豪宅是否会成下一波热钱追逐中心？

每经记者  朱玲  发自广州

        在楼市调控频出重拳之下，豪宅市场曾一度冷静下来。然而随着时间的推移，进入12月以后，北上广深各地豪宅市场又开始活跃起来。

        11月，北京别墅市场入市项目激增13个；12月第二周上海豪宅逆势热销，成交逾万平方米，赶超“金九银十”；而在广州市场上，11月份中心区域成交均价突破2万元/平方米，某些街道的成交均价更是达到5万元/平方米。

        今年以来，金地、雅居乐等大牌房企公开表示将加强豪宅建设。预计在通胀压力加大背景下，豪宅市场有望成为下一轮资本逐利的焦点。

一线城市豪宅热销

        进入11月和12月以来，各地楼市成交量有逐渐放大的趋势。值得注意是，在这轮交易量放大的背景下，不少区域豪宅交投异常活跃，拉动整体市场均价出现上扬。

        日前，广州市国土资源和房屋管理局发布最新的11月数据显示，受到成交结构影响，11月广州楼市商品住宅签约均价出现反弹，均价仍维持在13847元/平方米，环比小幅上扬4.5%，同比则大涨17%。

        值得注意的是，在抽样调查的区域中，广州CBD区域某街房价猛涨，首次冲破5万元大关，整体广州市中心区域楼价超过2万元/平方米，楼市调控形势再趋严峻。

        记者查阅房管局相关资料显示，带动整体均价突破2万元/平方米的主要原因主要是受中心区域某两个豪宅楼盘成交价格高昂的影响。据悉，其中一豪宅楼盘均价在4万~6万元/平方米之间，而最贵的甚至达到11万元/平方米。

        合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，日前广州两宗住宅用地拍出高价，依照其2万元/平方米的楼面价来说，只有做豪宅项目才有得赚。

        无独有偶，在北京、上海、深圳等一线城市，豪宅的交投也开始呈现局部活跃。据上海中原研究咨询部监测数据显示，上海豪宅市场近来连续三周成交面积逾万平方米，交易热度比“金九银十”期间还要火爆。而在豪宅价格上，比如上海徐汇滨江板块某楼盘，受周边地理环境因素影响，价格原本一直徘徊不前，一直在6万元/平方米上下波动，但目前成交价格已开始呈现逐步上升态势，高层景观房源单价已突破9万元/平方米。

通胀预期推高高档物业价格

        广州地产专家谢逸枫认为，有能力购买顶级豪宅的人士往往会一次性付款，因此受信贷政策影响不大。在通胀日益严峻的形势下，北京、上海及深圳的豪宅价格依然上涨凶猛，成交相对活跃。

        从10月最后一周开始，北京豪宅市场整体成交开始活跃，单价超过5万元/平方米的豪宅成交量环比前一周翻了一番。第三季度，北京豪宅市场签约均价创下5.7万元/平方米的纪录，环比上一季度上涨7.1%，同比涨幅更达到57%。

        在深圳市场上，限购令、提高首付及停止第三套住房贷款等政策持续影响楼市，造成观望气氛浓厚，置业门槛提高及预期房价回调，首次置业者纷纷推迟购房计划。然而来自戴德梁行的数据仍显示，在11月成交当中，部分豪宅的成交价仍支撑着市场价格。

        黎文江认为，目前高端市场销售多主要还是因限购令出台后，让不少客户选择“一步到位”，出手即挑选了大户型；其次就是因为通胀的因素，可以借此实现增值和保值。

        谢逸枫认为，一线城市的市中心土地资源日趋稀少，中心区豪宅稀缺性提高，因而保值及抗风险能力都相对更强。

地产投资风险小于实体投资

        2008年以来，全球金融风暴的影响一直未能消除，因实体经济回暖周期较长，部分产业需求大幅萎缩，不少民营经济投资人对加大产业投入仍比较谨慎，大量闲置资金急需寻找出路。基于此，避险资金进入高端地产市场的趋势日趋明显。

        黎文江认为，今年不少非房企都开始涉足地产，比如玖龙纸业联合其他买家一起在北京CBD拿地都能反映这一趋势。现在做实体风险太大，在没有太多投资渠道的情况下，房地产还算是比较能够保值的。

        谢逸枫表示，在通胀压力下，各项成本都在增加，而不动产是最保值的。由于流动资金充裕，通胀压力巨大，购买豪宅将成为一股投资潮流。“现在普通住宅市场开始出现价格调整，未来豪宅市场也会受到一定影响。但是由于资源的稀缺性，豪宅价格下调的幅度不会大于普通商品房。”他指出，由于豪宅产品品质较高，对调控政策相对并不敏感，其客户都具有较强购买力，虽然会观望，但仍会选择合适的时机出手。

        经纬行研究中心主任曾英杰认为，豪宅成交目前还处在一个缓慢上升阶段，并没有急升，也没有急跌。2011年，防通胀将会是一个重点，因此通胀的水平相比今年应该会有所下跌，所以保值防通胀的需求也会有一定比例的下调。但是一旦政策放开，受今年限购限贷政策压抑的这一群体明年可能会是交投的主力之一。



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