净资产收益率创新高“千亿”万科转型“最赚钱”万科

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

面对严峻的楼市调控政策，2011房地产行业净利润率出现下降迹象。而国内龙头房企万科2011年净资产收益率却创造公司历史新高，迎来连续三年增长。2011年万科全面摊薄净资产收益率较2010年上升1.7个百分点至18.17%，自2008年以来已连续第三年上升，并创造出历史新高。

净资产收益率的上升对万科意味着什么？昨日，万科总裁郁亮对外表示，公司自2008年以来向“质量效益型增长”转变的努力已见成效。随着房地产行业已经进入下半场，未来将更加专注于提升增长的质量和效益。

在业内人士看来，万科净资产收益率的提升，得益于公司近年来坚持快速周转的战略，严格控制成本，提升资金利用率。对于处于楼市寒冬的房企来说，扩大规模也意味着各种成本的增加，未来房地产行业的发展将从规模增长向效益增长转变。

销售再破千亿

公开资料显示，万科除了2011年万科全面摊薄净资产收益率较2010年上升1.7个百分点至18.17%外，此前几年这一数据也保持了增长态势。2010年，万科全面摊薄净资产收益率16.47%，较2009年上升2.21个百分点，较2008年上升3.82个百分点。

在万科看来，企业效益的连续增长其实早在公司的规划之中。万科总裁郁亮就曾表示，公司近年来始终把“规模速度型增长”向“质量效益型增长”转变作为重点工作，更看重增长的质量而非速度。单纯的规模数字不是万科的目标，而只是经营效率提升的自然结果。

昨日，万科公布了2011年年报。2011年，万科销售再破千亿元，销售额达到1215亿元，全年实现销售面积1075.3万平方米，同比分别增长12.4%和19.8%。继2010年万科销售额突破千亿后，再次蝉联行业销售冠军，并第二次成为行业内唯一年度销售过千亿的公司。

年报显示，2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。实现结算面积562.4万平方米，结算收入706.5亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。

据悉，2011年，万科进一步强化战略纵深，新进入芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市，目前万科已进入的54个城市。万科2010年实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%。随着土地、融资、建安、人工、营销等各种费用的不断上涨，万科净利润率却出现同比下降。2011年万科的结算净利率为15.01%，较2010年微降0.51个百分点。

对此，万科董秘谭华杰介绍称，随着市场调整的进行，销售的困难程度增加，2011年公司的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年有所上升。因此利润率虽有小幅度下降，但并不明显。

扩张速度放缓

年报还显示，2011年，万科实现新开工面积1448万平方米，相比年初计划的1329万平方米仅增长9%。这主要是由于公司部分2011年新获取的项目在年内开工所致。

谭华杰介绍，在项目发展方面，万科仍然保持了相对审慎的态度。2011年新增加开发项目52个，按万科权益计算规划建筑面积约922万平方米，平均楼面地价约2707元/平方米。

谭华杰表示，未来一年，公司会在稳健经营的基础上，关注土地市场可能出现的调整，总体而言，在拓展新项目方面会更加严格。

而销售回款方面，万科2011年已售未结资源也继续保持增长。截至2011年末，万科合并报表范围内已售未结面积1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%。

此外，万科仍然保持着相对良好的资金状况。截至2011年末，万科持有货币资金342.4亿元，仍明显高于短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿元。公司的净负债率为23.8%，继续保持在行业较低的水平。