政策禁令“模糊”北京商住楼依旧不断上市

每经记者 叶书利 发自北京

一边是禁止审批商住楼项目，另一边却是京城商住楼依旧不断开盘销售。为何开发商对政策禁令视而不见？

在北京亚豪机构总监郭毅看来，出现如此景象，皆缘于政策禁令中的模糊规定所致。

由北京市住建委、发改委、规划委、商务委、国土局等五部门联合颁发的2011年6月1日起实施的 《关于加强部门联动 完善商业、办公类项目管理的通知》（以下简称 《通知》），对于审批问题，确实规定得很含糊，并没有具体明确2011年6月1日后，不再向商住楼项目发预售证,还是不再发规划许可证。

部分商住楼涉嫌违规

北京商住楼力宝广场的开盘时间有点“敏感”。

《每日经济新闻》记者根据北京住建委官网资料，并以“购房者身份”从力宝广场售楼处工作人员获得的信息汇总后发现，2011年7月29日，力宝广场项目拆分为两个部分：力宝广场和诗礼庭，分别于同一天获得预售许可证。其中力宝广场部分产品为写字楼和商业设施，而诗礼庭部分产品为办公楼，包括板楼形式的公寓与塔楼形式、办公立项改为住宅格局的商住楼。

据悉，《通知》于2011年6月1日起落地，被业内称作商住楼审批被全面叫停的禁令。该通知规定，“商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。”

对此，北京房地产协会秘书长陈志在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，实际上自2010年开始，北京相关部门就先后出台文件，禁止酒店项目和非住宅项目分割销售。《通知》只是对商住楼监管政策的进一步细化，从而促使“不限购”、“低总价”为促销噱头的商住楼生存空间受到挤压，“打擦边球”的空间日益缩小。根据此《通知》，商住楼不得单独设置单元卫生间，商住楼作为住宅的使用价值接近“零”。

就在 《通知》生效近2个月后的2011年7月29日，诗礼庭却获得了预售证并随后开盘销售。该楼盘一位业主向《每日经济新闻》记者介绍说，诗礼庭项目样板间就是按照住宅标准进行布局和装修的，每个房间内设置了卫生间、开放式厨房、马桶、洗面盘、淋浴、电磁炉、抽油烟机等，甚至房间设计中还预留了放置洗衣机的空间。

同样的情况不仅发生在诗礼庭。17日，商住楼“北京城建N次方”上市销售。该楼盘一位销售人员告知记者，该项目产品为65～70平方米的大开间，但室内设置了卫生间等。此外，已于2月25日开盘销售的红山世家11号楼，也是商住楼项目。

北京亚豪机构总监郭毅向 《每日经济新闻》记者介绍，目前北京商住楼入市项目数量并没有出现减少的趋势。

禁令陷“模糊”境地

一边为白纸黑字的禁令，一边却是禁令实施后京城商住楼依旧不断上市的现实。

郭毅解释说，矛盾的原因在于政策禁令的模糊规定所致。他进一步分析说，2011年6月1日起实施的《通知》对于审批问题确实规定得很含糊，并没有具体明确规定2011年6月1日后，不再向商住楼项目发预售证,还是不再发规划许可证。但从目前的操作层面分析，应该是后者，即北京规划委从规划口进行把关，自2011年6月1日后不再对商住楼项目发规划许可证，而不是由北京住建委对预售口进行把关。此外，从操作的合理性来说，也应该由北京规划委从规划口进行把关，毕竟如果自2011年6月1日后由北京住建委从预售口进行把关，对于产品性质是商业还是住宅，可能并没有一个值得信任的判断依据来实现把关。

值得注意的是，郭毅的说法也可以很好地解释17日开盘销售的北京城建N次方。记者注意到，该商住楼规划许可证编号为“2011规（朝）建字0040号”。北京规划委官网上的资料显示，北京城建N次方规划许可证的核发时间为2011年6月1日禁令实施前的2011年5月3日。

不过有点矛盾的是，北京住建委房屋市场管理处一位不愿透露姓名的相关人士在接受 《每日经济新闻》记者采访却透露，实际上早在2011年6月1日《通知》出台前的2010年开始，北京规划委、北京住建委等部门就已经出台了相关内部规定，禁止审批商住楼项目。但该人士以有事为由同样没有对 “审批口是在预售环节还是规划环节”的核心问题作出明确解释。

如果北京住建委房屋市场管理处相关人士的话属实，即2010年开始，北京相关政府部门就作出了商住楼审批禁令的内部规定，那么目前市场上包括北京城建N次方这种规划许可证与预售证的获批时间皆在2011年之后的商住楼项目，其相关行为就存在进一步推敲之处。