2011十大主题机会之十：地产股最严调控后否极泰来

每经记者  王炯业

        2010年即将过去，这一年，在中央各种调控政策下，地产股屡屡受挫，股价从2009年的暴涨变成了2010年的暴跌。楼市的“政策年”，同样成了地产股的“政策年”。

        不过，值得一提的是，在最严厉的地产调控后，地产股的各种利空政策被业内解读为靴子已经落地，那么，明年地产股是否将迎来新一轮的行情，否极泰来呢？《每日经济新闻》将带您一起探寻。

2010年美丽预期破灭

        2010年，政府为抑制房价，调控政策频出。“国十一条”、“新国十条”、“限购令”、存款准备金率上调、加息……一波接一波调控给房地产业施加了巨大的压力。

        然而  《每日经济新闻》根据WIND统计房地产企业财务指标发现，2010年前三季度，房地产企业营业收入同比大增25.66%，归属母公司净利润同比大增17.99%，双双实现增长。

        招商证券指出，地产行业独特的先预售再结算的制度使得从销售房屋到最终结算，有1年半左右的滞后期。目前房屋销售比较旺盛，预计2011年也不会有明显的下降。因此，2012年半年报以前，房地产业绩增长无忧。

        然而，即便在这样美丽的业绩下，地产股的股价仍然力不从心。

        大智慧统计数据显示，2010年1月4日，地产指数为4271点；今年4月15日打出抑制房价  “第一拳”之前，地产指数小幅攀高至4300点；政策出台后，地产指数一路狂泻，到7月份中旬跌至2898点，期间新黄浦、荣安地产、ST珠江等个股跌幅高达40%，超过80只个股跌幅超过20%。

        某大型券商研究员告诉记者，地产调控导致地产股价走势越走越弱，让乐观的市场预期变成了悲观的市场。调控之后，房价涨了，但大家又开始担心会不会有更厉害的政策。所以，地产股成了一盘温水。

        从盘面来看，虽然在7月份后地产股经历了小幅反弹，指数慢慢摸高至3500点附近，但从8月份至今，地产股始终处于盘整状态。

房产税之靴基本落地

        那么，展望2011年，地产股将何去何从呢？

        2010年末，地产调控基本已现成效，尤其是限购令和差别化信贷短期内降低了需求。

        国家统计局12月10日公布的数据显示，11月份70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.3%。一位资深行业地产研究员指出，“虽然还是上涨，但涨幅明显缩小，11月份的环比涨幅低于同期通货膨胀率的涨幅，可以看出调控政策取得了初步成效。”

        另外，12月初，多家媒体报道房产税将于2011年在上海和重庆试点，房产税按人均面积为起征点，税率为累进税率。其实在今年早些时候，房产税传言就开始风传，这让地产股一直萎靡不振。此次再次传出房产税消息，并不令业内震惊，而被解读为调控靴子的落地。

        中银国际认为，市场对房产税试点已有明确预期，房产税在开征之初将秉持渐进的方式以降低征收难度，对需求和二手房市场抛售行为的实际影响有限。房产税的出台，尤其是以新老划断方式征收，可能被市场理解为利空出尽，从而促使目前估值已经相当低的地产股出现较大幅度的反弹。

        上述研究员认为，房产税是否出来已经并不重要，因为大家已经形成了预期，无论是房地产基本面还是股价都已经充分反映了该预期。

        国信证券证券指出，政策“靴子”已大部分落地，即使推出房产税也不会打击行业发展。“经济转型”之路漫长，地产支柱地位难撼。

地产股否极泰来？

        地产股在调控年持续走弱，估值已经到了历史底部。展望2011年，地产有哪些投资机会呢?

        《每日经济新闻》记者根据WIND统计了近10年的房地产市盈率市净率（市盈率按照TTM整体法，市净率按照整体法，以前年度为年报，2010年采用季报）。从统计可以看出，地产股的市盈率10年来最低的3次分别是2005年的17.66倍、2008年的18.53倍和今年的22.64倍。

        东海证券房地产研究员桂长元指出，从估值角度来看，地产股现历史大底，具有很好的安全边际。横向比较，无论PE还是PB，在申万23个行业中均处极低水平；纵向而言，也处历史最低水平，且与弱周期板块的偏离度达到历史之最。2011年主流地产股动态PE基本处在8至10倍。股价归根结底是对基本面的反映，房地产板块估值未来存在上升空间。

        从基本面来看，上述券商认为，预计明年地产行业销售面积同比增长在10%左右，房价与CPI同步，销售额同比增长14%，品牌企业表现将依然强于大势。基本面的总体向好必定会反映在股价上，目前股价与基本面的背离难以持久。

        不过对于政策，券商仍然显得较为谨慎。多数研究员认为，2011年政策难言放松。

        众多券商在保持谨慎的前提下，仍然看好2011年的房地产股票，多数券商维持对行业的“推荐”评级。那么，在2011年投资者该如何把握地产股呢？

        桂长元指出，明年看好以下2类公司：高周转、业绩锁定程度高的龙头企业，如万科、保利地产、招商地产、荣盛发展、滨江集团、中南建设、首开股份、华业地产；另外，还看好“地产+X”组合类优质公司，如中天城投、福星股份、中润投资。

        国泰君安首席地产分析师孙建平指出，在2011年侧重两种选股策略：一是“地产+X”组合，一是周转快、业绩保障性强的行业龙头组合。在“地产+X”中重点推荐中国宝安、新湖中宝、建发股份、胜利股份、深天健；在周转快、业绩保障性强的行业龙头组合中，推荐万科A、保利地产、首开股份、金地集团、招商地产和荣盛发展。另外，商业地产因为行业估值比住宅安全，行业量价空间比住宅更大更确定，建议2011年适当关注，其中包括中国国贸、张江高科、世茂股份、金融街。

重点公司万科A：首家千亿级房企

股票代码：000002三季报每股收益：0.30元

        2010年万科A实现超额增长，前三季度累计实现营业收入223.8亿元；净利润32.7亿元，较去年同期增长10.63%。截至报告期末，万科尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元。

        截至2010年12月1日，万科今年已实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元，成为国内首家年销售额超千亿的房地产企业。

        万科在三季度时推出股权激励计划。目前预收账款已锁定了今明两年的大部分业绩，净利润的增长率应能达到行权条件。在净资产收益率方面更多体现了公司管理层对公司未来的信心。

世茂股份:城市综合体优势明显

股票代码：600823三季报每股收益：0.27元

        世茂股份是一家集商业地产开发、运营、百货和影院等多业务板块于一体的商业地产上市公司。公司在长三角和环渤海区域约20个大中城市开发、经营或持有20余个项目。

        世茂股份2010年前三季度实现营业收入22.64亿元，同比增长175%；净利润3.14亿元，同比增长254%；每股收益0.27元。

        值得一提的是，世茂股份12月14日发布公告称，公司与中投信托有限责任公司协商，中投信托将提供人民币4亿元的信托贷款。这是自2009年探路百货和影院业务以来，世茂股份首次专门针对两者进行信托融资。公司计划5年内在各地开拓20家左右世茂百货门店，银幕规模也将达到600块。

        长江证券指出，在商业地产繁荣背景下，公司的商业模式看好。城市综合体模式有如下三点优势：第一，迎合了各地政府土地出让捆绑的商业配套要求，具有拿地优势；第二，资金来源多元化；第三，可通过商业地产有效撬动写字楼与住宅的价格。此外，世茂的城市综合体具有很强的复制性。

保利地产：业绩锁定明显

股票代码：600048三季报每股收益：0.50元

        2010年三季度报告显示，保利地产前三季度实现营收172.9亿元，同比增长51%；净利润22.9亿元，同比增28.21%。有券商认为，保利地产业绩锁定较明显。群益证券认为，保利地产预售账款占比较高，财务状况安全。三季度末，公司资产负债率为78.92%，其中预收账款高达468亿元，占总负债43.4%。

        长江证券指出，保利地产经过今年的调整，在销售上明年将恢复较高的成长，这主要是基于保利今年在拿地上依然保持着强劲的势头，主要地块在明年将向市场形成有效的供给。同时，保利地产走在了许多龙头企业前面，加快布局商业地产，这势必将成为保利未来增长极之一。

荣盛发展：二三线布局高成长

股票代码：002146三季报每股收益：0.42元

        荣盛发展总部位于素有  “京津走廊上璀璨明珠”之称的河北省廊坊市，致力于中等城市房地产开发。公司  “立足中小城市，开发普通住宅”的业务模式，为公司的成长带来优势。

        2010年前三季度公司实现营业收入45.8亿元，净利润6.1亿元，同比上升110.2%和58.1%，每股收益0.42元。

        华泰联合证券指出，公司目前拥有未结权益建面1427.5万平方米，其中33%分布在河北各地，24%分布在沈阳，31%分布在江苏，按2010年新开工面积297万平方米计算，公司目前储备量足够支撑4年以上的发展。公司项目储备重点分布的三大区域GDP总量在全国均属于前十强，整体来看都有较大增长空间。

        值得一提的是，荣盛发展费用管理能力突出，2010年半年报三费为4.12%，毛利水平保持在较为合理的30%左右。预计公司今明两年EPS为0.61元和0.85元，对应PE为18倍、13倍。由于公司潜在发展空间巨大，且已进入加速扩张阶段，未来成长空间可期。

中国宝安：三大主业三足鼎立

股票代码：000009三季报每股收益：0.23元

        中国宝安是一个综合类股份制集团公司，成立于1983年7月。据了解，中国宝安旗下拥有高房地产、新技术、生物医药三大业务板块，控参股马应龙药业、深鸿基等20余家企业。

        2010年前三季度中国宝安实现营业收入21.76亿元，同比减少5.28%；实现归属母公司所有者净利润2.53亿元，同比增长31.09%。

        平安证券认为，中国宝安一直颇具投资型风格，近年逐步确立三大主业，剥离亏损业务。同时，公司地产及生物医药发展态势良好，后期将稳定成长，为公司价值提供安全边际。据测算，地产业务价值9.62元  （RNAV）、生物医药业务价值3元，传统业务价值为12.62元。新能源产业链布局较完整，拥有从矿产资源到电池材料、电机电控等较为完整的核心零部件资源，新能源板块将成为公司跑得最快的马车，三大主业“三足鼎立”的战略构想初步形成。预计中国宝安2010年、2011年每股收益分别为0.45元、0.67元。

新湖中宝：跨界战略成熟

股票代码：600208三季报每股收益：0.11元

        新湖中宝是浙江省最大的A股上市公司，公司主营地产、金融及其他投资，目前在全国20余个城市开发30多个房地产项目，总开发面积达1100万平方米。

        新湖中宝2010年前三季度实现营业收入40.49亿元，同比增长6.75%；归属母公司净利润5.62亿元，同比下降10.65%；每股收益0.11元。

        广发证券认为，新湖中宝参股的盛京银行和成都农商行股权价值约为57.7亿元，增值约44.8亿元；今年和明年至少能为公司贡献约3.9亿元的净利润，折合每股收益约0.08元。

        公司参股的湘财证券盈利能力增强，预计今年净利7亿元；控股新湖期货，预计证券期货公司股权增值约77.2亿元，参股的大智慧上市之后至少增值6亿元。

        另外公司主营业务的房地产项目进入成熟期，2011年可售资源丰富，分布在杭州、上海、海宁、苏州及南京等，业绩将得到释放，预计2010年至2012年的每股收益分别为0.34元、0.48元及0.69元。由于公司实行“房地产+X”战略，房地产项目进入成熟期，股权投资增值多、盈利能力强，因此，维持新湖中宝“买入”评级，目标价8元/股。



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