2011专家论市：影响涨跌趋势的四大关键词

楼市调控政策不断的2010年，却意外地成为了继2009年后，中国楼市有史以来第二个好年景。《每日经济新闻》特邀4位房地产行业专家，总结了2010年和2011年楼市最受关注的几个房地产关键词，调控、房产税、保障房、限购令……

        下一步的调控政策如何？早闻其声、不见其形的房产税何时开征，税基、税率如何，短期以及长期将对房地产市场有何影响？2010年保障房建设规模如何，对商品房市场有何影响？如果楼市继续火爆，下一步，可能出台哪些调控政策？

房产税未必能显著抑制房价

上海易居房地产研究院综合研究部部长  杨红旭

        今年以来，在林林总总的房地产政策中，房产税堪称最为诡谲。

        3月份开始，有关重庆市和上海市试点开征房产税的消息出炉，版本较多，概念也不统一，不过实质都是对住房的持有环节征税。4月出台的“国十条”中提出：财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中更直接：逐步推进房产税改革。财政部和国税总局在9月30日答记者问时表示：对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，但考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点。在10月中央关于制定“十二五”规划的建议中，再次明确提出：研究推进房地产税改革。

        各种信息表明，上海和重庆必定是第一批试点城市，而且准备工作基本就绪，就等中央批准。

        从政府和行业角度考量，房产税必须开征。我国房地产税负已经偏重，然而结构不合理，主要集中在开发和交易环节，持有环节名义上有城镇土地使用税和房产税，实际上在住宅领域却是空白。

        另外，房产税开征后，确实能在一定程度上抑制投资投机性购房需求。

        为什么说只是“一定程度”有作用？因为依笔者看，房产税开征后短期内影响显著，若长期而论，这一利空将被市场消化、吸收，终归像国外一样，成为正常税收制度的一部分，难以成为抑制房价的“灵丹妙药”。

        至于具体的税基和税率，在试点开征阶段，不会太大和太高，主要是要避免造成太大的阻力。重庆方案明确向高档住房开征，上海只向增量房开征，而且或将规定人均70平方米以下面积免征。若实行单一税率，按0.4％～0.8%征收的可能性较大。

        什么时候会推出房产税试点？若12月房价环比增幅继续扩大，则短期内出台的可能性很大，2011年“两会”之前是一个重要的时间窗口。房产税由试点城市扩展到全国，预期将会经历多年。在此期间，大家不要奢望房产税抑制房价的效果会有多么显著。

楼市可持续发展  需加强法制管理

住房和城乡建设部政策研究中心副主任  王珏林

        当下房地产市场出现过热、住房价格涨幅过快是多种因素所致，不仅有房地产市场本身问题，如法律制度的完善问题、市场管理不规范问题、房屋结构不合理问题等；还有房地产市场发展外部环境的变化，如基础设施投资比例过大、社会流动资金过于集中、家庭消费过于集中等。阶段性地采用一些政策调节市场属于正常行为，但房地产市场要实现可持续健康发展，就必须有管理措施、手段的参与，即法制管理。

        房地产市场目前存在的问题不是房地产税就能解决的，房地产税只能在条件成熟后分批推进，成熟一个，批准一个，归根结底房地产市场要加快法制建设和管理。

        此外，虽然信贷政策是调整消费最有力的办法，但要仅靠信贷解决目前房地产市场的问题和调整房价，还有一定的难度。现在来看，提高银行储备金率，减少贷款指标，会使房地产开发企业遇到两大困难，一是融资相对难了一些；二是加大了融资和还贷成本。房地产开发企业应当有迎接各方面困难的准备，要通过合理开发、快速周转资金、提高品质来赢得市场的份额。

        这轮宏观调控已经取得了阶段性效果，但距建设健康稳定的房地产市场还有很大的差距，市场中存在的突出问题正逐步加以解决，城市供求矛盾已经引起了重视。

        近两年我国保障性住房建设才以较快速度发展，解决历史遗留下的问题，不可能一蹴而就，需要长期坚持下去。另外需要通过制度上的完善、多种形式、多种渠道来解决低收入家庭的住房问题。今年我国580万套保障性住房计划完成没有什么问题，明年还会有更大发展。

        看来对房地产市场调控需要更长的时间，需要从法治、制度上规范解决用政策调控的办法。

经济向好或致楼市调控趋严

世联地产市场研究部总监、首席市场分析师  王海斌

        11月经济数据显示，投资、出口、消费等均大幅增长，经济复苏强劲，这将给楼市调控带来很大的腾挪空间和灵活性。楼市在史上最强调控高压下，部分城市的11月楼市成交量出现反弹。在经济向好和楼市反弹的双重影响下，未来楼市调控或趋严格化、常态化。

        目前楼市又呈现反弹的迹象，笔者认为，政府依然会继续加强对楼市的调控。目的不仅仅在于楼市本身，而且对于遏制通货膨胀来讲，也是非常必要的，因为只有资产价格上涨被控制住了，通货膨胀的控制才有可能。

        首先，短时间内，对房地产市场的调控政策不会放松，一方面是因为市场的力量在不断积聚，变得越来越强，政策松动或退出一定会导致市场报复性上涨。另一方面，11月份CPI冲破了5%的警戒线，房地产市场的调控会因为通货膨胀的持续上升而被更严厉调控。若这次反弹持续，不排除未来会继续提高首付比例和提高按揭利率水平。

        第二，在税收方面，最大的可能就是房产税的出台，目前盛传的是重庆和上海将试点，虽然传闻未经证实，但最终出台房产税的结果是难以改变的。另外，目前土地增值税针对个人而言是免征，但是未来这一优惠是否会取消亦存在一定变数。

        第三，限购令扩大化。目前有16个城市先后实施楼市限购政策，但是成交量却依然有反弹迹象，因此限购令在未来还存在扩大化的可能。

        第四，保障房建设提速。目前保障房建设已经由2010年的580万套提高到2011年的1000万套，可谓大幅增长。相信未来保障房的建设力度将会越来越大，从而逐步分流商品房市场的购房需求。

        总之，楼市调控趋严在短期来看将是可以预见的。同时，2011年春节将近，明年的全国两会亦随后而至，受调控政策趋严的影响，或会在明年初迎来这一轮楼市成交量的第二次触底。

保障房需补位  双轨制才是调控王道

全国房地产经理人联盟研究院副院长  陈宝存

        明年中国拟投资1.4万亿建设1000万套保障房，笔者认为，需要做好以下关键的几点工作：第一，公共租赁房将占主要部分；第二，2011年的1000万套保障房投资将达1.4万亿元，将达到全国房地产投资总额的近1/5；第三，尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制；第四，保障性安居工程建立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内；第五，公积金闲置资金支持保障性住房建设。

        如果以上五点工作得以顺利实施，我们便可从中看到2011年的房地产市场大趋势。

        首先，保障房建设提速，要辅以住房观念的改变。租赁房成为保障房建设的主体，而棚户区以及所有旧城改造的拆迁安置，也成为保障最低收入人群住房改善的主要形式。

        其次，由于成本因素，特别是开发成本中占据最大比重的土地价格较难控制，而且时下商品房配建保障房的方式日渐增多，此举只会加大商品房建设成本，因此商品房价格上涨仍是趋势。

        第三，虽然保障房中公租房建设在提速，但鉴于建设速度，明年公租房上市量不会很大，因此明年市场化出租房仍是租赁市场的绝对主角，鉴于此，由于供不应求以及通胀的影响，明年房租上涨的趋势很难避免。

        第四，2009年与2010年销售的火爆，使房企手中已积累了大量现金流。即使明年货币政策转为稳健，一二三线城市的房企资金链也不会紧绷。此外，房企应对市场的手段多样，即使资金链发生问题，房企也可通过缩减新的投资来达到新的资金链平衡。

        第五，商品房与保障房分开管理、并行发展的双轨制是市场选择的必然。

        笔者建议正视现实，完善市场中商品房开发的综合管理，鼓励建设商品房的同时，也大力推动保障房建设，但是这种推动一定是鼓励房企和社会资金进入保障房建设与管理，而不是相反。



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