重庆调控加码 房价超5500元/㎡土地增值税或征3.5%

每经记者 刘林鹏 发自西安

楼市调控，重庆再出利剑。

11月29日，重庆地税局发布的《关于土地增值税普通标准住宅价格标准(征求意见稿)》（以下简称“新标准”）中明确提出了重庆主城区内土地增值税普通标准住宅价格标准为5500元每平方米以内。此前，对于普通标准住宅的界定主要看建筑面积、容积率等，并没有价格条件。新标准在明年1月1日执行后，如果一旦超过上述标准，房产商预缴的土地增值税预征率将由之前的2%增至3.5%。

西南财经大学财税学院副教授周雪飞博士昨日（12月1日）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，新标准的出台意味着重庆的楼市调控的力度进一步加码。此外，他还认为，此举还能够在一定程度上弥补土地收入的减少。

地产营运集成商--领域机构市场部经理张鑫也向《每日经济新闻》记者表示，政府出台这个政策的主要目的还是满足地方财政收入。

明确价格标准 “普通标准住宅”重新定义

11月29日，重庆地税局发布的《关于土地增值税普通标准住宅价格标准(征求意见稿)》称，“为规范普通标准住宅土地增值税优惠政策执行口径，经请示市政府同意，现就土地增值税普通标准住宅价格标准有关规定通告如下。”

一、房地产开发项目位于我市主城行政区域内的，土地增值税普通标准住宅价格标准为5500元每平方米以内；房地产开发项目位于我市主城行政区域以外的，价格标准由各区县局提请当地区县政府确定，并报市地税局备案。

二、本规定从2012年1月1日起执行。2012年1月1日前，房地产开发企业申报清算经税务机关受理，或者税务机关下发清算通知书的房地产开发项目，可按原规定执行。

记者注意到，今年5月份，重庆发布的《关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》中，将该市的房地产土地增值税预征率分为三档：普通标准住宅预征率为2%；非普通标准住宅、非住宅(商业用房、车库等)预征率为3.5%；独栋商品住宅预征率为5%。

据悉，之前判定普通住宅有三个条件：单套最大建筑面积在144平方米或者套内面积为120平方米；而住宅小区的建筑容积率在1.0以上；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价的1.4倍以下的住房。三个条件同时满足时才能享受2%的土地增值税预征率。

张鑫表示，以前对“普通标准住宅”认定主要看的是面积、容积率，而现在明确提出了价格标准。

地产商的取舍

“政府出台这个政策的主要目的还是满足地方财政收入，普通住宅开发成本增加，开发商也同样会太高房价。”张鑫称，开发商会在房价上涨的差价与多缴纳的税额之间进行比较。即使减去了多缴纳的税额，房价上涨还会给地产商带来更大的收益。

张鑫举例称，假如一个10万方的项目，均价是5500元/㎡，那么销售额5.5亿元，此时增值税按2%，那么就是1100万，那么开发商利润=5.5亿元-1100万=5.39亿元，同理，如果均价7000，销售额就是7亿元。此时增值税按3.5算，那么就是2450万，那么开发商利润=7亿元-2450万=6.755亿元。因此，他认为新标准的执行会对房价产生一定的抑制作用，但是效果不大。

此外，记者注意到，在上月中旬，重庆市地税局还其官方网站发布了《重庆市地方税务局关于责令限期缴纳个人住房房产税的通知》（以下简称《通知》）。《通知》称，根据《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》（重庆市人民政府令第247号）的规定，2011年个人住房房产税征期为10月1-31日，请仍未申报纳税的纳税人（名单附后），于2011年11月25日前，主动向应税住房所在地的地税机关申报缴纳。 经地税机关责令限期缴纳仍不申报纳税的，地税机关将依法采取提请阻止出境、媒体曝光、交易限制、银行扣款等措施追缴税款，并按规定追究相应的法律责任。

《通知》通报了14位纳税人的姓名、应税住房所在楼盘以及应税住房地址等信息。