华丽家族谋求多元化再出售资产缓解资金压力

每经记者 杨羚强 发自上海

昨日,华丽家族公告称，公司与搜候（上海）投资有限公司于2012年3月28日在上海市签署《股权转让协议》，由后者收购上海弘圣房地产开发有限公司20%的股权，交易金额为5亿元。资料显示，搜候（上海）投资有限公司法定代表人为潘石屹，为SOHO中国的全资子公司。此次交易完成后，华丽家族将不再拥有上海弘圣房地产开发有限公司的股权，该笔交易将给华丽家族带来约2.26亿元的投资收益。

2011年年报显示，华丽家族的资产负债率由前一年的66%降低至57%，而标志着企业短期偿债能力的速动比率却由0.8773下滑至0.1104。

一位华丽家族的高管承认，最近几年，公司一直在寻找房地产业之外的第二主业。此外，华丽家族还因为允许客户缓付购房款，造成9813.87万元的巨额应收账款。

在两个巨大资金“黑洞”的吞噬之下，华丽家族近期连续通过向大股东及高管等借款、出售公司股权等方式筹集资金，缓解资金压力。

财务压力大增

如果仅从资金的利用效率看，2011年华丽家族无疑较之前有所改善。总资产周转率由2010年的0.08，提高至0.17；存货周转率由2010年的0.06，提升至0.18。也正是因为资金被更有效地使用，这家公司在销售毛利率由一年前53.14%下跌至28.02%时，净资产收益却依然能和一年前接近，保持在31%，属于行业中净资产收益较高的公司。

然而，在存货较前一年减少10多亿元，资产负债率由66%下降至57%的情况下，速动比率却由2010年的0.8773下滑至0.1104，创造了2008年以来的最低纪录。货币资金由2010年底的12亿多元，降低至2011年底的2亿多元。为了减轻财务压力，华丽家族向股东及高管借款5亿元，无息，期限不超过一年；其还曾向媒体透露，“为加快资金回笼速度，不排除还将通过将项目转让给机构的方式，从而加快消化库存的速度。”

现金哪里去了？翻看华丽家族的现金流量表可以发现其中的端倪。

和很多房企去年的情况不同，华丽家族去年的经营性现金流入有2亿多元，而且还通过出售项目获取了2亿多元的投资收入。两项收入，足以用于在去年购买新增土地储备的资金流出，偿还一部分到期借款。

然而，华丽家族用于投资购买海泰药业支付现金5000万元，同时支付包括分配股利、利润或偿付利息支付的现金以及其他与筹资有关的资金7亿多元。

上述举措，令公司的财务压力大增。2011年年报显示，大股东王伟林控制的南江集团计划向华丽家族及其控股子公司提供余额不超过10亿元的资金，用于项目开发、流动资金及日常经营。今年2月以来，王伟林连续数次减持，套现十亿元左右。华丽家族高管对上述现象的解释是，为转型需要，大股东需要把抛售股票所获资金用于开拓新的业务。

业内曾一度怀疑造成该公司债务偿还能力下降的原因是房地产市场销售不佳。《每日经济新闻》记者了解到，真正影响华丽家族财务状况的，主要是因为其正向医药、矿产资源等非房地产业转型。

多元化或成房企资金“黑洞”

华丽家族年报显示，自2009年该公司就开始涉足非房地产行业的投资，力求通过培育第二主业来确保公司长期稳定的发展。该公司的相关高管毫不讳言，在楼市连续调控下，公司管理层流露出撤离房地产业的意图，并表示未来一旦形成新的主营业务，有可能从房地产业撤离。

根据财报，华丽家族通过收购间接持有的上海海泰药业主要的业务包括乙型肝炎治疗性疫苗——乙克、酶联免疫吸附检测技术，肉毒毒素检测试剂盒、生物战剂检测试剂盒等业务。

有机构分析师认为，乙肝疫苗等项目收益前景极佳，长远能给华丽家族带来高收益。但年报披露，海泰药业目前很多项目均属于研究计划，或者准备进入二期临床试验，进展最快的也仅是计划2012年申报注册，离正式生产销售还有相当长的时间。这些项目目前更多需要资金投入，在最近的一两年里，很难给华丽家族带来现金流的回报。

此外，华丽家族年报披露，准备聘请专业团队在国内外广泛考察、寻找的矿产业务。对此，拥有多年有色金属行业经验的行业人士陈渊文介绍说，矿产资源的最大风险在于探明储量和实际开采量并不一致，有可能会出现开采成本高于高采价值的情况。大量资金流出房地产业务，显然是导致华丽家族偿债能力下滑的一个重要因素。

著名财经经济学家郎咸平对多元化曾有过这样一番评论——绝对不是主业务做得不行了，就搬到非主业务上，东方不亮西方亮，最后站在一起就可以互相分散风险。企业多元化经营首先要保证充足的现金流，投资的行业之间必须互补。

但目前的情况来看，在房地产主业之外，华丽家族及其控股股东还需要向医药业务乃至于矿产业务投入大量资金，短期内进一步降低了企业资金的利用效率。

购房客户导致巨额应收账款

除了非房地产业务外，还有一个看不见的“黑洞”也在占用华丽家族大量资金。

华丽家族的年报显示，2011年的应收账款较前一年增加1000多万元。和以往不同的是，2011年的应收账款前5名，全部是华丽家族汇景天地和太上湖项目的购房客户，总金额达到9800多万元，占所有应收账款的97.75%。特别是以8亿多元购买了汇景天地地下商场的上海璟合实业有限公司的8000多万元未付款中，有800多万元更被公司纳入到坏账准备。

华丽家族的高管透露，购房者之所以会欠公司巨额购房款未支付，与楼市调控后出台的限贷、限购有关。根据介绍，上述太上湖项目的购房客户因为上述两项政策，而不能如期办理贷款，导致账面上存在巨额的应收账款。

中房信分析师薛建雄更透露，目前高端楼盘购房款被客户大量拖欠是一个很普遍的现象。客户在购买这一类房源时，往往只付订金，余款的支付往往经历一个漫长的周期，给开发商整体资金周转带来很大的压力。

上述说法，也被行业内其他的开发商所证实。上海一家别墅的开发商曾告诉《每日经济新闻》记者，网上房地产公示的很多房源实际上已有可能被客户预订，但由于客户一直没有支付剩余款项，而无法完成交易登记。

（每经记者赵阳戈对本文亦有贡献）