8752亿！十大城市“点土成金”

每经记者  杨羚强  发自上海

　　走在调控与通胀夹缝中的中国房地产，进入了新10年。

        2010年的中国楼市留下许多值得记录的事件——诞生了第一家销售突破千亿的房企；遭遇了前所未有的政策调控压力；而中国楼市特有的卖地与拿地现象则持续被舆论推上风口浪尖。

        无论是年初的地王频出，年中的两轮调控多次直指土地，还是年末的拿地高潮，土地凶猛，成为2010年中国楼市的信号。

        在2011年的第一周，《每日经济新闻》隆重推出系列深度调查，试图为读者揭开楼与地幕后的真相。

        2010年，被称为“史上最严厉楼市调控年”；但2010年，也是有史以来全国10大城市土地出让金收入最多的年份。

        《每日经济新闻》联合中国指数研究院统计出去年全国土地出让金收入最高的10座城市，发现这10座城市的总收入比前一年要多出3000多亿，达8752.41亿元,增长率超过54%。

        值得一提的是，去年不是一个土地大年。龙湖集团的一位负责人说，受宏观调控的预期影响，去年地方政府出让的优质地块并不多，土地拍卖的火爆场面还不如2009年。

        即使如此，北京、天津、武汉、南京等城市的土地成交均价依然较前一年大幅猛增，南京的土地成交均价的上升幅度甚至超过了60%。而根据中原集团研究中心的监测，北京、南京、天津等12个重点城市的土地流标率，却由2009年的18%，下跌至6%。

        事实上，2010年的土地市场并不让所有城市都笑逐颜开。在过去一年间，广州的“荷包”就缩水了130多亿元，无缘土地出让收入最多的10大城市。杭州则更惨，2010年的土地出让收入减少了300多亿。笑得欢畅的是大连、武汉这些原本并不热门的城市，收入在一年间增加了100%以上。

        看似平淡无奇，实则暗潮汹涌。2010年大部分月份看似平淡的土地市场，其实已经为明后年的国内房地产市场格局埋伏下重重不确定性因素。

二线城市集中爆发广州深圳跌落前十

        在北京、上海分别以75.5%和47.6%的收入增幅，继续领跑全国土地收入前十城市时，广州和深圳却从前十城市中迅速跌落，广州的年度收入仅为361.86亿元，深圳更只有155.5亿元。相反的是，大连、武汉、南京等城市过去一年集中爆发，收入增长幅度超过了100%。其中，大连更是以1157.75亿元的土地出让收入，超过320%的增长幅度，名列全国第三。

        如果仅仅从上述数据浅层解读，很容易产生二线城市崛起，一线城市衰落的粗浅印象，但实际原因或许要比很多人想象的复杂得多。

        中原集团研究中心研究总监陶琦说，去年4月17日出台的新  “国十条”明确要求各地必须增加土地有效供应，因此2010年各地出让的土地面积并不比前一年少，而且相比2009年，去年的土地流标率也很低。

        因此广州、深圳一线城市的土地收入的减少，仅是因为受限于城市发展的规划容量，没有可增加的新增用地。根据中原集团研究中心的年刊，深圳和广州的土地出让年度计划完成均远比2009年同期大幅增加，深圳的土地出让计划完成率更是由2009年的23%上升至2010年的75%，但是出让面积锐减了12%。

        并非所有的二三线城市的土地收入都大幅猛增。根据中指院统计，只是大连、武汉、南京、无锡等，其他土地出让收入增幅排名靠前的二三线城市，绝大多数增幅没有超过50%以上。

　　  中国指数研究院华东分院数据信息中心研究副总监陈延彬说，上述二线城市土地出让收入的增长，更多显示的是未来房地产业的热点城市，比如武汉。

        中国指数研究院的统计显示，过去一年间，前十席城市领走了全国120个城市土地收入的46.5%，达到8752.41亿元。全国120个城市的土地出让金为18814.4亿元，同比增加50%，按此比例推算，预计2010全国土地出让金收入为23865亿元。而前十位城市的土地出让收入很可能占到全国的1/3。土地出让金收入主要集中在省会城市及经济比较发达的东部沿海城市。

        中原集团研究中心年刊提供的有关数据也显示，过去一年间，东部城市在土地市场所占的份额前所未有地猛增，由原来的64.31%，提高到去年的近68.8%。而西部城市所占的份额由上一年的17.4%下跌至14.11%。

        显然，土地市场的变局仅仅发生在东部的一线和二线城市间，更多的中小城市，尤其是中西部地区的中小城市并没有因为土地市场的变局，分配到更多的土地出让金。就在记者发稿前，北京房地产业内的一位人士还告诉《每日经济新闻》记者，北京周边的一个小城市的地方政府正委托北京房地产业内四处寻找广告高手，帮助炒作这个城市的土地。

地价飚升明显三线城市楼板价大步前进

        尽管今年中小城市占全国土地出让金“大蛋糕”的份额并没有扩大的迹象，有些甚至还减少了。但陈延彬认为，这并不代表开发商对中小城市的土地资源没有兴趣，恰恰相反，这些城市正是开发商目前争夺的“大粮仓”。

        最好的例子是中国指数研究院对全国120个城市拍卖土地的溢价率调查排行。上述排行显示，溢价率高的绝大多数是三线城市，一二线城市仅上海、广州、海口、南宁四个城市，其他的都是三线城市。

        陈延彬说，三四线城市之所以占全国土地出让蛋糕的份额不增反减，和这些城市原先土地价格过低有关。从溢价率排行来看，开发商对这些区域的兴趣浓厚。

        他提供给《每日经济新闻》的一份全国2010年住宅用地溢价排行显示：全国土地溢价拍卖排名最高的城市，几乎都集中在自贡、南充和昆山，其中仅自贡就入榜三次，南充、昆山各入榜两次。

        事实上，尽管遭遇了最严厉宏观调控，但全国主要城市的土地价格均在上涨。中国指数研究院研究认为，对比2010年和2009年住宅用地成交面积和成交均价可以看出，量价齐升是2010年土地出让金大幅上涨的主要原因，其中土地价格上涨占主导。

        十城市中，除了上海、大连、重庆和无锡四城市外，其他城市住宅用地价格的上涨幅度明显大于住宅用地面积上涨幅度。

        二三线城市发展空间较大，土地供应面积的增加和土地价格的上涨共同推动土地出让金的上涨。大连、重庆和无锡三城市住宅用地成交面积同比分别增长212%、36%、98%，增幅远高于成交均价增幅，土地出让金上涨得益于土地出让面积的大幅增加。

        陈延彬说，去年住宅用地价格的上涨，代表着明后年楼市价格的走势。特别是在那些去年出让的高价地块周围，预期的高房价已经开始影响了周边的新建楼盘和二手房的价格。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，土地价格的高涨，让“面粉”价格变得更贵，这给2011年房价的调控带来了很大的阻力。



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