中小开发商遭“逼宫” 部分房地产信托提前清盘

每经记者张明发自北京 随着房地产信托兑付高潮的临近，信托公司近来频频传出项目“提前清盘”的消息。据《每日经济新闻》记者了解，由于宏观政策对房地产行业的调控，部分中小房地产企业很难在一时摆脱资金链紧张的局面。而信托公司为了在变幻莫测的市场中保持良好形象及强化对信托计划的风险把控，难免会要求房地产企业提前偿还部分资金，甚至在可能的情况下“提前清盘”释放风险。 提前清盘避险 作为2011年房地产信托发行的主力军，中融国际信托有限公司（以下简称中融信托）如今所面临的兑付风险无疑备受市场关注。 据记者了解，原计划定于2012年4月28日到期的“中融—华夏孔雀城集合资金信托计划”在今年2月8日提前终止，提前了近80天。按照当时中融信托推介材料介绍，该信托计划募集资金规模为7.5亿元，信托期限为20个月。 据《每日经济新闻》记者调查了解，该信托计划的全部资金会用于建设北京八达岭别墅区的孔雀城，而今孔雀城1期尚未全部完工，仅开售1.2期，售价在6000~10000元。 “信托计划的提前清盘是信托公司规避风险的一个手段，尤其是大品牌信托公司，更是要对可能的风险有绝对的控制。如果房地产企业还款源没有达到预期，可能就会被迫提前清盘。”北京一家信托公司人士李先生称，信托如今依靠的就是品牌，不会轻易地砸“招牌”。因为3月是房地产信托兑付的高峰，所以也会在近期陆续有信托计划提前终止。 事实上，中融信托的孔雀城项目仅是房地产信托提前清盘的一例。天津信托、山东信托、华润信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托均出现了信托计划“提前清盘”的状况。 天津信托近期发布的公告显示，“正元投资·信达地产股票收益权投资及回购集合资金信托计划”于今年2月10日提前宣告终止。该信托计划于2009年11月发行，期限为两年半，即应在2012年5月到期，但实际上比计划提前3个月清盘。 山东信托的“黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划”也在2月清盘了，而原本这只产品的约定到期年限为2013年3月，提前了一年多。 “一般情况下，信托同客户签订合同时，会涉及到提前清盘的约定。而信托公司在履行这项约定时也会提前通知客户。从风险的角度看，客户可以拿到信托计划的本金和实际期限的收益，也是能够接受的。”李先生说。 中小开发商处境难 在房地产信托提前兑付的过程中，地产商无疑陷入了两难。原本市场资金就紧张，信托计划的提前兑付无疑是“雪上加霜”。尤其是中小房地产企业，在与信托公司的沟通中处于弱势。高资金成本、流动性弱都会让企业缺少谈判的砝码。 北京一家地产公司总经理告诉《每日经济新闻》记者，在企业“缺钱”的情况下，游戏规则都是由信托公司来定。今年有一些房地产公司春节一过，就被信托公司要求提前3个月左右兑付本金和收益。“信托公司借口就是风险，不然以后就不合作，甚至会被列入到行业的黑名单。” “大型的房地产企业就不存在这个问题，受到信托公司逼迫的都是小的房地产企业。”该总经理表示，信托公司一般会按照监管层的要求提前半年设计出一个风险规避的方案，主要内容就是让企业提前还钱。”上述地产公司总经理表示，不仅资金期限缩短，企业资金成本也变相抬高了。 上海一家信托公司相关人士表示，其曾发行一款两年期逾10亿的房地产信托计划，开发商需要提前六个月逐月归还1亿。而该笔提前还款部分也许支付约16%（年化利率）的成本。 夸张的风险？ 在市场对当前信托兑付风险的渲染下，投资者总会纠结于收益和风险的平衡上。然而，有理财专家认为，目前信托投资风险并没有想象的那么大，很多情况只是一种可能。 “如今还没有听说有信托计划未兑付的情况。”用益信托网分析师徐颖风对《每日经济新闻》记者表示，信托的抵押率都很低，能够保障信托的兑付。 “现在信托公司的项目很多，几乎每天都有信托发。信托缺少的是销售渠道，是客户的信赖。一旦信托公司对投资者失信，那么这家公司有再多的项目也没用。”李先生说，中小房地产商倘若不能够兑付，很可能面对的就是质押资产的转让。 “随着信托行业的调整，市场风险也在逐步降低。从现实中看，大的房地产企业项目更受信托公司青睐，而小房地产商可能还会被信托公司拒之门外。”徐颖风告诉记者，融资主体和抵押品也是衡量信托的关键因素。 他还认为，目前房地产信托的发行已经较去年下半年有所下降。监管层可以说已经达到了调整的目的。“上个月，房地产信托在整个信托数量上占比约为21%。”