一线城市土地储备不足 世茂地产第二轮降价有待观望

每经记者 吴悦 发自上海

3月6日，世茂房地产（00813，HK）对外公布2月份营运数据，2月份实现合约销售额20.7亿元，合约销售面积20.53万平方米，同比分别增长70.9%及97%，合约销售额环比增加127.5%，而销售面积环比增幅更高达3倍。

不过，世茂地产近期成交的楼盘均价，较之前有了较大幅度的下降。虽然造成均价下调的部分因素是世茂地产主力销售楼盘由北京、上海转战到了南京、昆山。不过，仅从最近世茂在南京、昆山、杭州等地的项目销售情况来看，上述地区项目的降幅也不小。在近期这一波降价跑量之后，世茂地产是否还会高举降价大旗以促销量？

降价针对部分区域及项目

《每日经济新闻》记者调查发现，世茂地产近期在南京等地的楼盘降价幅度最高达到约25%，如南京世茂滨江新城17号楼的部分房源降价幅度达到4000元/平方米，降幅26%左右，折后价仅为11000元/平方米，较周边其他楼盘具备一定价格优势。据了解，世茂地产此次在南京推出的优惠房源已消化130余套，现在只剩下200平方米以上的少量房源。

那么，降价销售会否降低企业的利润率？按世茂地产2011年中期财报数据，其平均毛利率达到40.4%，略高于行业平均水平。据上海聚源数据服务公司统计，去年第三季度，A股上市房地产公司的平均毛利率为38.58%。

高企的负债率对其回笼资金的速度提出了更高要求，这或许是世茂地产目前启动降价销售的一大动因。截至2011年6月30日，世茂地产的资产负债率为72.08%，净负债率由2010年12月31日的67.9%上升至2011年6月30日的75.3%，远高于行业平均水平。瑞信3月5日发布报告称，预计世茂地产去年盈利符合市场预期，但负债比率将升至逾90%。

穆迪曾预计，世茂地产在2012年将到期的债务及土地款项高达160亿元，而目前内地房企的融资环境仍不容乐观。去年3月2日，世茂发行了本金总额为3.5亿美元的担保优先票据，年利率达11%。这笔融资的主要用途是赎回2006年浮息票据的未偿还本金额提供资金，以及偿还其他现有债务。

对于降价销售的原因及目标，世茂地产在接受《每日经济新闻》采访时表示：世茂在不同的市场情况下采取相应的推广方式和销售策略，在不同的阶段针对一定范围的产品推出的优惠举措，属于企业正常合理的市场营销手段和行为。目前仅存在于部分区域及项目，并非战略调整考虑。

土地储备转向二三线城市

世茂地产的土地储备能否跟上降价跑量？公开资料显示，截至2010年6月30日，该公司土地储备的平均土地成本约为1496元/平方米。从数据上看，世茂地产在2010年6月前的土地储备拥有较大的成本优势，这给该公司带来了丰厚的利润，而在行业低谷期时，其降价跑量的空间也较大。

另一方面，随着低成本土地的逐渐消耗，未来世茂房地产可能面临的更大问题是其土地储备。2011年3月申万（香港）发布的报告中指出：“我们在今年年初看空世茂，主要基于两点原因：一是一线城市土地储备较少并不意味着在市场低迷阶段能更好避险。二是在难以股权融资的情况下，资产负债状况无法改善。”

至今，世茂地产的一线城市土地储备并未有大幅增加的迹象。《每日经济新闻》记者查阅财报发现，截至2011年6月30日，世茂地产的权益土地储备为3810万平方米，2011年上半年新增土地储备主要分布在二三线城市。

中房信分析师薛健雄认为，许多全国性房企在一线城市已经很难赚到钱了，对于世茂地产等资金需要快速周转的内地房企，只能越来越多地转向二三线城市。

对于公司的土地储备问题，世茂地产表示，公司土地储备充足，主要分布在发展潜力巨大、房地产市场尚未饱和的省会级二三线城市，不但确保了项目的发展空间，更提升了公司的抗风险能力。

房价或已接近底部

东兴证券的报告显示，世茂地产目前可售项目基本位于东部二三线城市，分散于34个城市。由于前期土地成本相对低廉，上述项目具有较高的盈利空间，这也使得世茂地产在项目销售定价时有较大操作空间。

但近期不少降价楼盘的销售额都出现了明显上升，说明目前的房价已经得到了部分购房者认可。对此，薛健雄认为，部分资金紧张的房企，从去年下半年就开始降价，根据各自的资金状况，目前越来越多的房企已经陆续加入降价队伍，到今年二季度，可能还会有新的房企开始降价，但随着销售量的提升，降幅会逐渐趋缓。未来房企之间更多会在项目的品质、包装和营销等方面去比拼。

以世茂地产为例，如果目前实施了降价的项目已经能够取得较好的销售成绩，那么其再次推出第二轮降价就已经没有必要了，未来更重要的是如何根据市场需求去调整自己的产品线。世茂地产表示，在三、四月份，将加大销售力度，推出多个大型新项目或加推现有项目，以继续增加销售额。