阳光城遭遇成长烦恼 9只信托超52亿元负债压顶

每经记者 叶书利 发自北京

楼市调控下，很多开发商仍试图增加供应量，但一些开发商却因巨额债务面临到期而备受压力。

逆势扩张的阳光城就正在遭遇成长的烦恼。《每日经济新闻》记者根据国泰君安一份研究报告资料汇总后发现，阳光城已急发9只信托解渴，合计信托额达52.2亿元，其中2012年到期信托额为18.4亿元，而该公司去年第三季度期末现金余额仅为4.7亿元。

调控之下大举扩张

2011年1月27日，“新国八条”实施，标志着中国楼市正式步入以限购、限贷为代表的调控新时期。不过，在严厉调控的大背景下，阳光城却采取了逆势扩张的激进投资战略。这在该公司2011年中报阳光城管理层对未来的判断上得到了有力体现。

2011年中报中，对于正在进行中的地产调控，阳光城管理层认为，地产调控已给房地产行业带来了较大的压力，但长远来看，此举不会改变行业中长期良好的发展趋势。并以此判断为基础，提出“立足福建、福州重点发展，有步骤、有策略地拓展省外具有发展潜力的省份和市场”的扩张战略。

这种扩张战略在2011年得到了具体体现。《每日经济新闻》记者根据阳光城发布的相关公告内容汇总后发现，仅去年上半年，阳光城就分别在海南省昌江黎族自治县、福州、武夷山、咸阳等四地先后通过公开招拍挂市场5次拿地，土地出让金支出成本高达约39亿元。

除了通过直接拿地寻求扩张外，去年上半年，阳光城通过收购国中星城、汇泰房地产等房企股权，间接获取新的项目资源，有效增加了土地和项目储备。

湘财证券房地产研究员苏多永向《每日经济新闻》记者介绍，通过招拍挂或参股公司2011年上半年阳光城就获得土地建筑面积约219万平方米，需支付包括并购款在内的地价款近48亿元，其中除了招拍挂市场近39亿元的支出外，还包括约9亿元的土地并购款支出。

值得注意的是，2010年全年，阳光城新增权益建筑面积约159万平方米。相比较而言，仅去年上半年，阳光城半年新增的土地建筑面积为上一年全年的约138%，说明阳光城的扩张速度仍处于加速状态。

此外，阳光城2011年中报资料显示，为了推进公司的扩张战略，仅去年上半年，阳光城便相继在陕西咸阳、甘肃皋兰、福州、武夷山等地设立了子公司，同时参股投资金川阳光城实业，为下一步继续扩张埋下伏笔。

急发信托解钱荒

逆势扩张对阳光城的资金链形成了巨大的压力，苏多永指出，以去年上半年已公开的阳光城财务数据为例，由于购地等支出大幅增加，导致阳光城的净负债率从2010年年报时的22.14%飙升至2011年半年报时的89.5%，净负债率上升3倍。

净负债率的节节攀升，也直观地表明阳光城的资金链正越来越紧。资金饥渴之下的阳光城，房地产信托正成为其救命稻草。

《每日经济新闻》记者根据阳光城相关公告汇总，粗略统计后发现，2011年5月至今，在短短近10个月内，阳光城发行了至少6只信托，以各只信托最高募集资金计算，信托额高达40.3亿元。

国泰君安一份研究报告更是进一步指出，阳光城的地产信托数达9款，合计信托金额达52.2亿元。值得关注的是，阳光城2011年第三季度财报期末的现金余额仅4.7亿元，也就是说52.2亿元的信托总额为该公司去年第三季度期末所持现金余额的近11.11倍。

令阳光城感到头疼的是，该研究报告指出，阳光城目前手中的9款地产信托融资中，18.4亿元的融资额将于2012年到期，占该公司52.2亿元已发信托融资额的35.25%，偿债压力不言自明。

实际上，《每日经济新闻》记者注意到，2012年阳光城地产信托到期偿债压力已开始显现。2月24日，阳光城所发的一篇名为 《阳光城集团股份有限公司关于子公司滨江房地产信托计划回购股权的进展公告》显示，2010年7月，阳光城旗下全资子公司福州滨江房地产开发有限公司与中信信托之间合作的一款地产信托产品即将到期。根据当初双方签订的 《股权购买选择权暨股权收购合同》约定，公司已于2月5日前按约向中信信托支付标的股权的收购价款24117.5万元。至此，双方合作的一款名为 “中信阳光滨江股权投资集合资金信托计划”终止结束。

除此之外，2012年，阳光城还有约16亿元信托融资到期。正因为阳光城净负债率高企且正面临地产信托融资到期还债高峰，长江证券研究员苏雪晶对此评论说，阳光城是一个典型的成长中企业,且目前正面临成长中的烦恼，而公司的高杆杠运作能否成功渡过目前的行业周期低点，仍有待验证。

阳光城在发展中面临的信托融资到期偿债压力，在目前的地产行业，并非个案。

国泰君安的一份研究报告指出，据不完全统计，2012房地产信托总到期规模达1758亿元，其中7月为年度高峰，达504亿元。一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。

该报告同时指出，房地产信托到期不能兑付的解决途径包括四种，分别为延期兑付、借新还旧、第三方接盘，项目重组出售抵押资产偿还投资者和自有资金接盘。