调控继续 房贷风险仍在酝酿

每经记者 杨井鑫 发自北京

随着房地产调控政策密集出台，房价在2011年下半年终于止住“疯涨”步伐。

然而，当人们为房价“回归理性”叫好时，各家商业银行却忧心忡忡。业内人士认为，在国家决心挤压房地产“泡沫”的同时，房地产行业也迎来寒冬。作为房地产行业最大资金来源的银行，将不得不面对银行不良贷款率上升、利润被“蚕食”的考验。

严控不手软？

由于监管层掐住“需求”和“资金”两头后，地产商陷入了进退两难的窘境。

新地集团有限公司董事长漆洪波在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房地产商遇到的困难主要还是在流动性方面。

“新地集团等一些房地产商的资金压力还是相对较小，受影响最为严重的是一些在2008年拿了高价地，期望通过未来房价高涨以及快速销售来偿还资金的地产商，他们的日子现在很不好过。”漆洪波表示，政策在资金方面的控制影响远远大于限购。

“9月后，限贷以及按揭的难度加大，万科的销售优势也消失了。在政策的调整下，项目的销售利润也下降较快，企业只能严格遵循‘现金为王’的策略，努力拓宽融资渠道。”万科相关人士对记者表示。

据三季度统计数据显示，房地产企业高负债率特征非常明显。A股房地产行业上市公司平均资产负债率为63%，其中15家公司的资产负债率高于80%。除少数龙头企业外，大部分房地产行业上市公司特别是中小型公司的经营性现金流缺口膨胀至647亿元，约七成公司的经营性现金流告负。

“现在并不是最糟糕的时候。”北京通达投资首席分析师李鹏涛表示，2012年的形势可能更加严峻。

国务院副总理李克强近日指出，要坚持房地产调控政策不动摇。住建部部长姜伟新也表示，2012年要继续落实地方政府对房价调控的责任，将严格实施差别化住房信贷、税收政策。

事实上，国家统计局12月18日发布数据显示，11月70个大中城市住宅销售价格已出现松动。在新建商品住宅(不含保障性住房)中，环比下降的城市增至49个，比上个月多了15个，持平的城市为16个，而环比价格上涨城市的涨幅均未超过0.2%。

银行很淡定？

不过，随着房价的下行，银行的信贷风险逐步暴露出来。不过，监管部门和银行的态度较为乐观。

2011年11月，前银监会主席刘明康透露，银监会组织进行的商业银行房地产压力测试结果显示，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%。而当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。

中行行长李礼辉在北大演讲时提到，中行进行房地产贷款压力测试结果显示，即使房价下跌30%，中行的不良贷款率增长也不会超过1%。

中信银行行长陈小宪此前也表示，中信银行在一季报公布后曾表示2011年将房地产贷款压缩三分之一。“如今房地产贷款项目审批的权利都已经上交给了总行，能批下来的很少，大部分都有抵押。”中信银行内部人士认为，最坏的情况也是就抵押归银行，但是目前这种情况并不多。

然而，部分分析人士并不乐观。中国光大银行首席经济学家盛宏清称，“房价如果回调，房地产开发项目资金回流困难，国内商业银行的不良资产率就会随之上升。”

渣打银行经济师李炜则指出，一旦国内房价下跌，银行不良率上升是毫无疑问的，但是远没有到出现系统性风险的地步。

李炜认为，房地产贷款在银行总体贷款中的比例不足20%，银行已经意识到了这块业务存在的风险，需要时间来消化。与此同时，房价的下跌也应该是一个缓慢的过程，银行有一个缓冲的空间。“从房地产的调控趋势看，3~4年内的方向应该不会变化。”李炜告诉记者。