沃尔玛厦门遭业主逼宫 去留陷两难

每经记者 郑佩珊 发自厦门

沃尔玛与业主方的纠纷似乎进入了频发期。

去年年末，大连沃尔玛被曝光长达10年的租赁纠纷未果，如今，厦门沃尔玛又陷入与业主方的纠葛之中。《每日经济新闻》记者日前从厦门市中级人民法院获悉，终审判决判定厦门沃尔玛与业主方厦门新鹭东方商贸有限公司 （以下简称新鹭东方）的租赁合同关系已经解除，同时裁定，在业主发出合同终止通知后，沃尔玛没有及时撤离东方时代广场，属“占有使用”，因此，沃尔玛将支付上亿元占有使用费。

据了解，2010年3月24日，刚完成好又多接盘的厦门沃尔玛却被告知，由于东方时代广场店没有按照合同约定，逾期30天未向业主方缴交租金，业主中止了租赁合同；但沃尔玛并不承认单方面解除合同，2011年8月将这一纠纷闹上了法院。

昨日，沃尔玛中国公关部负责人李玲向 《每日经济新闻》记者表示，“沃尔玛尊重法院的判决。目前，正就相关事宜与业主进行沟通，以期尽早妥善处理。”

沃尔玛败诉

《每日经济新闻》记者日前在沃尔玛厦门东方时代广场店内看到，一楼的百货商铺已经基本被清空，仅有二三楼的超市在营业。“在收到解约通知后，除了签订长期合同的合作方，沃尔玛已经开始逐步清空一楼的商铺。”一位接近该事件人士向记者透露。

目前形势对沃尔玛而言可谓两难。沃尔玛如果希望续租，就必须放弃此前远低于市场价格的租金，签订一份与周边商圈价格类同的新合约；如果选择撤离，沃尔玛还必须赔偿业主方高达上亿元的占有使用费。

沃尔玛的多数员工还不清楚自己的命运。3月27日下午，记者在沃尔玛厦门东方时代广场店被清空的一层，看到30多名员工席地而坐，店内负责人仍在对员工进行培训，传递“用心服务”的理念。

2010年3月份以来，厦门沃尔玛两次收到来自新鹭东方催缴一季度租金的《催告函》，但这一时间点恰好是好又多翻牌之际，一位接近该事件的人士向记者透露，“由于厦门沃尔玛与好又多在人员交接上出了问题，最终令该门店在租金支付上出现了延迟。”

当年3月24日，厦门沃尔玛被正式告知由于东方时代广场店没有按照合同约定，逾期30天未向业主方缴交租金，业主新鹭东方已中止租赁合同，要求沃尔玛搬离现址。

记者从新鹭东方获悉，双方经过多次谈判，沃尔玛甚至一度委派大中华区分管商业地产的美籍韩裔高级地产总监两次赴厦接洽，并提出两种续租方案，但最终都未获沃尔玛总部的同意。

沃尔玛与业主的谈判未果，双方的矛盾开始升级。

2011年8月9日和12日，沃尔玛收到了新鹭东方的通知，告知其要展开检修工作。检修期间，新鹭东方切断了沃尔玛所在物业的中央空调，长达11天。“业主方以停机检修为由，切断了租赁物业的中央空调，导致卖场闷热异常，顾客锐减，营业额急剧下降。”厦门沃尔玛以此为由将新鹭东方告上法庭，要求对方停止违约行为，并支付111万元的损失。对此，新鹭东方提出了反诉，要求法院确认双方的租赁合同解除。

厦门沃尔玛在庭审过程中指出，“新鹭东方未及时提供产权变更凭证

（2009年温州辉恒置业公司将南京的项目与东方时代广场的前房东进行置换，并成立了新鹭东方），并故意拖延三方《转让协议》的签署，进而导致沃尔玛无法及时支付租金。”根据厦门沃尔玛的解释，由于产权变更，新鹭东方与厦门沃尔玛以及原业主签订三方协议是必需的，厦门沃尔玛付款需要收款人提供产权证、营业执照、税务登记证等材料复印件。“但新鹭东方作为新业主，却拖延提供付款所需材料。”此后，厦门沃尔玛仍在缴交租金，新鹭东方却未开出发票收据。

不过，厦门中院在终审时认定，要求签订第三方协议不属于其延付租金的理由。

败诉后，沃尔玛不得不支付占有使用费。据新鹭东方测算，加上中院二审的三个月时间，沃尔玛占有使用的时间长达两年，即使只按当初提出的200元/平方米的租金标准计算，沃尔玛也将支付上亿元。

赚钱的“二房东”

厦门沃尔玛与新鹭东方的矛盾早有“伏笔”。

2004年，好又多与厦门东方时代广场业主签下了一份租赁合同，成为双方矛盾的开始。一方面是远低于周边市场价的租赁价格，另一方面却是长达20年的租赁时间。随着周边商铺租金的逐年快速递增，接盘好又多的沃尔玛与业主方的矛盾逐渐激化。

当年，好又多入驻东方时代广场时，该广场位于拆迁后的老市区，周边新楼林立。按厦门市政府公布的相关规划显示，鹭江道一带将成为厦门的中央商务区。除此之外，厦门东方广场紧临禾祥路、厦禾路商业中心，不远之处就是著名的商业街中山路。

记者从房屋中介了解到，目前该地区的商铺租金已经上涨到500~600元/平/月，但在老业主与原好又多签订的租赁合同中，约定租金的年递增率为2.5%，签订的第一年总租金约547万元，2010年为第七年，总租金约628万元，只有合同期的最后5年约定为“随行就市”。而好又多所租用的东方时代广场1-3层的面积为1.4万平方米。如果该合同继续履行，沃尔玛在2011年所需缴交的租金仍不会超过700万元，以此估算，沃尔玛的租金仅为40元/平/月，与周边价格相差甚远。

沃尔玛的盈利模式让新业主新鹭东方难以接受。据其测算，由于沃尔玛采用的运营模式为二、三楼以上为大型超市，一楼为百货，由沃尔玛将商铺转租出去。而据物业方测算，沃尔玛每年出租一楼商铺就可获利近2000万元，在交付给业主方每年600万元租金后，沃尔玛至少可获利1400万元。

由于转租高利润的掩盖，沃尔玛东方时代广场自身的运营问题却被掩盖了。

上述接近该事件人士向记者透露，“沃尔玛东方时代广场店盈利堪忧，与附近的天虹百货相比，后者2000平方米每年的盈利是沃尔玛厦门东方店的两倍。”

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利分析，厦门当地大型超市同质化严重，产品品类、价格等差别不大，在网点分布过于密集的情况下，布局出现重叠导致超市竞争力下滑。

目前，沃尔玛在厦门有超过9家门店，沃尔玛厦门东方时代店与沃尔玛聚祥店仅距离2公里，距沃尔玛海景店仅1公里，距沃尔玛世贸店仅1.5公里，世贸店距沃尔玛富山店仅1.5公里，布点密度达到了1公里1家店。

由于分布过于密集，导致同业竞争加剧。郭增利指出，“由于转租模式带来的巨额利润，让布局缺乏合理性的问题并不明显。”

扩张后遗症

沃尔玛厦门的密集布点，与整合好又多不无关系。2010年沃尔玛整合好又多之后，厦门市区内，其门店激增了4家。

按照在美国的经验，沃尔玛的管理系统只有在店面数目超过400家时才能充分发挥规模效应并摊薄运营成本，但在2009年前后，沃尔玛在中国只有100多家大卖场。好又多的104家门店对于沃尔玛而言无疑是快速圈地的捷径。郭增利指出，“沃尔玛的核心竞争力在于靠标准化管理带动规模优势，以此压低供应商价格，并保持自身的低成本运作。”

竞争对手的快速崛起也让沃尔玛不敢放慢脚步。家乐福、大润发都在以平均每年增开20~30家门店的速度圈地，2009年大润发以404亿元人民币的年销售额超越沃尔玛和家乐福，排名第一，而沃尔玛进入中国13年始终未盈利。

在各方压力下，“好又多的整合虽然是块硬骨头，但沃尔玛不得不加快速度来消化。”一位业内人士说，从2010年春节后开始，各个区域先后进入店面整合，好又多与沃尔玛的管理方式差异随即显现出来。

“谈判的效率开始降低，”新鹭东方总裁助理马君阳向记者透露，在2009年作为新业主进驻厦门东方时代广场之后，他与好又多和沃尔玛的管理团队都有过接触，但是相比好又多管理上的“灵活”，与沃尔玛的谈判却耗时耗力。他说，沃尔玛在收到《合同解除通知函》之后，首先委派了厦门沃尔玛的负责人了解情况，此后包括华东区负责人、大中华区负责人与新鹭东方的8次谈判以及多个协商结果，都未获得美国总部通过。

如今，沃尔玛厦门东方时代广场店的处境颇为尴尬。马君阳表示，公司方面已经对整个物业进行了规划，“我们希望将该物业打造成高端超市”。

根据规划，整个商场将以自营为主，一至三楼定位为高端百货，四楼定位为厦门首座“钻石城”。新鹭东方人士透露，一楼商场部分除现有商家之外，已有符合定位的商家明确表示了合作意向。在二、三楼的高端百货方面，也已经与杭州大厦的经营管理团队签订了协议。

马君阳表示，还是会与沃尔玛协商，但以目前周边商圈的标准来看，沃尔玛的定位可能不能满足规划要求。

有业内人士认为，沃尔玛遭遇逼宫的事例极为典型，随着商铺租金的快速上涨，零售品牌的阶段性招商功能已经完成，租赁纠纷将是零售业面临的一个难关。一方面，随着此前大部分长达10~20年期的合同租约到期，物业方要求上涨租金，而租金的上调幅度惊人，另一方面，即便合同未到期，物业方也会想办法让双方解除租赁关系，重新签订合同。