提前清盘声中 房地产信托收益率悄然上升

每经记者张明发自北京 银行信贷收紧，楼市持续低迷，开发商资金紧张已是不争的事实。虽然近期不断传出房地产信托提前清盘的消息，但为了缓解当前现金流压力，地产大佬们仍将目光对准了信托融资，频频以“股权质押”解困。不过，因为市场对房地产信托态度渐趋谨慎，让原本就处于较高水平的信托产品收益小幅上涨。 房企热衷股权收益权信托 随着国家宏观政策对房地产行业的调控，房地产企业在去年下半年就已经较难从银行获得贷款了。为了缓解资金压力，信托融资被视为了“救命稻草”。年初两月内，房地产大佬就开启了股权质押的“盛宴”，通过发行信托产品达到“输血”目的。 据《每日经济新闻》记者调查了解，上市公司新湖中宝的信托融资尤为典型。2011年下半年，新湖中宝一共发布了20多则关于上市公司股权解除质押和重新质押的公告。而年后两月中，新湖中宝的股权又被股东质押了9次，涉及到中投信托、长安信托、五矿信托等多家信托公司。 以“新湖中宝特定股权收益投资集合资金信托计划”为例，该信托成立日期为3月1日，规模为1.75亿元，发行人为长安信托，信托资金用于向新湖中宝受让其持有的1亿股盛京银行股份有限公司之股权收益权。一位信托人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在长安信托之前，他曾经了解过该项目。在新湖中宝当初的材料中，该项目的质押股权除了新湖中宝持有的1亿股盛京银行股份之外，还有四川的一家地方农商行和一家地方商业银行股权。但是新湖中宝方面可能要求融资的规模要大于1.75亿。“从该项目最终发出来的结果可想而知，信托公司仅以1亿股的盛京银行股权作为抵押了，融资规模也有了相应的调整。可能也是出于风险考虑。” “表面上看，该项目的风险并不高。但是，房地产公司缺钱是毫无疑问的。”上述信托人士表示，房地产公司在银行贷不到钱，一般都会考虑走信托的方式，但是融资成本要高很多。 此外，从公开资料上看，新湖中宝的相关信托产品收益都相对较高，一般都在10%以上。“从一个上市公司的角度看，这个收益算较高的了。” 按照该人士的说法，房地产公司通过信托方式融资的成本在16%～25%之间，但这丝毫不减房地产企业融资的热情。一向现金充裕的万科，2月份以来也是融资动作频频。自2月26日至3月5日的9天时间里，万科便融资超过40亿元。 上周，万科和首开股份分别公告称，将分别通过信托融资30亿和25亿。 收益率小涨 对于投资者而言，房地产信托的收益原本就极具诱惑性。在市场资金进一步紧张的情况下，房地产信托收益较去年还有小幅的上涨。 “最近房地产信托的收益都不错，和去年相比有一定幅度的上涨。”用益信托网分析师徐颖风表示，信托的收益一般要看发行主体和抵押两个方面的内容。发行主体资质和品牌越好，那么信托产品的收益就相对低一些；抵押资产越充足，信托产品的收益也会相对低一点。 徐颖风表示，如今基础设施内的信托收益低一些，而艺术品、房地产信托都是高收益类别。 《每日经济新闻》记者通过公开资料发现，年后的房地产信托最高收益率高达15%～16%，大部分收益率都在10%以上。 “如今，诸如万科、龙湖等大型房地产商的信托收益都会在10%以上，整个房地产信托产品的收益水平肯定会高出这个水平。另外，目前盛传监管层要求信托公司对业务有一定倾斜，对准国内前10大房地产企业。其他房地产商的生存状态就可想而知了。”北京一位信托公司高层表示。 “现在的市场行情就是‘现金为王’，房地产企业更是如此。”上述高管称，可能信托融资也并不可能完全解房企的资金之渴，因为高企的房价仍然限制了资金的回收。