每经记者 李静瑕 发自北京
“12.5%～23.6%/年(上不封顶)。”“百瑞宝盈113号集合资金信托计划(建业地产信托基金2号)”这款产品的收益描述令人惊叹。
根据普益财富数据，“百瑞宝盈113号集合资金信托计划(建业地产信托基金2号)”正是上周（2011年3月19日—2011年3月25日）发行的信托产品中，单款募集规模最大的产品，该产品投资于房地产领域，期限为3年，募集规模为11亿元。
今年以来，房地产信托有逐渐回暖的趋势，并且在预期年化收益率方面，也有不断提升的趋势。根据相关报道称，在部分房地产信托产品房地产企业的成本或达到20%的年利率。对此，在记者的采访中，有房地产开发商表示，采用房地产信托渠道融资，企业存在成本压力。
产品预期收益竟达23.6%
普益财富发布的信托周报数据显示，上周共有17家信托公司发行了24款集合信托产品。公布募集规模的20款产品，平均募集规模为2.4亿元，较前一周下降0.7亿元。
上周，房地产信托产品发行活跃，共发行了9款房地产信托产品。同时，房地产信托产品占比也由之前一周的31.25%上升到了上周的37.5%，上升了6.25个百分点。
在上周披露预期年化收益率的产品中，房地产信托产品的收益率均在10%以上。值得注意的是，前述百瑞信托发行的“百瑞宝盈113号集合资金信托计划(建业地产信托基金2号)”产品，其预期年华收益率可达到12.5%～23.6%/年(上不封顶)。
“23.6%/年，这个预期收益率确实算高的了。该产品很有可能是为了吸引投资者，（将收益率）标得高。”一位信托行业分析师对 《每日经济新闻》记者如是分析。
根据“百瑞宝盈113号集合资金信托计划(建业地产信托基金2号)”产品说明书，12.5%～23.6%/年 (上不封顶)的年化收益率中，包括了基础收益和浮动收益，其基础收益为8.5%/年。该产品的期限为“3+1+1”，即信托计划成立后前3年为持有期，第4年为回收期，第5年为延续期。
该产品主要以新设方式与建业集团共同设立项目公司，或以增资(含股权受让)方式入股建业集团下属项目公司，资金运用于项目公司开发经营，同股同权享有投资收益。同时该产品在投资过渡期（不超过6个月），可以以债权方式贷款给建业集团或下属公司，在资金闲置期间，可用于短期拆借，购买货币市场基金，投资国债、企业债等领域。
上述分析师表示，该产品是一款结构性产品，有结构性设计，可以保证优先级投资者的风险相对较小。产品说明书也提及，建业集团承诺优先受益人基础预期收益，并在特定条件下溢价收购信托所持项目公司资产。
房地产企业承压
“如果通过信托来做一些新的房地产开发项目，融资成本来看还是比较划算的，不过要是做企业日常经营的融资，这种方式就不划算了。”一位房地产开发企业负责人告诉《每日经济新闻》记者。
该负责人称，他所在的房地产企业一直都在做信托产品，可以明显感觉到的是，信托产品投资人收益在不断提高，企业成本也在提高。
“不过，其他融资道路也在不断被封堵，银行信贷管制严格，房地产行业也在面临不断的调控。因此信托一直都比较活跃，并且现在社会资金也比较充裕，很多投资者也比较愿意投资信托产品。”上述负责人表示。
一位信托公司内部人士告诉《每日经济新闻》记者，目前还是有很多房地产企业找上门，希望合作推出信托产品，但是信托也需要找优质项目，一些项目吸引力小或者不合规的房地产企业也只能够被拒之门外。
“目前，我们也差不多有5亿元规模的产品，也是很短的时间都被卖出去了，房地产信托产品市场还是比较火爆。”上述信托人士称。
根据清科研究中心徐卫卿的报告，今年1月和2月，在“四面楚歌”的境地下，房地产行业短短2个月时间里面已经发生了22起并购交易，并购金额为11.5亿美元，已经将近去年全年并购总额的一半。徐卫卿预测，今年房地产市场并购将突破100起大关。
徐卫卿在报告中提及，房地产融资渠道多方被堵的情况下，私募股权房地产投资基金在2010年呈突进之势。2010年私募房地产基金募资来看，新募基金10只，其中披露金额的8只，披露金额的基金募集总额为18.59亿美元。
“还是信托的融资渠道，比较灵活一点。有的企业可能觉得他的项目未来可以有更高的收益，比较激进一点，会承受20%的利率成本，或者是一些资金比较紧张的企业会接受这个价格。不过我们对于成本的控制还是比较严格的。”上述房地产开发企业负责人表示。
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