上海康城四期装饰沿脱落 财报显示开发商物业成本或低于预算

每经记者 杨羚强 实习生 王秀娟发自上海

入住不满5年,上海康城四期十余户居民家阳台的外墙变形开裂,或发生外墙GRC脱落事宜。而在外墙装饰脱落的背后，其蹊跷的财务悬疑也露出了水面。

根据上海市城乡和建设交通委员会的项目信息，上海康城四期总共569539平方米的建筑面积，登记的总投资额为14.27亿元，平均每平方米的投资预算为2505.53元。但经历了2007年和2008年的建筑材料价格暴涨后，上海康城可能的结算成本却只有2200多港元/平方米。

上述财务上的悬疑，令人产生疑问，上海康城四期现今暴露的质量问题是否与该公司的投入额不高有关？《每日经济新闻》记者昨日向上海康城的开发商——中国地产集团（01838,hk）发出了一份采访传真，但截至记者发稿时，未获公司回应。

外墙GRC大规模脱落

《每日经济新闻》记者在现场看到，上海康城四期74号楼的2楼～8楼多处外立面墙面的装饰沿已经被敲除，有几户被敲落的部位达到3米～4米。其他楼栋的装饰沿也存在裂缝，物业称“四期所有”的楼房都有这个问题，“涉及70多栋”。

80号楼的张先生对房屋的质量颇有怨言，除了装饰条脱落的问题，他还告诉记者，在80号楼和81号楼之间，地下车库的墙面上有两条裂纹。据了解，这批高层楼房的装饰沿使用的材料是GRC，主要成分是水泥、砂子、纤维、水和聚合物，一般用于外墙装饰，其缺陷是与墙壁的粘合性并不强。

昨日，一位周姓长期从事施工管理的建筑经理告诉《每日经济新闻》记者，GRC复合材料在2000年之后，曾一度成为上海外立面装饰的主要材料，只是最近几年最新的建筑规定废止使用这一材料。

根据他的介绍，一般情况下，GRC复合材料是不会在几年内出现脱落或开裂现象的。出现这种现象的只有两种可能，一是材料安装不到位，二是材料本身有严重质量问题。究竟是哪一个原因导致上海康城的外立面堕落和开裂，还待有关部门检测的结果。

然而蹊跷的是，虽然经历了2007年的原材料价格上涨，但上海康城的结算价格却可能比项目的投资预算还要低。

项目结算或低于预算

中国地产集团2008年年报称，集团交付总建筑面积3098000平方尺（折合340780平方米），源自上海康城四期带来的贡献。而根据年报，当年度的已售物业成本总额为7.52亿元，折合每平方米的成本仅为2207.61元港币一平方米，而2008年12月，每100港币仅能兑换人民币约88元。

而另一方面，上海市建设和交通委员会公布的该项目的信息显示，项目的登记总投资预算为14.27亿元，折合每平方米2505.53元。仅开发商和上海鼎兴建筑安装工程有限公司、上海古松建设开发有限公司、上海广厦（集团）有限公司签订的246310.3平方米平方米建筑施工合同，每平方米的成本就达到近1276.45元/平方米。

根据中国地产集团对物业成本的定义，除了施工成本外，拨入资本的借贷成本、租赁土地的摊销及发展期间产生的专业费用，均属于物业成本。

事实上，在上海康城四期开发到交付的2005年至2008年的三年间，建筑成本经历了全面上涨。在2007年，地板涨价三次，木材涨幅达20%，五金、涂料、陶瓷价格也在不断上涨，上海某建筑公司工程部汪经理说，2007年到2008年建材成本涨幅高达20%到30%。

但蹊跷的是，中国地产集团2008年的年报却显示，当年上海康城结算的已售物业成本却低于投资预算。根据上海市建设委员会的有关文件，在施工的过程中如果出现价格大幅度上涨，具体表现为人工8%，材料5%以上，乙方可以向甲方重新报价，然后双方进行协调。但上海某建设公司汪经理指出，一般情况下，除非政府市政工程，私营企业很难同意新的价格。由此，乙方将面临更大的压力。