二手房市场收缩 世联地产谋多渠道突围

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

房地产寒冬的肃杀之气，不仅笼罩在房企头上，也让房地产中介日子不好过。

去年10月，由于不堪亏损压力，深圳中原地产、中联、世华地产等多家大型中介陆续关铺裁员，地产中介二手房市场业务急剧收缩，一时间关门潮起，并意图“猫冬”。

市场变动下，行业整合大幕已经开启，如何逆境中突围，这已经成为地产中介公司当下不得不面临的艰难抉择。

中介行业遭遇寒冬

2011年下半年，二手房市场成交量持续锐减，中介巨变仍在继续。2012年元旦前夕，位于深圳华侨城沃尔玛附近的世联行被迫迁址到附近的白石洲世纪村，世联地产旗下经纪业务布局再生变动。

据悉，世联行是世联地产旗下唯一的地产中介品牌，定位于“豪宅专家”，主要业务方向在二手豪宅交易方面。深圳华侨城是深圳豪宅片区之一，历来是世联地产的 “风水宝地”。2011年12月底，有消息称，世联地产租用华侨城商铺的租约到期，在华侨城增加门店近一倍租金之下，碍于过高的成本，世联行不得不选择迁出该区域。但上述说法未得到华侨城方面证实。

已经开店五六年的世联行华侨城门店被迫迁移，正反映了当下深圳中介生存的窘况。

世联地产人士表示，公司并没有退出二手中介业务，只是在缩减规模。实际上，2006年世联地产在深圳尚有35个豪宅片区及核心商业区的网络布点，但到2011年底，已经缩减为20多个。如今，世联地产二手房中介业务经营收入不到1亿元，占比不到公司总营业收入的1%。

实际上，2011年楼市调控政策让新房市场成交低迷，二手房市场成交量也急剧萎缩，“靠天吃饭”的中介公司难掩在中介业务方面业绩下滑的窘境。

世联地产公告称，前三季度实现净利润2794万元，同比减30.89%。此外，由于二手房成交量减少，包括中原、世华、中联、美联、21世纪等众多深圳中介在内，近三个月以来地产经纪业务出现不同程度亏损。2011年10月初，中原地产关停60家门店，而中联地产、世华地产也关铺近三分之一。

逆境中突围

对大多数中介公司来说，中介业务和代理销售业务成为公司的主要收入来源。对此，深圳地产人士半求认为，世联地产在中介业务方面的收缩，对很多中介公司在新房市场和二手房市场布局是一个提醒。

据悉，3年之前，在深圳二手房市场，中原地产占据行业龙头老大的地位，世联地产排名第二。三年之后，世联地产排名下降至第四位，居世华地产、中联地产之后。

在整个新房代理销售市场不理想的大形势下，世联地产董事长陈劲松曾表示，世联不得不做出调整，“开发商要‘猫冬’，总不能把我们也‘冻死’”。

中介行业突围的方式就是从北上广深等一线大城市向二三线城市延伸。2011年初开始，世联地产就开始酝酿着世联行在全国扩张的计划。

2011年6月10日，世联地产公告称，根据业务发展需要，拟用自有资金1250万元在南京、天津、苏州分别投资设立子公司，拓展经纪业务。除此以外，世联地产还在试图引入一些新的业务模式。2011年8月24日，世联地产公告称，拟2100万收购青岛雅园物业管理公司，但最终搁浅。

“我们期待未来物业管理成为公司业务一个新的增长点。物业管理主要集中在商业、写字楼方面。”世联地产品牌总监许谦表示，“我们也在大力拓展工商业包括工商业代理和咨询。写字楼是一个很大的增长点，将大力拓展。”

但无论是横向的扩张还是在物业管理领域方面的延展，中介行业至今似乎都未走出“靠天吃饭”的困境。

在陈劲松看来，房地产代理行业必须深化，不深化就难以适应市场变化趋势。一个例子就是，易居中国联合SOHO中国推出的房地产行业的电子商务，做得风生水起。

实际上，2011年初世联地产在打造行业概念的驱使下，就秘密酝酿自己的内部网络运营平台——居善网，一家房地产导购和电子商务网站，但其结果则是暂缓上线推行。这意味着世联地产在中介代理模式探索创新方面并不算顺利。

“这个产品的测试版本已经上线了，但最终没有推出，主要是考虑到市场环境出现了变化。”许谦表示，“现在，公司将按照既定的战略，一步步踏踏实实地去走。”

对于世联地产在电子商务方面的探索，半求评论称，居善网的失败有必然性：“二手房市场面临一个个的个体，这时候的服务很重要。”

深圳另一地产人士则称，目前房地产销售电子商务化，要想打开市场，唯一的办法就是“烧钱”。

部分开发商介入中介市场

2008年之后，中介门店一度急速扩张。眼下，中介行业应该如何求生？

乐观者认为，目前市场出现的中介关铺潮并不要紧，关键是经过这一轮的关铺之后，行业整合力度将加强。

“未来二手房市场的集中度至少比现在翻一倍。”半求预测，“经过这一次之后，最迟到后年，二手房市场的夏天就来了。”

他分析称，未来在北上广深等城市主城区，住房销售80%将依赖二手房。“以后将出现什么情况？卖二手房的销售规模将不小于某些开发商，会出现一些比房地产商还大的二手房中介公司。”

尽管如此，另一个二手房市场变化的趋势则是，昔日的市场合作者变成竞争者。

据悉，目前，在深圳开发商中，已有招商、华侨城、万科、金地等四家企业旗下的物业公司正在开展二手房中介业务。其中，招商置业在2010年的中介营业收入突破1亿元。对此，半求称，假如招商、万科等在深圳新房业务减少之下，拓展二手房业务更有业主资源优势。

在此环境下，中介公司除了面临新房市场成交下降的影响外，还将面对新的市场竞争，陷入市场夹缝之中。当下，房地产中介行业如何逆境求生，“猫冬”或许是良策。