近年来房地产价格飞速上涨，为何独独万家乐持有11年、成本上亿的物业仅有94万元的资产升值回报？
每经记者 许金民
万家乐 （000533，收盘价7.35元）昨日（6月28日）公告，以1.351亿元的价格将凤山西路10号及10号之一的物业出售。资料显示，万家乐上述物业于2000年取得，且成本为1.3416亿元。
近年来房地产价格飞速上涨，为何独独万家乐持有11年、成本上亿的物业仅有94万元的资产升值回报？
对此，公司解释为该物业“注入时价值显著高估”。作为2000年上述物业的评估机构——广州中天衡评估有限公司（现更名为“中天衡平国际资产评估有限公司”，以下简称中天衡评）工作人员则向《每日经济新闻》记者表示：“如果他们 （万家乐）觉得有问题，请拿出证据。”
另外，顺德区国土城建和水利局网站显示，距离凤山西路仅几百米的凤山中路2009年的商业用地基准价就已达1.86万元/平方米；万家乐本次交易价格仅9888元/平米，疑似贱卖资产。
不过此看法却遭公司董秘刘永霖否认。其理由是：该物业是2000年强卖的，公司被迫接受。不过这与2000年购买上述物业时，公司出具的公告内容：交易“公平、公正、不侵害非关联股东的权益”完全相左。
11年后推翻过往决议
万家乐将凤山西路10号及10号之一的物业出售给佛山市丽莲瓦多贸易有限公司，转让价1.351亿元。该项交易既没有经过股东大会表决，也没有走资产评估程序。对此，公司董秘刘永霖向《每日经济新闻》记者表示：“没有必要。”
公司公开资料显示，该项物业早在2000年就已进入公司，来自于当时公司第二大股东万家乐集团。由于历史原因，万家乐集团占用了上市公司巨额资金，为了抵债，遂将“万家乐”商标专用权、顺德市区内10宗房产物业产权、顺德市云近区内9.44万平方米商住用地土地使用权以及广东北电通信设备有限公司15%股权卖给万家乐，顺德市区内10宗房产物业产权就包括凤山西路这项资产。该交易经过中天衡评评估，其中凤山西路10号及10号之一的物业评估价为1.3416亿元，万家乐也是以此价格买入的。
《每日经济新闻》记者翻阅当年的公告及独立财务顾问报告后发现，万家乐当时不但接受，甚至很满意交易结果，因为公司曾公开表示：“物业和土地均位于顺德市商业中心区的黄金地段，升值变现的潜力较大，可使万家乐的资产质量得以提高。”认为交易“公平、公正、不侵害非关联股东的权益”。
然而11年后，万家乐又变了卦，公司在最新公告中称 “注入时价值显著高估”。刘永霖还表示：“当时要他们（债务人）还钱，他们没有，也就只有这些东西，要就拿，不要拉倒，我们本着保护股民利益才接受的，现在股东变了才敢说。你要知道，上市公司其实是很弱势的。”
从11年前的“公平、公正、不侵害非关联股东的权益”，到如今的“被迫接受”，公司当初的决议被全面推翻。
土地价值或低估上亿元
就万家乐对过往评估结果提出的质疑，中天衡评工作人员对《每日经济新闻》记者表示：“当年的评估结果肯定是双方充分认可了的，如果他们觉得有问题，请拿出证据。”
当记者将中天衡评方面的意见转达给刘永霖时，他又否认曾质疑评估结果；那 “注入时价值显著高估”作何解释？
最关键的是，万家乐本次交易还疑似贱卖土地资产。
资料显示，凤山西路10号物业包含两个部分，前者占地面积1.05万平方米，后者占地面积3161.8平方米，两项合计1.36618万平方米。万家乐本次以1.351亿元的价格售出，每平米售价仅9888.89元。
《每日经济新闻》记者在顺德区国土城建和水利局网站上看到，紧邻凤山西路的凤山中路2009年商业用地的基准价就已达1.86万元/平方米，估价时点为2009年7月1日，该信息于去年底刊出，广州媒体也进行了报道。两年时间过去，即便没升值，上述两项物业仅土地价值也有2.541亿元，比1.351亿高出1.19亿元。
对此，刘永霖这样解释：“位置不同，价格不一样。”
至于公告里说的以“市场竞价”的方式转让，是怎样的竞价模式？刘永霖回答：“不是那种公开挂牌竞价，是公司内部的一次竞价。”多少人参加？“四、五个吧！”有哪些人？“这个不方便透露。”他表示。
另外，凤山西路10号物业出售时仍在建设银行质押，记者询问是什么时候质押的，万家乐证券事务代表张楚珊说：“2008～2009年吧，贷了3000万元的款。”但当记者表示只看到该物业2001年时曾质押给建设银行，贷款金额也是3000万元，其他时候并没有资料可查，张楚珊便说：“真的吗？那我得去查查看。”
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