上海现史上最牛商铺 4.86亿买价一年半融资近10亿

每经记者 杨羚强 实习生 王秀娟发自上海

一幅土地抵押给银行，能获得多少贷款？答案或是最高不超过土地价值的五成；一套住宅抵押给银行，能借到多少钱？答案或是最多不超过住宅价值的七成。一个购入价格在4.86亿元的商铺，在购入一年半以后，能通过各种渠道融到多少资金？银行工作人员说，在上海除了淮海路、南京西路等少量顶级商业圈，或最多不超过评估价值的六成。然而，就有这样一个名为“中华商城”的商铺，却通过各种方式“疯狂”融资近10亿元。

《每日经济新闻》记者昨日从上海市静安区房地产交易中心了解到，上述中华商城已被上海市公安局经济犯罪侦察总队于今年3月9日限制交易，而上海市长宁区人民法院同一天则对该商场实施了司法限制，予以查封。

4.8亿元商铺融资近10亿

对于中华商城被查封的具体原因，经济侦察大队未予透露，也不愿意透露该项目具体涉及的案件是什么。如果上述中华商城的 “疯狂融资”最终被定性，那么其金额将远超过当年轰动一时的姚康达案。从2002年至2003年上半年,工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元,用于炒作128套住房。

根据网上房地产的交易记录，位于静安区的中华商城在2010年5月被上海兴天实业有限公司一次性购入，交易金额为4.86亿元。而在购入上述项目前，上海兴天实业有限公司刚刚成立，总注册资金不过5000万元。在买入这一项目之后，中华商城就成为兴天实业的融资工具。来自静安区房地产交易中心的登记资料显示，中华商城被连续抵押。第一次抵押是在当年的9月，工行某分行就上述抵押给出的债权数额达到4亿元。

其后，在去年年中，中华商城以租赁转租的模式，向1000多名投资者分割出售商铺的房屋租赁使用权，最便宜的一套售价达到25万元，多的达到40余万元。根据《上海楼市》的报道，最保守估计这一项目的销售收入超过3.25亿元。但中华商城的投资者却认为其实际销售数据远远不止这么多。由于兴天实业方面一直无法取得联系，上述商铺出租的实际金额尚难认定。但有一点可以肯定的是，这一金额已经远远超过了当年的“姚康达案”。

然而，中华商城的融资之旅并没有结束。去年12月，一名叫“耿晓夫”的自然人又通过房地产交易中心设定了再次抵押，向兴天实业借出了2500万元。奇怪的是兴天实业的三名股东——王海剑、章克伟和章成烈也在去年的12月又向兴天实业借出3.0659亿元，并抢在3月9日中华商城被法院查封前完成了抵押登记，由于《每日经济新闻》记者无法联系到股东们，这当中的蹊跷无法得知。不到两年时间，仅靠5000万元注册资金起步的上述兴天实业就依靠中华商城项目一共融到了近10亿的资金，成为上海房地产圈中的“融资高手”。

工商注册地址未找到公司？

熟悉房地产估价事务的估价师黄海告诉《每日经济新闻》记者，类似中华商城这样的连续被再抵押，是非常罕见的。

他说，抵押借款高于兴天实业买入时的物业价值，可以认为是前开发商贱卖了物业。但类似的连续抵押则必须通过银行同意。

而一位银行业人士告诉本报记者，如果商铺原先一直没有出租，银行应该很难以非常高的评估价值向兴天实业提供贷款。事实上，以目前曹家渡地区的价格行情，中华商城很难卖到5亿元以上。21世纪不动产分析师罗寅申告诉《每日经济新闻》记者，当地的商铺单价最高只有3万元/平方米，而像中华商城这样总面积达到3.4万平方米，地上层数超过8层的商铺，总价不会超过5亿元。

既然估值并不高，为什么工行某分行却给出了高达8成的银行贷款？《每日经济新闻》记者曾发传真给工商银行某分行，并连续致电办公室，想了解该项目为何能获取高成数贷款，以及上述物业的再抵押，是否通过了工商银行某分行的同意？

来自工商银行的回应是，给中华商城的实际贷款只有2.8亿元，仅为估值的不到4成，与房地产交易中心登记的债权数额有着较大的差距。而且中华商城此后的再抵押，工商银行方面并不知情，更未同意。

为了弄清事实的真相，《每日经济新闻》记者前往兴天实业在上海市工商局注册的住所——上海市静安区南京西路1486号3号楼313室，但却发现这一地址目前已经成为一家培训机构的教室。而当记者采访该楼的租赁中心，询问该公司有无在这一办公楼租赁过，工作人员的回答也是否定的。