招商地产商业转型放缓 资金压力或成最大障碍

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

持续已久的调控政策让房地产住宅市场进入寒冬，大量开发商纷纷进入商业地产市场，意图分一杯羹。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20的开发商都进入了商业地产领域。

眼下，市场充斥着对商业地产市场的盲目乐观情绪，在实际市场操作中，种种难题阻挠着房企转型商业地产的脚步。

业界较早涉足商业地产领域的招商地产，自从去年高调宣布成立商业地产公司以来，其打造的商业地产项目仅集中于深圳蛇口区，远不如华润、华侨城、中粮地产等总部同样位于深圳的央企。有业内人士分析，造成上述现象的最主要原因，莫过于招商地产的资金压力。

扩张速度落后同行

无论为了规避市场风险，还是顺应行业发展趋势，2011年，众多开发商都“一哄而上”地涌入商业地产领域。

2011年初，招商地产高调宣布成立商业地产公司，被视为国内开发商转型商业地产的典型。尽管招商地产已经在商业地产领域经营多年，但真正重视商业地产的发展，是在2011年2月招商地产高层变动之后。具有多年商业项目运营管理经验的贺建亚升任公司总经理，让招商地产吹响了大力进军商业地产的号角。

接下来的2011年3月，招商地产宣布成立深圳招商商置投资有限公司，意欲加大商业地产投入，形成“住宅开发+商业开发与持有”的综合服务开发模式。

然而，对于招商地产的商业地产战略，外界一直未闻其声。有深圳业内人士曾透露，招商地产在商业地产方面定位于 “城市区域综合运营开发”。

目前，招商地产在全国持有已投入运营的商业地产物业106万平方米，其中深圳的项目主要位于蛇口。招商地产方面表示，招商地产旗下以“海上世界”为代表的滨水休闲主题城市综合体、以“花园城”区域型购物中心为核心的商住综合体以及产业园区这三类项目都在顺利推进。其中，招商地产蛇口海上世界综合体的改造与新建一直备受业界瞩目。2012年1月12日，海上世界招商局广场与希尔顿酒店主体封顶仪式在招商局广场工地现场举行。海上世界投资规模超过600亿元，目前该项目工程已几近封顶，整个综合体轮廊初现。

除了综合体项目，招商地产的产业园区物业总规划体量也达到了380万平方米，位于蛇口的创意文化产业园南海意库、蛇口网谷已成为深圳南山区互联网及电子商务产业基地。

大规模拿地占用资金

2010年，招商地产的商业地产运营涵盖购物中心、写字楼、五星级酒店、高端服务式公寓等多个类别，经营面积逾78万平方米，年租金收入逾5.3亿元，为招商地产带来持续稳定的现金流。

但自2011年招商地产高调宣布进军商业地产以来，其打造的商业地产项目仅集中深圳蛇口区，商业地产品牌资源的整合较慢，至今并未走向全国，与同为国企的华润置地相比，扩张不够迅速。

深圳一地产人士认为，“发展缓慢的原因或许与去年招商大规模拿地有关。”

据《每日经济新闻》记者粗略统计，从2011年1月至今，招商地产拿地动作频频，共斥资106.65亿元拿下15幅地块，这是2011年招商地产全年销售额210亿元的一半左右。今年2月14日，招商地产又联合九龙仓旗下的大连盈致企业管理有限公司斥资23.7亿元拿下了北京市朝阳区来广营地块。

随着招商地产拿地项目增多，大量盈余资金投入土地市场，经营性现金流不断下降。招商地产2011年三季报显示，前三季度经营活动现金净流出为215.9亿元，同比增加54.1%，同期营业收入仅为124.7亿元。

不过中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，招商地产的资金链韧性相对优异，由于企业布局完善，招商地产能够获得更多的投资选择余地，这将为其转型商业地产提供非常好的支撑。“但是考虑到2011年至今的楼市销售情况，招商地产有可能面临楼市项目的资金运营冲击以及短期盈利能力波动两方面的困难。”

商业地产的“掣肘”

实际上，国内开发商对商业地产前景十分乐观，背后的市场逻辑是商业地产市场的持续升温。

2011年，商业地产市场的投资热潮让北上广深等城市写字楼空置率下降，商铺租金也开始节节攀升。高力国际统计资料显示，北京2011年全年甲级写字楼的净吸纳量达到561869平方米，相应的空置率下降为4.8%，平均租金水平同比上涨42.64%；此外，广州、上海两地写字楼租金价格也不断高企。与此同时，国家统计局发布的资料显示，2011年全国商业营业用房投资7370亿元，增长30.5％，销售额同比增长39.95%。这似乎预示着，商业地产的投资加码已经开始。

然而，对于商业地产开发，行业内一直存在较多争议。大多数国内房企对商业地产尚未有成熟的思考和管理经验，仅仅停留看好商业地产前景的初级认识。

业界人士认为，商业地产蕴藏着巨大的市场风险。万科总裁郁亮曾对《每日经济新闻》记者表示，国内商业地产一哄而上，产生的泡沫比住宅还要恐怖。

郁亮的观点并非毫无根据。2011年，全国商业用房开发投资接近万亿元，集中一线大城市的商业地产项目过剩的风险开始加剧。

今年2月上旬，2007年开业的深圳怡景中心城因筹措资金回购外资股东股权，两次分割卖铺，引来纠纷不断；位于同区域的卓越世纪中心曾宣称高比例持有经营，但由于市场变化，不得不调整持有比例，开始售楼；近日业内还有传言称，卓越集团因缺少开发深圳梅林另一商业项目的资金，不得不售楼。

开发商的高负债率无疑是商业地产开发的最大“地雷”。数据显示，内地开发商的资产负债率普遍高达70%以上。业内人士认为，国内很多公司对商业地产风险预估不足，一旦出现资金紧张、融资渠道不畅等情况，房企就会选择分割销售商业项目以求自保，或者面临兼并破产的风险。

如今，此轮楼市调控政策已经持续一年多，房企主动由住宅转型商业地产面临多大的难题？对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，一般而言，房地产行业中商业地产与住宅地产的互通性决定了企业在管理经验方面没有太大的问题，但是在招商方面，部分房企选择的开发案例缺陷过多，而且在某些二线城市，商业地产投资已经出现了过热的端倪。

高力国际华南区董事总经理林国东也认为，相较于新鸿基、仁恒置业、恒隆等港资商业地产公司，内地开发商对商业地产的开发还处于初级阶段，关键的瓶颈就是缺乏商业地产管理经验和商业地产人才。他认为，解决这一短板的出路，就是与有经验的商业管理公司合作开发。