私募房地产PE遍地开花 风险“求关注”

每经记者 徐杰 发自杭州

一边是房地产市场的持续低迷，一边是有关房地产股权投资基金公司的“风生水起”。

短短五个月的时间内，滨江集团（002244，SZ）旗下房地产股权投资基金公司首期种子基金募资到6亿元。

面对房地产基金的“风起云涌”，有分析称，一方面，目前种种迹象显示，房地产调控政策仍不会松动，而不少房地产公司面临巨大的资金压力，房地产基金的介入可谓雪中送炭。但另一方面，楼市已陷入量价齐跌局面，且调控仍未见放松迹象，谨防基金被地产项目“套牢”。同时，此类基金的投资策略、退出机制和风险控制等目前仍有待实践完善。

房地产掀起PE热

房地产调控持续从紧的背景下，房地产私募基金反而密集成立。

滨江集团董事长戚金兴11月29日在 “滨江创投·普特资本新闻发布会”上宣布，集团下属的第一只房地产股权投资基金首期种子基金募集达6亿元，同时被命名为“普特1号”的房地产股权投资基金也正式成立。

戚金兴续称，种子基金6亿，预计年底前能募集到20亿的资金，预计年化收益率超过20%。并且争取明年募集量达到50亿，后年100亿。

《每日经济新闻》获悉，滨江集团上述基金公司募资来源，闪动着杭州一家以金属制品为主业的上市公司巨星科技（002444，SZ）的影子。

根据巨星科技公告，11月9日，巨星科技与相关公司签署协议，拟以自有资金作为有限合伙人出资2亿元，入伙杭州普特滨江股权投资合伙企业（以下简称合伙企业），占合伙企业认缴出资总额的22.2222%。

然而，滨江集团并非个案。嘉凯城 （000918，SZ）11月25日公告称，嘉凯城拟设立住宅投资房地产基金；包括荣盛发展（002146，SZ）、金地集团（600383，SH）、复地集团（02337,HK）、远洋地产（03377，HK）在内的多家房地产企业设立了私募房地产基金管理机构，并启动了旗下基金的募资、投资活动。

有券商基金研究人士向《每日经济新闻》记者表示，由于目前有关房地产基金多为私募，尚难以统计较为全面的数字，但从清科研究中心发布的一份报告中可窥见国内房地产基金的一斑。清科研究中心数据显示，截至三季度末，已有新募私募房地产投资基金22只，募集到位32.25亿美元。前三季度房地产行业私募股权投资交易额为12.69亿美元，居各行业榜首。最新跟踪数据显示，至11月中旬，新募（包括正在募集的）房地产PE已达55只，而2010年全年的数据为10支基金，募集到位资金18.59亿美元。

高收益同时隐存风险

国内某房地产基金管理公司负责人向《每日经济新闻》记者表示，目前私募房地产基金中，包括两种形式，一种是独立的PE专业机构募集资金；另一种是房地产企业自己组建投资公司募资，“目前更多是后者，或房地产企业直接组建，或某基金公司背后是某大型房地产企业，间接持有。”

该负责人比较，专业PE机构熟悉资本运作之道，但对房地产市场开发及管理缺乏专业经验，而房地产企业深谙房地产项目开发、管理及财务运作，但缺乏基金运作实践经验。

“从去年开始，私募房地产基金出现特别明显，现在是遍地开花。”该负责人如此形容。

对于私募房地产基金的“风起云涌”，有券商分析师向 《每日经济新闻》记者分析称，在当前国家房地产调控政策从紧，房地产企业资金压力巨大，尤其到了年底，房地产基金作成为了房企融资渠道。

国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹9月16日在2011年上海交大“金秋SAIF”地产金融高峰论坛上指出，在严控银行贷款不放松的情况下，适应新融资渠道一定会成为房企转型中的必经之路。其中，相比较信托和债券，私募股权基金将最有望成为房企融资的最佳途径。

国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠认为，与银行、信贷相比，房地产私募基金有着便利、灵活、节约时间的突出优势。对于房地产开发商来说，在融资渠道收缩、融资难度增加的情况下，私募基金应该说是增加了一个新的融资渠道。

而戚金兴在新闻发布会上表示，滨江集团成立地产基金，其目的不是为了给滨江集团的项目融资，而是看到目前的房地产市场疲软，大量的房地产企业缺钱。“现在正是房地产基金种子发芽的最好时期。”

《每日经济新闻》记者获悉，房地产基金投资主要分为三种进出形式，一种是股权进债权出（几年后项目完工，地产公司回购股权并支付项目收益给PE公司）；一种是债权进债权出（明确每年投资收益）；一种是股债混进混出（成为地产公司的股东之一）。前两种情况较为普遍，第三种情况少见，往往发生在项目出现问题时无法退出的情况下，身不由己地变成了股东。

高收益同时隐存风险，地产调控仍然未见放松迹象，若地产项目烂尾或者销售不出去最终或被 “套牢”，“股权”投资变成了房地产项目的股东。同时，该类基金的投资策略、退出机制和风险控制等目前还未成熟。