尹中立：简单增加供给 非平抑房价良策

尹中立（社科院金融专家）

        在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。

        住房与普通消费品的最本质区别，在于它不仅可以满足人们居住的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。但投资品则不然，当价格上涨需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。

        从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给。方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。

        日本通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991~1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，占到新开工住房总数的36.3%。作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，日本政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。

        日本的房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，而供给却仍然大量增加，加剧了住房价格下跌的速度，增加了住房价格调整的时间，并将很多金融机构拖进了不良资产大量增加的深渊。日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上，日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上做文章。

        中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象。我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上做文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房的建设，其大思路无疑是正确的，但若短期内力度过大则需谨访出现日本式的风险。



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