何志成：如何保证房地产市场不出现硬着陆

何志成（经济学家）

2012年以来，中央政府多次强调房地产调控不放松，期间还几次纠正地方政府变相微调政策的举动。这显示中央政府决心还很大，但一些地方政府已经“扛不住”。当地方政府都扛不住时，中央政府能扛住吗？

房价大跌，经济会硬着陆

所谓扛不住，一是政策面持续偏紧，税收和土地出让金大幅度下滑，未来地方债务负担更加沉重；二是因为房地产市场近乎零增长，即影响了内需增长，也抑制了投资增长，经济将急速减速。很多地方政府官员非常担心，房价若出现大幅度下跌，房地产市场必将硬着陆，宏观经济也会硬着陆。全国“两会”将从3月3日起召开，“两会”如何讨论房地产政策，未来是会进一步从紧，还是需要微调，各界十分关注。

从近期政策动向看，一切都可能变，但万变不离其宗——必须保证房地产市场不出现硬着陆。为此，虽然高层还在发出可能扩大房产税征收试点的声音，对今年的保障房建设指标还在强调开工率、完工率，但房地产调控需要微调的迹象却越来越多了。比如，最近温总理关于房地产调控侧重点的讲话已经在悄悄地变，虽然还在强调 “为了促进公平和稳定，房地产调控不能松”，但他同时委婉地说明 “未来不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处。可以买房，也可以租房”。这不仅是对“居者有其屋”的最新诠释，同时也是对房地产市场必须坚持走市场化道路的暗示。从各地“两会”来看，大都在强调首先必须解决好保障房的分配制度问题，搞好“轮候制”，杜绝骗购，然后才能大规模建设。国家主管机构也相应明确，保障房要与商品房并举，但不能平起平坐，前者只能是后者的一种补充，不能成为主渠道。未来老百姓想拥有自己的住房，还要靠劳动，靠积累，靠银行信贷支持。房子不是福利，不能完全指望政府分配，保障房不能成为不劳而获的“典范”。

短期内难大面积征房产税

房地产市场必须良性循环，房子要卖得出去，土地使用权才能拍得出去。反过来说，土地出让要像前几年那么火，房子可不能像去年下半年那么卖。鉴于此，最近国土资源部公布的2012年全国住房供地计划就值得重视。国土部要求，今年住房用地供应计划总量原则上不应低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。这其中值得注意的有两点：一是总量不低于房地产市场最繁荣的时期；二是将保障房与中小户型住房的土地供应量“并列”，而不分列，这其中明显地含有变相缩减保障房建设数量的 “含义”。从国土部动向看，今年会鼓励多建小户型房子。由于土地供应今年要适当扩大，因此房地产市场不能太冷。只有市场化，才能避免房地产行业硬着陆，这很有看点。

关于今年以及今后几年是否需要扩大房产税试点问题，不仅是房地产调控政策会不会加码的最大看点，也是房地产市场要不要坚持市场化改革的最大看点。虽然李克强副总理最近在《求是》发表的文章中，仍然指出未来会扩大房产税试点城市，但很多大城市在开“两会”时已经表态，今年不会试点房产税。国务院发展研究中心研究员倪红日更是明确表示：“十二五期间不征房产税”。

从经济学角度，笔者认为，房产税大面积征收在理论上说不通，条件也不成熟，从上海和重庆两个城市的试点看，征收房产税完全是表面文章，是纯粹的政策调控，抑制了市场化作用。从各地抵制房产税的举动看，指望在短期内用房产税代替土地出让金是很不现实的，强制推行则会引起房地产调控政策预期的混乱。房地产调控的最终目标是要形成经得住历史检验的、成体系的房地产市场化调控政策，这些政策应该能保证房地产市场的繁荣稳定，而不是大起大落，不能今天是风，明天是雨。房产税不能与土地出让金并存，而取消土地出让金制度，不现实；大面积征收房产税，也不现实。

微调政策保楼市健康发展

如何解决 “一些人拥有多套住宅，很多人却买不起房子”的问题？这需要大智慧。但有一点得肯定，必须坚持市场化改革思路，不能靠增加（房产）税收来给低收入者建保障房。房子是商品，不能设计这样的制度，让很多人当一辈子房奴才买得起，同时却使少数人不劳而获地分到房子。正如温总理所说：“为了保证公平，需要政府调控。”但调控的目的绝不是让不劳而获者占便宜，而是纠正完全市场化可能引起的不公平。公平应该体现在劳动能力上，能力强的收入高，房子住得好，劳动能力弱的，可以住得小一点。慢慢调换，逐步改善，这也是公平。

房地产市场是关联度最高的市场，房地产投资目前还很难被取代。要保证中国经济不出现硬着陆风险，必须保证房地产市场不出现硬着陆。预计全国“两会”期间有关房地产调控的争论会升温，但加强市场化改革的思路会得到更多代表委员的支持。因为只有市场化，才能避免中国经济硬着陆。

未来房价还会下跌，而且很可能急跌一把。因为各方面迹象已经表明，房地产商资金面已经严重吃紧，跑路的人越来越多，很多人扛不住了。预计3月前后主要城市的房价会出现一次急跌，而只有这一跌，才能使注重“发挥市场机制”作用的声音更响亮，促使相关方面适时地微调“两限”政策。而只有微调，才能避免房地产市场硬着陆。

一个月前，市场还在辩论股市政策会不会转暖，现在已经得到证明；今天，很多人还在辩论房地产政策会不会转暖，预计很快也能得到证明。房地产政策微调是中国经济软着陆的关键，预计全国“两会”后房地产政策将一点点微调，直至使市场逐步转暖，市场交易恢复正常，中国经济重回快车道。