009年9月中粮地产以现金方式收购万曜公司持有的苏源集团江苏房地产开发有限公司90%的股权。收购完成后，双方于2011年3月31日正式合并财务报表。万曜公司背后实际控制人为中粮集团，上述交易为中粮地产与大股东之间的关联交易。

2011年苏源集团江苏房地产开发有限公司营业收入2.85亿元，净利润9477万元，而中粮地产2011年利润总额达到10.72亿元。在财务报表合并之后，中粮地产2010年营业利润总额由7.44亿元调整为9.2亿元，其净资产收益率也由8.88%调升为10.18%。

除上述两家地产公司外，中粮地产还获得苏州苏源房地产开发有限公司90%的股权、北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司50%的股权和万科中粮（苏州）置业有限公司49%的股权。

对合并财报的问题，中粮地产证券事务代表范步登在接受记者采访时表示，公司是按照会计准则来做的。

在公司2011年年报中还不难发现，中粮地产目前仍面临较大资金压力。截至2011年12月31日，中粮地产账目货币资金为39.5亿元，而短期借款和一年期非流动负债合计达到59.9亿元，净负债率达到180.8%。

由此来看，随着房地产融资渠道变得越来越窄，而楼市又持续低迷，在这样的环境下，中粮地产资金压力或进一步加大。

/样本二/

华丽家族一宗交易吃三年 出售复兴路项目带来两年业绩增长

每经记者 杨羚强 发自上海

《每日经济新闻》日前曾报道，在上海收购物业总金额达到255亿元的SOHO中国（00410，HK）通过多次付款方式，最大限度地提升了企业的财务杠杆利用效率，使公司在支付极少现金的情况下，获得了巨量土地储备。

然而，上述分期支付方式，也意味着被收购项目的开发商，企业资金有可能被SOHO中国长期占用。和SOHO中国情况相似的企业还有华丽家族（600503，SH），其也有分多次交易复兴路项目股权的记录。但这一做法并没有减轻华丽家族的财务压力，却使公司需花费一年半时间才能收回公司的所有投入，这显然会影响到公司的资金使用效率，以及日常的经营。但为什么华丽家族仍然要做这样亏本的买卖？

华丽家族的年报显示，上述分多次转让股权的做法，使公司财务数据更好看。该公司管理层方面却表示，分多次交易，并不是为了让业绩更好看，而是有不得已的苦衷。

同一宗交易带动三年业绩

根据华丽家族就复兴路项目所发布的股权转让公告内容，如果华丽家族一次性将复兴路项目的全部股权售出，其可以从中一次性获取净利约10亿元，并套现20亿元左右的现金，使公司能在2011年的土地以及项目并购市场获得较多的机会。

华丽家族并没有选择上述一次性交易方案，而是选择了在一年半年时间里进行三次股权转让的方式进行交易。2010年的10月，华丽家族把复兴路项目48.4761%股权的合同收购权利转让给SOHO中国。2011年3月14日，华丽家族又向SOHO中国出售了31.5239%的股权，交易金额为人民币7.88亿元。在今年的3月28日，华丽家族出售了最后的20%股权，使复兴路项目完全转让给SOHO中国。

上述三次交易，的确让华丽家族年报增色不少。2010年公司年报显示，扣除了非经常性损益后，华丽家族当年度的净利仅为9471.7万元。但是，公司2010年的加权平均净资产收益率为37.83%，不仅较前一年增长了29.02%，在整个房地产行业排名也靠前。上述非经常性损益，恰恰主要来自出售复兴路项目48.4761%股权的合同收购权利而获取的收益5048万元。

而在去年，华丽家族通过出售复兴路项目股权，使业绩再显靓丽。根据2011年年报，如果华丽家族扣除非经常性损益，归属于上市公司股东的净利润只有1300余万元，较前一年下跌85%，是过去三年业绩最差的一年。但因出售了复兴路项目31.5239%权益，公司的净利较前一年增长了15.3%，达到5.98亿元。

年报未确认亏损合同

事实上，令华丽家族年报增色的，不仅有复兴路项目的股权转让。《每日经济新闻》记者发现，华丽家族2011年的11.37亿元营业收入中，有一笔7.78亿的收入来自上海璟合实业有限公司，占到全部营业收入的68.52%。

根据上海多家媒体在去年四、五月份的报道，上海璟合实业有限公司在去年曾以8.3亿元的价格一次性购买了华丽家族200多套商铺。上述商铺不仅增加了华丽家族的经营收入，也为它的净利润带来贡献。

公司年报显示，上述协议同时还打包销售了汇景天地项目的200个车位，该协议的履行将不可避免产生未来经济利益损失，按亏损合同确认预计负债额796.24万元。

然而，这些车位的打包销售收入未在去年得到确认，上述亏损的796.24万元，因此也没有被计入公司2011年年报。

华丽家族称另有苦衷

将同一个股权交易项目多次出让给SOHO中国，以及同一合同的亏损部分，不在同一年报中确认，真是为了润色公司财报？

华丽家族方面的高管在接受《每日经济新闻》记者采访时，对于上述观点表示否定。该高管同时还指出，分三次交易复兴路项目是有其他原因,主要是受中国证监会有关规定的限制。据他介绍，华丽家族原本准备通过增发获取的资金来收购复兴路项目48.4761%的股权。因为上述项目的收购金额早在2009年就已经达到20亿元，已达到中国证监会对于公司资产重组的要求。然而在2010年以后，证监会对A股市场中房地产企业的资产重组和增发都有限制，使得公司无法再履行当初协议，公司在按原先协议向项目原股东支付了一部分现金后，又将这一项目的股权的合同收购权利转让给SOHO中国。

一地产分析师也表示，当公司所要出售的资产金额达到净资产的5%时，其完成交易将受到限制。

·背景剖析

揭秘地产公司“粉饰”财报手段：股权交易“润色”最常见

每经记者 徐学成 发自广州

今年3月底4月初，兰德咨询总裁宋延庆就去年房地产市场成交连续下滑，但大多数房地产上市公司的业绩不跌反涨的现象，质疑地产上市公司的年报失真。除了销售业绩和财务业绩不同步的因素，还有什么原因让地产商的业绩看起来如此漂亮。

宋延庆介绍说，包括上市房企的营业收入、销售额，以及效益类指标如净利润、净资产收益率等都是上市房企可以在年报中 “粉饰”的方面，从而达到“美化”业绩曲线的目的。

未结算收入逐年“滚动”

《每日经济新闻》记者通过查阅多家上市房企年报数据发现，很多房企的营业额和销售额两大指标的数据存在较大反差，例如中国奥园（03883，HK）2008年至2011年的营业收入分别为6.19亿元、23.64亿元、24.42亿元以及30.22亿元，而合约销售额则分别为11.14亿元、28.77亿元、47.62亿元以及50.16亿元，两项指标间的差额分别达到4.95亿元、5.13亿元，23.20亿元和19.94亿元，近两年来差额有逐渐扩大的趋势。依据上述数据，2008年至2011年，中国奥园营业收入占合约销售额的比例仅为54.8%。

宋延庆指出，其对超过100家上市房企的财务数据进行分析得出，房地产行业整体上营业收入占合约销售的比例约在70%~80%。

出现上述情况的房企不在少数，宋延庆还指出，只要与业主签订了合同，其销售金额就可录入到合约销售额，但由于首付款或者按揭款可能无法如期支付的原因，合约销售有一部分是无法计入营业收入的。

也正是这样，一些上市房企便利用这一“合理合法”的规则，主动将一部分合约销售额不计入营业收入，而是选择向下一个财年“滚动”，这样一来，只要操作手法得当，上市房企连续几个年度的业绩曲线就会比较平稳，不至于出现业绩的大起大落。

股权交易“补偿”净利润

宋延庆指出，利用重组、股权交易等方式致使损益类数据出现变动，便可达到“粉饰”效益类指标的目的。

以中粮地产（000031，SZ）为例，2010年，中粮地产合并上海加来房地产有限公司，使得2009年中粮地产的营业利润总额从3.73亿元调升至4.45亿元，其2009年净资产收益率也由10.49%调升为12.06%。

宋延庆表示，类似做法也属常见，但与规模类指标相比，效益类指标的“粉饰”却颇具“学问”。例如，一些上市房企会将只占部分权益的项目产生的全部利润划归到该公司名下，这样利润就会出现大幅增加，如此一来，如果合作双方都采取这样的操作手法的话，整个行业的利润数据就会出现较大规模的重复，对股东或者投资者来说，就不是可供参考的真实数据。

“粉饰”也需计划得当

从中国奥园营业收入和合约销售两大指标来看，2008年至2009年4年间虽然与行业的整体走势趋同，但起伏则比较大，宋延庆对此认为，其对于财务报表的“粉饰”做得并不是很理想。

宋延庆指出，由于在营业收入和合约销售的“粉饰”大多数是通过众多项目间的平衡来实现的，所以项目较多的公司操作起来更为便利，而对于一些项目较少的中小型上市房企来说，就比较有难度。

“粉饰”财务报表对于企业来说，虽然可以美化业绩曲线，但却给股东或者投资者提供了未必真实有效的参考数据，对于外界来看，财务报表反映出的未必就是企业真实的财务状况。

这种“粉饰”财务报表的手法是否是一颗不定时“炸弹”？宋延庆在回答这个问题时指出，这颗“炸弹”是否会被引爆就看企业在操作手法以及计划上是否处理得当了，与企业的发展战略相类似，对于财务报表的 “粉饰”也需要“中长期规划”。