毕舸：房企破产 如何保护业主利益？

毕舸

与其他企业破产不同，房地产企业破产最直接的受害者往往是购房者，他们面对的可能是质量千疮百孔的烂尾房，甚至可能连房子什么样都没能见到。退一步说，即使拿到了房子，长久的折磨也在后面：拖欠税费的房地产商跑了，自己的房产证也拿不到了，物业管理成了烂摊子。相比之下，杭州西城时代家园项目的准业主们是幸运的，因为当地政府承诺垫资该项目，并保证业主能拿到“三证”。

而在笔者看来，当地政府垫资完成项目，是以纳税人的钱为破产房地产商补窟窿，等于间接豁免了房地产商捅的娄子，会不会纵容其他房企以破产的名义一跑了之？开了这个口子的地方政府，如何应对未来可能发生的更大规模房企破产潮？

地方政府的责任不是为破产房企擦屁股，而是要防患于未然，尽快建立完善的风险预估与防范机制。在严格调控之下，房企资金链普遍紧张，这就是所谓的高风险期。中国房地产研究会测评数据显示，中国房企500强2011年资产负债率均值为68.18％，较2010年的66.40％上升了1.78个百分点；同期，500强企业的净负债率由2010年50.07％上升到66.59％。这还只是那些上市或财务报表相对透明化的大型房企，更多自有资金不足、融资渠道狭窄的中小房企，资金风险可能更大。

地方政府除了继续贯彻落实中央的调控政策外，应自主采取多重监管手段。杭州房企破产事件是明显的信号，政府可效仿建筑行业对付欠薪的成功经验，建立房地产行业担保基金，由房地产企业预先缴纳一定比例的保证金，作为未来可能发生各种资金风险时的托底；必要时应将此作为开发商竞拍土地、开发楼盘的准入门槛标准。

政府对于房地产企业的资金流也应加强即时管控。比如，政府可与银行等金融信贷机构合作，建立对房企的负债情况监测网络，解决信息不对称难题。尤其是对那些没有上市、也没有银行信贷的房企，一旦出现异常资金流，就要警惕其暗存的非正常渠道融资风险，资金抽逃风险，资金断裂风险。通过数据搜集与分析，政府可以及时作出反应进行调控，也可以将各种风险信号传导至社会，给广大购房者以提醒。

长期以来，对于开发商自有资金比例35%的政策规定，似乎就停留在红头文件上，而于现实执行中网开一面。这一漏洞在货币宽松化、房价高涨的“好日子”里，开发商自然高枕无忧。一旦进入以信贷为杠杆的严控阶段，许多开发商空手套白狼的害处就会不断放大。因此，以“杭州房企破产”为契机，各地政府对开发商自有资金实际状况进行全面调查，对不符合条件的房企黄牌警告乃至直接给红牌。实现正常有效的劣币淘汰，不让那些根本不具备正常资质的伪劣房企混下去，最终坑害购房者权益。

对于弱小分散的购房者来说，唯一的希望就寄予在政府有所为上。房地产企业破产是最坏的结果，政府不能总后知后觉，它的责任应当体现在房企破产之前。房地产调控不是让房地产商一个个关门大吉，更不是让购房者成为最后的受害者，要想让这一切不会变成现实，政府应尽的责任还有很多。