由于调控政策，房地产商几乎是“全民皆商”。全国前三十名的房地产公司几乎家家涉足商业地产业务。然而，在此次博鳌地产论坛中，不少商业地产商得到的更多是知名商业地产商的“提醒”。
“蓝海来了，就是你失败的日子。”被称为“博鳌房地产论坛最犀利男”的恒隆地产董事长陈启宗表示。
他先是在主持“中国房地产调控政策”中询问陈淮和任志强，为何内地开发商没有倒闭企业，而后又对已大规模转型商业地产的内地开发商“出言不逊”，随后在自己的主题演讲中表示，那些胆敢进入商业地产开发领域的内地住宅商，当心商业地产“蓝海”来了之后，将会失败破产，而中国商业房地产的蓝海只有恒隆一家。
陈启宗表示，中国商业房地产业的未来可能是“战国时代”，因为大多数房地产商在转向商业地产发展时，进入的都是全中国最好的城市。而恒隆之前有在“战国时代”乱中取胜的经验。当年在上海徐家汇开发的港汇广场开业时，周边有五六家大商场，联合抵制港汇广场。但仅仅只用了四年，港汇广场就“一统天下”，成为商圈内的“霸主”。
他进一步解释，商业地产第一名的回报率是第二名的两到三倍。第二名回报率已经很低了，第五名或第六名基本就没有回报了。此外，大量住宅开发商进入商业地产，会制造“垃圾大楼”，浪费社会资源。
不看好商业地产的还有世联地产的董事长陈劲松。他认为当央行认为经济过热、不支持信贷时，商业地产往往达到历史性高点，随后就是“洗牌”。
在二三线城市开发商业地产的深圳美佳华实业有限公司总经理陈培源也表示，如果公司不具备商业资源整合能力、规划产品业态的能力以及招商运营能力等，应尽量不要碰或少碰商业地产。
然而这样的声音，很难阻止房地产商放弃商业地产这块肥肉。
7月底，恒隆地产公布了截至6月30日的2011年全年业绩，大部分收入来自于香港、上海和沈阳，同时恒隆地产还计划在无锡和天津开拓新的商业地产项目。然而，包括物业纯利收入在内，恒隆地产的全年纯利不过58亿元港币。而内地商业地产行业的龙头老大万达上半年的销售额为618亿多元人民币，仅上海一地未来五年的预计税收支出就达到30亿元人民币。
虽然陈劲松力挺陈启宗，认为商业地产开发是个风险很大的转型方向。但现场不少房地产商并不担心商业地产的发展前景。一家刚进入商业地产领域的龙头住宅开发商的营销总监表示，陈启宗所谈的只能说明商业地产的现状，而这家企业所代表的商业地产新势力才是行业发展的未来。
此外，对商业地产开发有丰富经验的美国房地产商也在积极进军中国商业地产领域。TaubmanAsia总裁RenéTremblay在观看了论坛直播后，向《每日经济新闻》记者表示：“目前不断加速的城市化进程预示了中国商业地产发展将有良好前景，政府相关政策的出台更为企业大举进入商业地产带来信心。”
在商业地产热潮不退，不少开发商又缺乏相应专业资源的背景下，商业地产的服务机构成了最大的赢家。戴德梁行大中华区行政总裁张国正表示，目前商业地产是一个过热的板块，他们更多考虑的是如何帮助有意进入商业地产开发领域的住宅开发商解决他们的短板问题。此外，赢家不仅仅是中介机构，一些从事设计业务的设计公司，甚至为了赢得商业地产业务，提出了全新的产业设计概念，吸引开发商的商业地产业务。
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