开发商创新销售渠道 北京10万元豪宅开盘销完

每经记者 叶书利 发自北京

北京住建委官网资料显示，位于北京朝阳区鼎成路6号的姜庄湖家园，于3月30日拿到预售证，合计推出房源数为22套别墅。最贵的10A户型，预售均价高达10.8888万元/平方米，单套总价达1.62亿元；最便宜的5B反1户型，预售均价达88290元/平方米，单套总价为5615万元，属于典型的高端豪宅。

正常情况下，类似的豪宅楼盘，销售周期较长，属于典型的慢销售模式，但姜庄湖家园却一反常态，开盘后不久便卖光，制造了豪宅市场的一桩“奇事”。

高达10万元单价的楼盘为何能在短期内卖完，北京亚豪机构市场总监郭毅对此解释说，姜庄湖家园实现的销售奇迹，缘于其营销创新。

郭毅透露，投资需求被政策压制的背景下，为了抢占稀缺的高端客户需求，姜庄湖家园采用了以销定产的定制开发模式，以该项目所在的地段、景观等稀缺资源作为要约，吸引意向客户，然后根据意向客户的个性化需求定制开发后期豪宅产品，因此产生了后来该楼盘开盘即售完的效果。

从实际效果上讲，姜庄湖家园采取的定制营销模式取得了不错的业绩，但《每日经济新闻》记者采访后获悉，在豪宅营销领域，定制营销模式很难被大范围推广，或者说该模式不能被简单地复制。首先，在定制营销模式下，开发商根据客户需求定制开发豪宅，但不同客户的需求具备个性化特点，因此必然催生与每套个性化需求相伴随的个性化产品规划、设计、建造等，从而加大了开发商的后期开发成本，相应增加了开发商的项目成本控制与消化压力；其次，在定制营销模式下，开发商需要在不同的个性化需求与项目整体规划间保持平衡；第三，具备利用先卖后建的定制营销模式的豪宅产品，项目拥有稀缺资源，如地段、景观等，否则很难在产品还停留在规划阶段，便吸引到足够多的客户，从而实现此模式。

事实上，对很多开发商来说，今年是一个营销年。

内蒙古呼和浩特的豪宅楼盘金泰中心甚至出现在苏富比2012年春季拍卖会上，和书画、古玩、珠宝等一起拍卖。